动态跟踪：销售同比明显改善，加大核心土储投资力度

2024年12月2日 公司研究 销售同比明显改善，加大核心土储投资力度 ——中国海外发展（0688.HK）动态跟踪 要点 事件：11月30日，克而瑞数据显示中国海外发展1-11月实现全口径销售额2704 亿元，权益口径销售额2434亿元。 点评：销售快速修复，稳居行业头部，年末加大一线城市核心土储获取力度。销售快速修复，稳居行业头部:据克而瑞数据，2024年1-11月，公司实现销售额2704亿元（全口径，下同），同比下降5.8%，累计同比降幅较1-10月收窄3.2pct，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第二位，同期百强房企销售额同比下降32.9%，公司销售表现明显跑赢大市；公司累计销售均价26471元/平米，同比增长14.1%，主要因核心城市高端改善楼盘销售增长影响；其中，10、11月公司分别实现销售额416亿元、300亿元，同比分别增长66.0%、30.7%，自10月份以来销售额同比持续高速增长，修复势头明显。聚焦核心城市，年末加大一线城市核心土储获取力度:2024年1-10月，公司新拿地总价235亿元（不含中海宏洋，下同），同比减少78.5%，整体拿地销售比为11.2%，同比降低37pct；其中，公司于一线城市新拿地总价136亿元， 在拿地总价中占比57.8%，于西安、成都等核心二线城市拿地金额占比21.9% 2024年11月，公司于上海市杨浦区新获取一宗住宅地块（成交总价36.5亿元，成交楼面价73288元/平米，溢价率16.33%），于北京市朝阳区新获取一宗组团地块（成交总价153.3亿元，成交楼面价38913元/平米，溢价率0.21%）； 12月2日，公司与华润置地组成联合体于深圳市南山区新获取一宗宅地（成交 总价185.1亿元，成交楼面价70388元/平米，溢价率46.32%）。公司近年来坚持聚焦获取核心城市核心地块，一线城市优质土储充裕，为保障销售去化速度打下坚实基础，同时不断提高高端住宅开发竞争力。 收入小幅下滑，利润率边际压力仍在:2024年前三季度，公司累计实现营收 1095.8亿元，同比下降6.7%，其中，2024年单三季度，公司实现营收226.5亿元，同比下降19.8%，收入下滑或因三季度结算进度放缓及前期销售额下滑导致待结算资源减少（24年中期末公司预售楼款同比下降17.4%至1109亿元）；公司前三季度经营溢利181.8亿元，同比下降19.6%，经营溢利率16.6%，同比降低2.7pct，其中单三季度经营溢利21.3亿元，同比下降39.7%，经营溢利率为9.4%，同比下降3.1pct，公司前三季度经营利润降幅较大，或因项目结算规模减少与毛利率延续承压影响，其中单三季度经营利润率下降压力仍较明显。盈利预测、估值与评级：考虑公司2024年拿地总额或有所减少，经营利润率承压，我们下调公司24-26年基本EPS预测为2.24元/2.34元/2.50元（原预测为2.36元/2.43元/2.54元），现价对应24-26年PE（基本）估值分别为5.6/5.3/5.0倍，看好公司提升销售市占率和高端住宅开发竞争力，维持“买入”评级。 风险提示：销售和拿地不及预期，项目竣工不及预期，行业下行超预期等风险。 公司盈利预测与估值简表 指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 180,322 202,524 195,293 199,655 208,568 营业收入增长率 -25.6% 12.3% -3.6% 2.2% 4.5% 归母净利润（百万元） 23,265 25,610 24,509 25,653 27,400 归母净利润增长率 -42.1% 10.1% -4.3% 4.7% 6.8% 基本EPS(元，人民币) 2.13 2.34 2.24 2.34 2.50 核心EPS(元，人民币) 2.23 2.16 1.97 2.07 2.24 P/E(基本) 5.9 5.3 5.6 5.3 5.0 P/E(核心) 5.6 5.8 6.3 6.0 5.6 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2024-12-02。注：汇率按1港元兑换0.9234元人民币计算。 买入（维持） 当前价：13.52港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 0755-25310400 zhuangxiaobo@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)109.45 总市值(亿港元)：1479.75 一年最低/最高(港元)：9.71/18.32近3月换手率：20.88% 股价相对走势 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 -8.1 3.2 -21.1 绝对 -12.8 14.0 -4.9 资料来源：Wind 相关研报 20240409利润率表现稳定，小阳春销售亮眼— —中国海外发展（0688.HK）动态跟踪20230903待结算资源充足，盈利能力保持较好 ——中国海外发展（0688.HK）2023年中期业绩点评 20230427发展动能充足，业绩修复弹性大—— 中国海外发展（0688.HK）2022年业绩及2023年一季度财务表现点评 财务报表与盈利预测 利润表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 