房地产行业专题研究：政策效果显现，10月销售边际改善

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 政策效果显现，10月销售边际改善 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年11月19日 证券研究报告 |报告要点 2024年1-10月，全国累计商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%；销售金额76855亿元，同比下降20.9%。房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；新开工面积61227万平方米，同比下降22.6%；竣工面积41995万平方米，同比下降23.9%。到位资金87235亿元同比下降19.2%，销售回款边际改善，定金及预收款和按揭贷款降幅均环比收窄2.1个百分点。政策利好频出，市场信心得到提振。建议关注布局核心城市、主打改善性产品的央国企以及受益于二手房市场活跃的中介平台。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/10 行业研究|行业专题研究 2024年11月19日 房地产 政策效果显现，10月销售边际改善 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 20% 沪深300 0% -20% -40% 2023/112024/32024/72024/11 相关报告 1、《房地产：税收优惠落地，促楼市成交、缓房企压力》2024.11.13 2、《房地产：关注收益水平提升，期待收储落地提速》2024.11.08 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2024年1-10月份全国房地产市场基本情况报告。1-10月房地产 商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为77930万平方米/76855亿元/86309亿元/61227万平方米/41995万平方米，同比变化分别为 -15.8%/-20.9%/-10.3%/-22.6%/-23.9%。整体来看，销售面积、销售金额、竣工面积同比降幅均有所收窄。 投资端：开发投资筑底震荡，竣工面积降幅收窄 2024年1-10月累计全国房地产完成开发投资86309亿元，同比变化-10.3%，相较 于1-9月同比降幅走扩0.2pct。累计房屋新开工面积61227万平方米，同比变化 -22.6%，降幅较1-9月走扩0.4pct。累计房屋竣工面积41995万平方米，同比变化-23.9%，同比降幅较1-9月收窄0.5pct。土地市场方面，根据中指院数据，10月当月全国300城宅地成交面积为3581万平方米，同比变化-25.5%。房企拿地仍处于历史低位水平，开发投资和开工面积或持续筑底，随着政府化债和收储的推进，竣工面积有望逐步企稳。 销售端：政策效果显现，销售有所回暖 2024年1-10月，全国累计商品房销售面积77930万平方米，同比变化-15.8%，累计同比降幅较1-9月收窄1.3pct。1-10月累计全国商品房销售金额76855亿元，同比变化-20.9%，累计同比降幅较1-9月收窄1.8pct。10月单月商品房销售面积7646万平方米，同比变化-1.6%，降幅环比收窄9.4pct；商品房销售金额7975亿 元，同比变化-1.0%，降幅环比收窄15.3pct。自9月26日政治局会议上首次提出 “止跌回稳“以来，地产利好政策频出，政策效果在10月数据中得到体现。 资金端：到位资金持续改善，销售回款边际修复 2024年1-10月累计房地产开发企业资金来源为87235亿元，同比变化-19.2%，同 比降幅较1-9月收窄0.8pct，降幅连续7个月收窄。2024年10月当月房地产开 发企业资金来源为8337亿元，同比变化-10.8%，同比降幅较9月当月收窄7.7pct 分来源来看，1-10月累计定金及预收款、个人按揭贷款同比分别变化-27.7%、 -32.8%，降幅较1-9月分别收窄2.1pct、2.1pct。随着土地收储、存量房收储的逐步落地，房企资金状况有望得到改善。 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企 9月底以来，房地产利好政策频出，市场信心得到一定提振，销售有所回暖。展望未来，11月13日，财政部等发布住房税费调整政策，直接降低居民购房成本，或助力市场维持热度，叠加年底房企业绩冲刺，销售端有望持续修复。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.投资端:开发投资筑底震荡，竣工面积降幅收窄4 1.1开发投资降幅走扩4 1.2新开工面积降幅走扩4 1.3竣工面积降幅收窄5 2.销售端:政策效果显现，销售有所回暖5 2.1销售面积及金额同比降幅收窄5 2.2改善性需求释放带动销售均价增长6 3.资金端:到位资金持续改善，销售回款边际修复7 3.1到位资金降幅连续7个月收窄7 3.2销售回款有所改善8 4.投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企9 5.风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速7 图表14：当月到位资金及增速7 图表15：累计定金及预收款8 图表16：累计个人按揭贷款8 图表17：累计国内贷款8 图表18：累计自筹资金8 图表19：分来源当月到位资金9 图表20：分来源当月到位资金增速（%）9 1.投资端:开发投资筑底震荡，竣工面积降幅收窄 1.1开发投资降幅走扩 据国家统计局数据1，2024年1-10月累计全国房地产完成开发投资86309亿元，同比变化-10.3%，相较于1-9月同比降幅走扩0.2pct。10月当月全国房地产完成开发投资7629亿元，同比变化-12.3%。土地市场方面，根据中指院数据，10月当月全国300城宅地成交面积为3581万平方米，同比变化-25.5%，平均溢价率1.56%，环比下降3.1pct，平均流拍率3.5%，环比下降6.4pct。房企拿地仍处于历史低位水平，开发投资或持续筑底。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右）开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -20% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 60% 40% 20% 0% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -40% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.2新开工面积降幅走扩 2024年1-10月累计房屋新开工面积61227万平方米，同比变化-22.6%，降幅较 1-9月走扩0.4pct。2024年10月房屋新开工面积5176万平方米，同比变化-26.7%，降幅环比走扩6.8pct。当前房地产市场仍在“去库存”阶段，房企开工意愿较低，我们预计未来开工数据仍将保持低位震荡。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 累计新开工面积（万平方米）累计同比（%，右）当月新开工面积（万平方米）当月同比（%，右） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -100% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -100% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.3竣工面积降幅收窄 2024年1-10月累计房屋竣工面积41995万平方米，同比变化-23.9%，同比降幅 较1-9月收窄0.5pct。2024年10月单月房屋竣工面积5179万平方米，同比变化 -20.1%，降幅较9月单月收窄11.3pct。保交房仍是房地产工作的重心之一，各地收储细节相继落地，收储项目要求是已建成待售项目。随着政府化债和收储的推进，竣工面积有望逐步企稳。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 累计竣工面积（万平方米）累计同比（%，右）当月竣工面积（万平方米）当月同比（%，右） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 60% 40% 20% 0% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -40% 40,000 30,000 20,000 10,000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 -60% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 2.销售端:政策效果显现，销售有所回暖 2.1销售面积及金额同比降幅收窄 2024年1-10月累计全国商品房销售面积77930万平方米，同比变化-15.8%，累计同比降幅较1-9月收窄1.3pct，降幅连续5个月收窄。1-10月累计全国商品房销售金额76855亿元，同比变化-20.9%，累计同比降幅较1-9月收窄1.8pct，降幅连 续6个月持续收窄。2024年10月全国商品房销售面积7646万平方米，同比变化 -1.6%，降幅环比收窄9.4pct。10月全国商品房销售金额7975亿元，同比变化-1.0%，降幅环比收窄15.3pct。 自9月26日政治局会议上首次提出“止跌回稳”以来，地产利好政策频出。中央层面，陆续出台降低存量房贷利率、下调LPR、下调二套房首付比例等政策。地方层面，一线城市跟进相关楼市宽松政策。政策效果在10月数据中得到体现，销