房贷政策调整解读：地产“组合拳”的影响有多大？

分析师陈兴 SAC证书编号：S0160523030002 chenxing@ctsec.com 联系人：谢钰 xieyu01@ctsec.com 相关报告 1.《【财通宏观陈兴团队】宽松途中，增长有望——7月经济数据兼央行降息解读》2023-08-15 证券研究报告 宏观点评/2023.08.31 地产“组合拳”的影响有多大？ ——房贷政策调整解读 核心观点 地产调控“组合拳”出台。本次地产组合拳政策主要有三：一是全国统一首付比例下限，首套20%，二套30%，在首付比例层面不再区分限购与否；二是二套贷款利率下限降为LPR+20bp（当前水平为4.4%）：三是存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低。 首付比例下限打开。在首付比例的调整上，明显超过了此前的预期，打开了限购城市的首付比例下限。参考20%的首套首付比下限来看，当前仍有超过20个一二线城市未下调首付比例。目前，部分一线如北京和上海仍执行首套35%的标准，后续可持续关注各个城市政策动态。 存量利率调整落地影响有限。在存量房贷利率调整上，央行明确“新发贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套贷款利率政策下限”，这对于贷款时首套房贷利率已享受到所在城市下限优惠的群体而言，下调空间较小。参考我们此前在深度报告中的测算来看，存量利率调整对于地产销售和消费的提振效果或不明显。 地产销售有望重回正增。我们按照现有放松政策的估算结果表明，如果各城市（不论一二线）都调整到地产政策区间的下限，则带动的地产销售增长约在10-11个百分点左右（以去年全年规模为基数），有望带动商品房销售重回正增长（今年前七个月商品房销售面积增速-6.5%）。如果考虑只影响住宅，今年前七个月住宅销售面积增速-4.3%，增速水平有望回到6%附近。 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期，地产政策调整假设具有不成立的风险。 请阅读最后一页的重要声明！ 图表目录 图1.首套及二套房贷平均利率及利率下限（%）3 图2.各地首付比例及首套房资格认定情况（截至8月31日）4 图3.不同下调幅度和置换比例下减少的还贷支出（亿元）4 图4.商品房销售面积累计增速（%）5 事件：中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 地产调控“组合拳”出台。继广州、深圳等城市放开“认房不认贷”后，地产政策再度放松。本次地产政策主要有三方面调整：首先，全国统一首付比例下限，首套为20%、二套为30%，在首付比例层面不再区分限购与否，此前限购城市的首付比下限为首套30%、二套40%；其次，二套贷款利率下限降为LPR+20bp（当前水平为4.4%），首套住房利率政策下限仍为LPR-20bp；最后，存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低。 图1.首套及二套房贷平均利率及利率下限（%） 首套房贷平均利率 首套房贷利率当前下限 二套房贷平均利率 二套房贷利率当前下限 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 18/719/520/321/121/1122/923/7 数据来源：WIND，贝壳研究院，财通证券研究所 首付比例下限打开。在首付比例的调整上，明显超过了此前的预期，打开了限购城市的首付比例下限。参考20%的首套首付比下限来看，当前仍有超过20个一二线城市未下调首付比例。目前，部分一线如北京和上海仍执行首套35%的标准，后续可持续关注各个城市政策动态。 无房无贷无房有贷有1套房无贷有1套房且 城市款记录款记录 北京上海深圳广州合肥南昌武汉沈阳长沙福州海口宁波厦门成都西安青岛呼和浩 款记录 首套/二套 60 50 贷款未结清 严格二套 城市 无房无贷款记录 严格首套 20 无房有贷有1套房无贷有1套房 款记录 款记录 严格首套首套/二套 35 35 30 30 30 20 30 30 30 30 30 30 30 30 首套/二套首套/二 70 50 40 70 50 30 重庆西宁杭州南京郑州 济南 20 30 50 40 35 4 40 4 4 图2.各地首付比例及首套房资格认定情况（截至8月31日） 数据来源：各地方政府网，本地宝，吉屋网，财通证券研究所，灰色为不限购城市（其中石家庄、昆明对本市户籍不限购），蓝色为“认房认贷”城市，红色为“认房不认贷”城市，绿色为“认贷不认房”城市 存量利率调整落地影响有限。在存量房贷利率调整上，央行明确“新发贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套贷款利率政策下限”，这对于贷款时首套房贷利率已享受到所在城市下限优惠的群体而言，下调空间较小。参考我们此前在深度报告《地产调控转松，政策空间多大？——“周期的力量”系列研究之一》中的测算来看，存量利率调整对于地产销售和消费的提振效果或不明显。 图3.不同下调幅度和置换比例下减少的还贷支出（亿元） 存量按揭置换比例存量利率下调幅度 10% 30% 50% 40bp 140 420 700 60bp 210 630 1,050 80bp 280 840 1,400 100bp 350 1,050 1,750 数据来源：WIND，财通证券研究所 地产销售有望重回正增。我们按照现有放松政策的估算结果表明，如果各城市（不论一二线）都调整到地产政策区间的下限，则带动的地产销售增长约在10-11个百分点左右（以去年全年规模为基数），有望带动商品房销售重回正增长（今年前七个月商品房销售面积增速-6.5%）。如果考虑只影响住宅，今年前七个月住宅销售面积增速-4.3%，增速水平有望回到6%附近。 图4.商品房销售面积累计增速（%） 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:累计同比 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 15/716/717/718/719/720/721/722/723/7 数据来源：WIND，财通证券研究所 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期，地产政策调整假设具有不成立的风险。 信息披露 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并注册为证券分析师，具备专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解。本报告清晰地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 资质声明 财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 公司评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10%； 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～10%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%； 无评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。 行业评级 以报告发布日后6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：看好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数； 中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；看淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。 A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准。 免责声明 本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司不保证该等信息的准确性、完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作出邀请。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制。因此，客户应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考。客户应当独立作出投资决策，而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见； 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。