2024年，中国房地产市场持续低迷，新房销量依旧低迷，二手房表现相对较好。二手房成交基本保持平稳，与新房销售的低迷形成鲜明对比。2023年，商品房销售面积11亿㎡，较2021年最高点18亿㎡下降38%。2024年前三季度，商品房销售面积7.0亿㎡，同比再降17%。截至2024年9月末，商品房待售面积为7.3亿㎡，同比+13%，库存自2021年以来持续增加，目前已处于历史绝对高位。与历史同期相比，2024Q3，商品房销售面积2.2亿㎡，仅为2019年同期的52%。2024年10月，21城商品住宅去化周期约为20个月，较2021年翻倍，二手房则表现更为平稳。土地端，供需双弱，下滑明显。2024年1-10月全国住宅用地供应/成交建筑面积分别同比下降24%/20%，均创下自2011年以来的新低。政策端，本年支持政策不断，“止跌回稳”态度积极。当前房地产总库存35.2亿平方米，其中土地库存20.8亿平方米，占比59%，未竣库存7亿平方米，占比20%，竣工库存7.4亿平方米，占比21%，总库存去化周期为3.5年。要将去化周期降至2.3年左右的合理水平，假设2025年自发需求10亿平方米，则超量库存未5到8亿平方米。能否弥补这5到8亿平方米的需求缺口，将是2025年能否走向供需均衡的关键所在。基于当前的政策方向，消化超量库存分为供给侧和需求侧两种路径。供给侧，即收回存量土地，资金需求约2万亿元，对上下游带动较小。需求侧，即创造增量需求，城中村改造和收储是主要切入点，资金需求约4万亿元，对上下游带动较大。需要明确的是，相关政策都有一些核心堵点，打通堵点，辅以资金，才能有较快进展。考虑到增量政策的不确定性，给出悲观和乐观两种情形。悲观情形（不考虑任何增量政策影响）下，销售额8.3万亿元（-14.4%），销售面积9.6亿平方米（-5.9%），新开工9.1亿平方米（+12.2%），投资9.1万亿元（-4.9%），竣工5.8亿平方米（-26.2%）。乐观情形（完全消化超量库存）下，销售额9.1万亿元（-5.8%），销售面积11亿平方米（+8.2%），新开工11.8亿平方米（+45.9%），投资9.7万亿元（+1.1%），竣工6.8亿平方米（-13.3%）。投资建议：审慎观察，勇敢博弈。房价决定中期趋势，政策带来短期波动。价值角度建议对房价保持关注，若房价企稳，看好保利发展、华润置地、中国海外发展、越秀地产、贝壳-W。同时，在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台，板块仍然有周期性的博弈机会。增量政策中，存量土地收回盘活和城中村改造的扩围最值得期待。看好具备城投属性的低PB标的。
