地产“组合拳”对城投企业的影响

2024年11月8日 公用二部|王海云|010-67413300 今年以来，房地产市场持续低迷，为推动房地产市场止跌回稳，近期，住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门打出一套地产“组合拳”，地产“组合拳”对城投企业及地方国有企业将直接或间接产生一定影响。 一、政策出台背景 今年以来，我国经济运行总体平稳，前三季度GDP同比增长4.8%。分季度看，一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%。下半年以来，受国际上不稳定、不确定性因素增加，同时国内需求持续偏弱、信心预期不足等因素影响，年内“保5%”压力有所加大。房地产市场由于具有产业链条长、同居民生活和消费密切相关的特点，对于拉动企业投资和促进居民消费具有较强的推动作用。但今年以来，房地产市场在调控政策的影响下持续低迷，市场价格不断下跌，居民购房意愿较弱，房地产成为了制约我国经济发展的关键领域。 二、近期房地产政策梳理 针对当前制约我国经济发展的关键领域，中央密集出台了一系列政策。9月24日，国新办举行金融发布会，央行、证监会等机构发布了金融支持房地产和资本市场等领域的支持政策。房地产支持政策主要包括统一一套、二套房贷最低首付比例到15%，降低存量贷款利率等。同时，人民银行进一步扩大保障性住房再贷款的支持力度。 9月26日，中共中央政治局召开会议，会议明确了下一阶段我国财政货币政策的方向，对房地产市场、资本市场等领域给出了政策指引。房地产政策层面，会议明确对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。 10月12日，国新办会议介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，财政部围绕稳增长、扩内需、化风险推出四个方面的增量财政政策举措。会议指出，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。下一步财政部的考虑主要包括允许专项债券用于土地储备；支持收购存量房，优化保障性住房供给；及时优化完善相关税收政策三方面的政策。 10月17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。会上介绍，住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门打出一套“组合拳”。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。对比此前的会议，此次发布会的亮点集中在“两个增加”上。“两个增 加”，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。 三、地产“组合拳”对城投企业将产生的影响 近期推出的地产“组合拳”对城投企业及地方国有企业将直接或间接产生一定影响。 1、土地储备政策 10月12日的国新办发布会上，财政部表示允许专项债用于土地储备，并支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地。一方面可缓解当地房企或城投企业流动性资金压力，另一方面有助于地方政府盘活土地资产。这使得拥有大量拟开发土地的城投企业或房企能够通过政府收回土地而获得资金。值得注意的是，10月17日的国新办发布会上，财政部透露会及时安排土储专项债的发行和支出，这意味着土地储备专项债已经正式重启，土储专项债的重启有利于缓解地方政府、城投企业或房企的流动性和债务压力。 2、存量房收购政策 10月12日的国新办发布会上，财政部提出“大幅支持收购存量房，优化保障性住房供给”。2024年5月以来，中央鼓励各地政府组织地方国企，以合理价格收购部分已建未售的商品房，用作保障性住房。目前已有多个城市发文推进收储工作，专项债资金加持将加快推动收储进程。城投企业作为当地负责保障性住房建设、安置的主体，利用专项债资金收购存量房，一是能够获得专项债券资金支持，二是可将收购来商品房配租或配售给居民，获得一定的收益。 3、货币化安置房政策 10月17日国新办发布会上，住建部提出通过货币化安置房方式新增100万套城中村和危旧房改造，对群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出、征收安置方案和资金大平衡方案做得比较好的项目进行支持，有五项政策支持：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。此次货币化安置房政策有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，更有助于消化存量商品房。从历史来看，上一轮货币化安置主要出现在2014-2017年，背景同样是房地产市场比较低迷，特别是三四线城市存量房规模较大。与上一轮不同，此轮货币化安置主要集中在地级以上城市，特别是一、二线城市，对地级以上城投企业形成利好。另外，住建部还提出各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，住建部还可以在100万套基础上继续加大支持力度。 4、保障性住房再贷款政策和“白名单”扩容政策 2024年6月，中国人民银行向21家全国性银行印发通知，向其提供保障性住房再贷款3,000亿元，用于支持地方政府选定的国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，中国人民银行按照各银行贷款本金的60%发放再贷款。同年9月，中国人民银行进一步扩大保障性住房再贷款的支持力度，将原有的3,000亿元再贷款项目中的央行资金支持比例从60%提高至100%。10月17日国新办发布会将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元人民币。要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，“应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”。2022年7月政治局会议首次提出“保交楼”工作任务。根据10月17日国新办发布会公布的数据，截至10月16日已审批通过“白名单”房地产项目贷款人民币2.23万亿元，到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。作为国有企业，为积极履行社会责任，部分城投企业承担了“保交楼”的任务，资金压力较大。这两项政策将便利城投企业的融资，有助于缓解企业现金流紧张的现状，改善企业运营状况。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。