房地产开发行业2024年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行

房地产开发行业2024年三季报业绩综述 营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行 2024年11月15日 推荐维持评级 政策篇：2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展， 部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。需求端：央行出台多项宽松信贷政策，包括降准降息、降存量住房贷款利息，各商业银行于四季度陆续执行落地，四个一线城市也逐步放松了各自首付比例、限购范围；库存端：在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门围绕房地产市场止跌回稳打出一套“组合拳”。除明确提出“四个取消、四个降低、两个增加”外，财政部提出通过专项债等方式推动收储存量商品房和盘活闲置存量土地成为增量政策的最大亮点；投资端：10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主 分析师李阳 要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可 执业证书：S0100521110008 以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。 行业篇：宏观数据仍同比下行，房地产开发行业依然净偿还。截至2024年 邮箱：liyang_yj@mszq.com分析师陈立执业证书：S0100524080001 三季度，商品房累计新开工面积4.1亿平，累计同比下降22.4%，房屋竣工面积 邮箱：chenli_yj@mszq.com 为3.7亿平，同比下降24.4%，竣工面积保持低位水平；2024年1-9月商品房 相关研究1.2024年10月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/042.2024年10月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，11月静待新政发力-2024/11/043.2024年9月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平上升-2024/10/044.2024年9月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，政策利好下10月销售或将提升-2024/10/045.地产行业2024年中报业绩综述：地产政策持续释放，营收利润仍承压-2024/09/10 销售累计面积同比跌幅近两成，百强房企累计销售金额同比跌四成；2024年1-9月全国房地产开发投资额为6.68万亿元，同比下降9.2%，其中全国城投拿地金额合计8,583亿元，占比近4成；2024年截至3季度，开发商总体融资仍处于净偿还状态，国央企仍为新增融资主力。央企保利发展、招商蛇口截至三季度末新增融资244亿元和124亿元，位列前两位；仅有滨江、美的置业两家民营开发商在2024年前三季度新增融资，分别为55亿元和73.4亿元。 公司篇：行业估值逐渐修复，营收利润仍在下探。2024年截至3季度，A 股房地产业总市值13595亿元，排名申万一级行业市值第22位，从历史数据来看，2024年8月份呈现市值上涨趋势，且持续至9月末，因此短期内市值在逐渐修复中；2024年截至3季度，A股房地产业总营收规模11800亿元，同比下降23.24%，实现扣非净利润-273亿元，同比下降183.35%；2024年截至3季度，房地产A股上市公司销售毛利率除城投控股、珠江股份、新城控股同比增长外，其余均有不同程度下滑，销售净利率有半数为负，其中万科、金地集团、城投控股由正转负；受房地产市场下行影响，2024年截至3季度，A股房地产开发公司销售费用率、管理费用率和财务费用率呈现提升趋势，仅深振业A、金融街、中国国贸、珠江股份同比2023年同期略有下降。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，随着货币化安置 100万套、专项债收储存量商品房及存量土地等增量政策落地，基本面拐点或将近。市场“底部共识”增强，未来顺周期地产股弹性空间较大。标的方面推荐：1）龙头央企：保利发展；2）地方国企：城建发展、天地源、珠江股份；3）未出险优质民企：滨江集团。 风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土 地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险 目录 1政策篇3 1.1首提“促进市场止跌回稳”，央行三部委打出组合拳3 1.2信贷政策再宽松，LPR与房贷利率下行、存量房贷降息、放松限购3 1.3支持收储存量房、回收闲置土地去库存4 1.4重提“货币化安置”，计划100万套规模5 2行业篇7 2.1商品住宅新开工和竣工双弱，竣工面积降速较块7 2.2商品房销售面积同比跌幅近两成，百强房企累计销售金额同比跌四成8 2.3土地投资规模同比下降一成，城投拿地体量仍较大9 2.4行业处于债务净偿还状态，国央企仍为新增融资主力10 3公司篇11 3.1房地产行业市值虽排名靠后，但短期呈现修复态势11 3.2房地产行业营收扣非净利均下滑，开发公司仍在调整12 3.3上市公司销售毛利率持续下探，销售净利率半数为负13 3.4房地产行业三费费率总体呈提升趋势13 4投资建议15 5风险提示16 插图目录17 表格目录17 1政策篇 1.1首提“促进市场止跌回稳”，央行三部委打出组合拳 时间出处内容 2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。