房地产行业研究周报：11月百强房企销售表现如何？

房地产 证券研究报告 2024年12月01日 11月百强房企销售表现如何？ 行业追踪（2024.11.24-2024.11.30） 房企销售热度相对维持，增长动能略有趋弱 操盘口径：2024年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比下降16.6%，较9月增长44.3%；同比降低6.9%。1-11月累计操盘金额34326.3亿元，同比下降30.7%，降幅较10月收窄近2pct。全口径：11月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降19.0%，同比下降9.0%，同比增速较10月降低17.3pct；1-11月累计销售金额同比下降 30.6%，降幅较1-10月收窄5.4pct。分梯度看，2024年11月TOP10、TOP11-30、 TOP31-50单月销售金额同比-11.9%、-16.5%、16.1%，增速较10月分别-23.5pct、 -14.5pct、+2.7pct。 多数房企月环比下行，国央企销售韧性领先 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 分性质看，央企、地方国企、民企11月销售额同比增速分别为-2.1%、-11.0%、-33.5%，房地产沪深300 较10月分别-22.5pct、-30.3pct、-16.7pct，分别环比-23.1%、-17.2%、-11.0%；违 约、未违约房企11月销售额分别同比-51.6%、-10.9%，较10月分别-26.8pct、-16.8pct。 央企、信用优质房企销售韧性领先。1）央企：保利、中海、华润、招蛇11月销售额分别同 13% 5% 比-23.3%、+30.8%、+6.6%、-8.4%，分别环比-42.7%、-27.8%、-16.8%、-3.1%； -11% 2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+45.6%、-32%、-16.3%、-37.6%，分 -19% 别环比+20.1%、-33.6%、-23.5%、-1.5%；3）典型非国央企：绿城、滨江、龙湖、万科、 -27% 金地、新城分别同比-10.4%、-9.0%、-22.9%、-33.7%、-52.7%、-51.2%，分别环比 -35%202 +24.0%、-18.1%、-31.0%、-1.7%、-13.9%、-3.8%。整体来看，市场热度一定程度 -3% 3-112024-032024-07 维持，销售淡月叠加政策效力边际递减，多数房企增长势能趋弱，少数环比维持增势，或与深耕区域热度更佳，公司保持相对推货力度有关。 城市层面点状复苏，继续看好国央企业绩弹性 11月，重点30城单月成交环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。 前11月累计同比下降26%，降幅较10月收窄3.91个百分点。展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。 11月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交476万平，月度同比+7.44%，相较上月改善14.19pct；累计库存10150 万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交220万平，月度同 比+20.81%，相较上月改善4.02pct。11月18日-11月24日，土地市场本周成交建面3879 万平，滚动12周同比5.28%；成交总额899亿元，滚动12周同比-2.11%；全国平均溢价率1.95%，滚动12周同比+0.71pct。 本周申万房地产指数+3.08%，较上周提升3.91pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数 1.76pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.78%，较上周提升3.17pct，涨幅排序 5/11，跑输恒生指数0.22pct；克而瑞内房股领先指数为2.60%，较上周提升6.84pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未 来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景 气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 资料来源：聚源数据 相关报告1《房地产-行业研究周报:一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松》2024-11-24 2《房地产-行业研究周报:政策显效， 量价修复，保持乐观》2024-11-18 3《房地产-行业研究周报:如何看待房 地产税费优化空间？》2024-11-10 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：11月百强房企销售表现如何？3 1.1.投资建议4 2.成交概览5 2.1.新房市场5 2.1.1.新房成交情况5 2.2.二手房市场7 2.3.土地市场8 3.本周融资动态10 4.行业与个股情况11 4.1.行业涨跌与估值情况11 4.1.1.A股市场11 4.1.2.H股市场13 5.