北上深二手房价环比上涨

2024年11月17日 北上深二手房价环比上涨 本周关注：10月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，连跌12个月以来首次转涨 根据统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比由9月的下跌1.2%转为10月的上涨0.4%，自2023年 10月连跌12个月以来首次转涨。分城市来看，一线城市中，北京、上海和深圳10月二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下跌0.4%。 二线城市、三线城市10月二手房价环比继续下跌，分别下跌0.4%、下跌0.6%，自2023年5月以来已经连 续18个月环比下跌。 11月第二周，50城新房周成交环比增长8%，相当于年内高点的67% 11月第二周（11月8-14日），50城新房成交面积360万方，环比增长8%。为观察政策效果，进一步与10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11月第二周成交面积约相当于10月周成交均值的94%，相当于9月周成交均值的163%，显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9月最后一周成交规模相当于年内周成交高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，均处于年内偏高水平。10月最后一周新房成交再次冲量，规模457万方，相当于年内高点的91%。（11月第一周呢？）第二周成交360万方，相当于年内高点的67%，是“924政策”前一周的194%，是“517政策”前一周的106%，仍然处于年内偏高水平。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 相比往年同期，今年11月8-14日新房成交环比增长8%，表现强于2015-2023年同期环比均值（+4%）。成交体量方面，当周较去年同期增长8%，但较2015-2022年同期均值下滑36%。 累计来看，11月1-14日新房成交同比增长4%，表现好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。今年年初 至11月14日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10月底收窄1个百分点，较9月底收窄2个百分点。其中，一线城市新房成交11月1-14日同比增长16%，年初至11月14日同比下滑18%，表现均强于50城整体。 同样以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11月第二周新房（11月8-14日）标准化比值为108%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值16个百分点（前一周为15个百分点），可被视为政策的提振效应。 对比两轮政策效果，“924政策”对新房销售的提振效果更明显。9月最后一周至今，已有近六周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除国庆节后第一周低之外），平均高出20个百分点，而“517”政策出台后六周中，仅有一周比历史同期均值高，高出7个百分点。 观察京沪深新房成交，11月第二周深圳表现最好，周成交创年内新高，上海、北京相对平淡，周成交约为年内高点的45-47%。 具体来看，11月8-14日深圳新房成交21万方，环比增长12%，创年内周成交新高，是年内次成交高点 （10月最后一周）的104%，是“924政策”前一周的417%。北京新房成交20万方，环比下滑2%，是年内高点（7月初）的47%，是“924政策”前一周的132%。上海新房成交28万方，环比下滑6%，是年内成交高点 （10月最后一周）的45%，是“924政策”前一周的134%。 11月第二周，15城二手房周成交环比下滑5%，体量相当于年内高点的92% 11月第二周（11月8-14日），15城二手房成交环比下滑5%，环比表现略弱于2015-2023年同期环比均值 （-1%）。但成交体量表现强于历史同期，11月8-14日二手房成交229万方，较2015-2023年同期均值增长 47%，较2023年同期增长22%，成交仍处于高位。 回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。从9月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6月底），10月最后一周再次创年内新高，11月第一周、第二周成交小幅回落，但回落后成交体量仍然较高，成交体量相当于年内高点（10月最后一周）的92%，是“924政策”前一周的127%，是“517政策”前一周的103%。 累计来看，11月1-14日二手房成交同比增长24%，表现好于10月（11%），也好于9月（-3%）。今年年初 至11月14日二手房成交同比下滑0.3%，累计降幅较10月底收窄0.8个百分点，较9月底收窄2.5个百分点。其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11月1-14日同比增长69%。 以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度 成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11月第二周成交标准化比值达到118%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值24个百分点（持平于前一周），二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。 与新房类似，对比两轮政策效果。9月最后一周至今，六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出35个百分点。而“517”政策后六周，平均高出约15个百分点。 观察京沪深成交，11月第二周三地周成交环比均增长，均成交体量处于年内高位，对比下来，上海、深圳表现更好，周成交均相当于年内高点的96%-97%，北京相对偏弱，周成交均相当于年内高点的75%， 具体来看，11月8-14日上海二手房成交52万方，环比增长14%，是年内高点（10月最后一周）的97%，是“924政策”前一周的139%。深圳11月8-14日二手房成交19万方，环比增长1%，是年内高点（10月11-17日）的96%，是“924政策”前一周的275%。北京二手房成交39万方，环比增长5%，是年内成交高点 （10月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的191%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦分析师：肖金川 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002SACNO：S1120524030004 联系电话：02150380388联系电话：02150380388 图1：一线城市10月二手住宅环比转涨 1.5 1 二手住宅销售价格指数:一线城市:环比（%）二手住宅销售价格指数:二线城市:环比（%）二手住宅销售价格指数:三线城市:环比（%） 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 资料来源：统计局，华西证券研究所 图1.1：50城新房成交（万方）：11月1-14日同比+4%，10月同比-10%，24年累计同比-28% 1200 50城新房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 800 600 400 200 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图1.2：50城新房成交：11月8-14日成交360万方，环比增长8% 50城新房周成交面积（万方） 600 500 400 300 200 100 0 2024-01-152024-04-152024-07-152024-10-15 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.3：从50城成交面积数据来看，11月8-14日成交面积约为“政策前两月均值”的108% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 161% 157% 134% 100% 116% 95% 115% 105% 114% 98% 146% 108% 100% 85% 72% 102% 74% 78% 70% 75% 92% 67% 83%80% 63% 55% 21% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 06-0107-0108-0109-0110-0111-01 图1.4：北京新房：11月8-14日成交20万方，环比下滑2%，是年内成交高点（7月初）的47% 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.5：上海新房：11月8-14日成交28万方，环比下滑6%，是年内成交高点（10月底）的45% 上海新房周成交面积（万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-04-012024-07-012024-10-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.6：深圳新房：11月8-14日成交21万方，环比增长12%，创年内新成交高点 深圳新房周成交面积（万方） 24 21 18 15 12 9 6 3 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.1：15城二手房成交（万方）：11月1-14日同比+24%，10月同比+11%，24年累计同比-0.3% 15城二手房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2.2：15城二手房成交：11月8-14日成交229万方，环比-5% 15城二手房周成交面积（万方） 300 250 200 150 100 50 0 2024-01-012024-04-012024-07-012024-10-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：从15城二手房成交面积来看，11月8-14日成交面积为“政策前两月均值”的118% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 250% 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 200% 150% 114%111% 115% 122%126%128%124% 100% 104%108% 110%100%101% 89%88%87% 87% 106% 119% 118% 50% 85% 99% 93%87% 80% 63% 81% 0% 04-0105-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 3% 06-0107-0108-0109-0110-0111-01 图1.4：北京二手房：11月8-14日成交39万方，环比增长5%，是年内成交高点（10月底）的75% 北京二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01