表1：2024年三季度中央出台地产政策 2024.07.21十三届三中全会 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 2024.07.30 政治局会议 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024.07.31 国务院 要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。 2024.08.23 住建部 住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。 2024.09.24 央行 主要包括降准0.5个百分点，下调7天逆回购利率0.2个百分点并引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，落地存量房贷降息预计平均降幅0.5个百分点，二套房最低首付比例降至15%，将保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，延长“金融16条”、经营性物业贷款支持两项房地产金融政策文件的期限。 2024.09.26 政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 资料来源：住建部、央行等各政府官网，民生证券研究院 1.2信贷政策再宽松，LPR与房贷利率下行、存量房贷降息、放松限购 需求端：央行出台多项宽松信贷政策，包括降准降息、降存量住房贷款利息，各商业银行于四季度陆续执行落地。 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。对于以浮动利率：当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点；全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率 减去对应季度五年期以上LPR均值。 图1：历史一年期和五年期LPR报价图2：历史金融机构存款准备金率 514 12 4.5 10 4 8 2021/7/1 2021/10/1 2022/1/1 2022/4/1 2022/7/1 2022/10/1 2023/1/1 2023/4/1 2023/7/1 2023/10/1 2024/1/1 2024/4/1 2024/7/1 3.56 2020/1/1 2020/5/1 2020/9/1 2021/1/1 2021/5/1 2021/9/1 2022/1/1 2022/5/1 2022/9/1 2023/1/1 2023/5/1 2023/9/1 2024/1/1 2024/5/1 2024/9/1 3 一年期LPR（%）五年期LPR(%) 大型金融机构存款准备金率（%）中小型金融机构存款准备金率（%） 资料来源：iFind，民生证券研究院资料来源：iFind，民生证券研究院 四个一线城市也逐步放松了各自首付比例、限购范围。 城市首付比例限购 表2：一线城市放松限购及首付比例情况 商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住 北京 房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20% 上海首套房商贷最低首付从“不低于20%”调整为“不低于15%” 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房社保年缩短至3年，五环 外商品住房社保年限缩短至2年 非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房社保年限“3年改1年” 广州不再区分首套二套，最低首付款比例统一为15%全市购买住房不再审核购房资格 深圳 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业 性个人住房贷款最低首付款比例调整为20% 分区优化住房限购，增值税征免年限由5年调整到2年 资料来源：各城市住建部等政府官网，民生证券研究院 注：上海、深圳和广州在2024年9月29日放松，北京于2024年10月1日放松 1.3支持收储存量房、回收闲置土地去库存 库存端：在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门围绕房地产市场止跌回稳打出一套“组合拳”。除明确提出“四个取消、四个降低、两个增加”外，财政部提出通过专项债等方式推动收储存量商品房和盘活闲置存量土地成为增量政策的最大亮点。 主要的收储模式，可能包括以下几个方面： 1)国企收储未售新房用作保障性住房；2)地方国企收购居民旧房改造后用作保障性住房；3）政府通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设，用于安置棚户区居民；4）城投平台通过银行贷款等渠道筹集资金，通过公开招投标模式收购存量房源，完成改造后作为人才房或租赁储备用房；5）由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基金根据待盘活项目情况一对一设立子基金，推动待纾困项目顺利完工交付。 图3：今年以来收储政策时间线 资料来源：中国房地产报，民生证券研究院 1.4重提“货币化安置”，计划100万套规模 投资端：10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。 2014年至2022年中国实施棚户区改造住房套数合计3393万套，其中2015- 2018年期间均保持在年均600万套的改造水平，2019年至今改造规模明显下降，意味着棚改完成了阶段性的历史任务，今年重提“货币化安置”，对后续房地产止跌回稳有重大意义。 图4：2014-2022年棚户区改造住房套数（万套） 700