180,322 202,524 195,293 199,655 208,568 营业成本 -141,928 -161,371 -156,625 -158,726 -163,726 毛利 38,394 41,153 38,668 40,929 44,842 其他收入和收益及虧損 -1,785 1,403 1,707 2,090 2,210 销售费用 -3,919 -4,262 -4,305 -4,601 -5,014 管理费用 -2,603 -2,614 -2,423 -2,378 -2,379 折旧及摊销 -667 -405 -779 -881 -983 财务成本 -1,057 -1,032 -992 -979 -967 应占合联营公司损益 2,181 1,627 1,533 1,552 1,570 税前利润 36,007 41,120 38,748 41,147 44,655 所得税 -11,451 -14,074 -12,949 -14,144 -15,813 净利润(含少数股东损益) 24,556 27,047 25,799 27,003 28,842 净利润(不含少数股东损益) 23,265 25,610 24,509 25,653 27,400 总股本(百万股) 10,945 10,945 10,945 10,945 10,945 基本EPS(元，人民币)，按最新股本计算 2.13 2.34 2.24 2.34 2.50 核心EPS(元，人民币)，按最新股本计算 2.23 2.16 1.97 2.07 2.24 资产负债表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 110,306 105,629 109,364 115,800 127,227 应收、预付账款及其他应收款合计 52,533 51,579 52,260 52,988 53,763 存货、发展中及持有待出售物业 488,813 487,641 486,179 488,129 493,294 其他流动资产 12,748 9,803 9,422 9,066 8,732 流动资产合计 664,400 654,652 657,226 665,983 683,016 固定资产(物业厂房设备) 7,086 6,904 8,060 9,139 10,155 投资性物业 190,227 207,746 232,568 256,363 279,019 合联营公司权益 43,410 46,302 49,226 52,308 55,561 递延税项资产 7,559 7,513 7,664 7,817 7,973 其他非流动资产 573 487 530 577 629 非流动资产合计 248,854 268,952 298,047 326,204 353,337 资产总计 913,254 923,604 955,274 992,187 1,036,353 短期借款及其他短期借款 39,357 40,968 40,149 39,346 38,559 贸易及其他应付款项 78,651 85,684 87,398 89,146 90,929 合约负债 107,676 108,619 112,847 120,531 133,497 应付关联方款项 23,382 19,468 21,415 23,556 25,912 应付税费 31,953 30,867 33,954 37,349 41,084 租赁负债 133 94 95 96 97 流动负债合计 281,151 285,701 295,857 310,024 330,078 长期借款 145,835 144,140 148,464 152,918 157,506 长期应付票据及公司债 85,193 72,556 71,105 69,683 68,289 租赁负债 1,025 960 1,008 1,059 1,112 递延税项负债 26,952 27,336 28,156 29,000 29,870 非流动负债合计 259,005 244,992 248,733 252,660 256,777 负债总计 540,156 530,692 544,590 562,684 586,854 股本 74,035 74,035 74,035 74,035 74,035 储备 280,444 298,982 316,114 333,992 352,988 少数股东权益 18,618 19,894 20,534 21,475 22,475 股东权益合计 373,098 392,912 410,684 429,503 449,498 现金流量表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 -10,518 35,279 23,066 26,228 31,292 投资活动现金流 -8,140 -4,771 -32,872 -38,352 -45,393 融资活动现金流 -2,073 -35,018 13,541 18,560 25,528 净现金流 -20,731 (4,510) 3,735 6,436 11,427 资料来源：Wind，光大证券研究所预测注：按最新总股本计算 中庚基金 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明：A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准