重要公告概览14 6.风险提示15 1.本周观点：11月百强房企销售表现如何？ 房企销售热度相对维持，增长动能略有趋弱 操盘口径：2024年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比下降16.6%，较9月增长44.3%；同比降低6.9%。1-11月累计操盘金额34326.3亿元，同比下降30.7%，降幅较10月收窄近2pct。 全口径：11月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降19.0%，同比下降9.0%，同比增速较10月降低17.3pct；1-11月累计销售金额同比下降30.6%，降幅较1-10月收窄5.4pct。分梯度看，2024年11月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比变化 -11.9%、-16.5%、16.1%，增速较10月分别变化-23.5pct、-14.5pct、+2.7pct。多数房企月环比下行，国央企销售韧性领先 分性质看，央企、地方国企、民企11月销售额同比增速分别为-2.1%、-11.0%、-33.5%，较10月分别-22.5pct、-30.3pct、-16.7pct，分别环比-23.1%、-17.2%、-11.0%；违约、未违约房企11月销售额分别同比-51.6%、-10.9%，较10月分别-26.8pct、-16.8pct。央企、信用优质房企销售韧性领先。 1）央企：保利、中海、华润、招蛇11月销售额分别同比-23.3%、+30.8%、+6.6%、-8.4%，分别环比-42.7%、-27.8%、-16.8%、-3.1%；2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+45.6%、-32%、-16.3%、-37.6%，分别环比+20.1%、-33.6%、-23.5%、-1.5%；3）典型非 国央企：绿城、滨江、龙湖、万科、金地、新城分别同比-10.4%、-9.0%、-22.9%、-33.7%、 -52.7%、-51.2%，分别环比+24.0%、-18.1%、-31.0%、-1.7%、-13.9%、-3.8%。 整体来看，市场热度一定程度维持，销售淡月叠加政策效力边际递减，多数房企增长势能趋弱，少数环比维持增势，或与深耕区域热度更佳，公司保持相对推货力度有关。 城市层面点状复苏，继续看好国央企业绩弹性 分城市看，11月，重点30城单月成交环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。前11月累计同比下降26%，降幅较10月收窄3.91个百分点。分能级来看，一线城市，环比微增5%，同比上升57%，较三季度月均增长71%，深圳增势显著。2）二三线城市，成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线。1）南京、苏州、合肥、厦门等同环比齐增；2）武汉、天津、重庆、长沙、昆明等环比持降，但同比转正，初显止跌回稳趋势；3）少数城市如南宁、无锡等同环比延续降势。 展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。 图1：百强房企销售额及同比图2：分性质房企单月同比 单月销售金额 (亿元)过去一年销售中枢 (%) 40% 央企地方国企民企 20,000 15,000 10,000 5,000 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 2024-10 0 过去两年销售中枢 单月销售金额同比 200 150 100 50 0 -50 -100 20% 0% -20% -40% -60% 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 2024-10 2024-11 -80% 资料来源：克而瑞，新浪财经，天风证券研究所资料来源：克而瑞，新浪财经，天风证券研究所 图3：百强房企单月销售金额同比热力图（%） 公司名称 23/12 24/01 24/02 24/03 24/04 24/05 24/06 24/07 24/08 24/09 24/10 24/11 滚动12个月 年初至今 保利发展 -56 -31 -54 -46 -21 -12 2 -19 -29 -36 16 -23 -27 -23 中海地产 -38 -16 -70 -4 -36 -31 45 -5 -3 -32 66 31 -9 -6 华润置地 -58 -29 -61 -23 -36 -34 20 -10 -25 -36 13 7 -25 -20 万科地产 -25 -31 -52 -44 -39 -28 -29 -13 -21 -51 -32 -34 -34 -35 招商蛇口 -47 -23 -60 -44 -51 -29 -21 -21 -28 -31 9 -8 -33 -30 绿城中国 -6 -26 -45 -11 -25 17 12 14 -20 -14 -16 -10 -11 -12 建发房产 -1 -22 -44 -27 -44 -8 -36 -33 -63 -46 44 -32 -25 -29 滨江集团 -49 -14 -48 -42 -54 -60 20 -31 -33 -12 19 -9 -31 -29 越秀地产 -58 -25 -73 -46 -35 -24 19 -48 2 -24 42 -16