宏观点评：对本轮地产组合拳的5点理解

宏观点评 对本轮地产组合拳的5点理解 事件：5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，央行、金监总局等多部委作者 联合出台一系列政策。 证券研究报告|宏观经济研究 2024年05月19日 核心结论：本轮地产组合拳属于大转变，政策重心再次聚焦稳地产、稳需求；整体政策力度大于2023年，小于2008、2014-2015年，发力核心是刺激居民购房需求、对 各地收购存量房的支持力度偏克制；预计短期内地产下行斜率有望趋缓，实质企稳仍需“以时间换空间”，后续政策还有进一步加码的空间；对资产而言，对权益偏利好、对债券偏中性，紧盯地产销售和房价的变化情况。 1、“形势比人强”，本轮地产组合拳可谓政策思路的大转变，凸显了稳地产、稳需求的决心。今年1-4月商品房销售面积同比-20.2%，地产销售连续第3年下降、且跌幅在2023年收窄后再度扩大；70城房价同比2022年以来持续负增，4月二手房价同比 -6.8%，跌幅有扩大趋势。在此环境下，4.30政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，本次保交房会议强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，央行等密集出台新一轮地产组合拳、积极落实政治局会议部署。总体看，本次地产组合拳指向中央对经济仍担心，政策重心也再次聚焦稳地产、稳需求。 2、本轮地产组合拳的核心是刺激居民购房需求、对应政策已“应出尽出”，对各地收储的支持力度则偏克制、国家尚未直接“下场”。本轮地产政策主要有四类：1）下调首付比5个百分点，其中首套、二套房分别降至不低于15%、25%，此前为不低于 20%、30%；2）取消首套、二套房的贷款利率下限，此前为房价连续3月下跌的城市 可阶段性取消首套房利率下限；3）下调公积金贷款利率0.25个百分点；4）设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房。综合看，本轮政策主抓手仍是刺激居民购房需求，可谓“应出尽出”；但在市场期待的政府收储属于偏克制，一是并未提及备受关注的中国版“两房”、国家住房银行，也即国家尚未直接“下场”，二是如后文分析，本次用于收储的增量资金相对有限。 3、本轮地产组合拳整体力度如何？对比近三轮地产刺激周期，本轮强于2023年8- 9月，低于2008年和2014-2015年。 >首付比降至历史新低：2008年首付比下调10个点，2014-2015年二套下调20个 点，2023年8月下调10个点，但实际上此前多地首套已降至20%、二套降至30%，仅少数核心城市较高，因此实际降幅有限。本次首付比进一步下调5个点，创历史新低，实际降幅低于2008、2014-2015，但高于2023年。 >利率下限取消扩展至二套房：公积金贷款方面，本次下调25BP和2008年幅度接近。商贷方面，2008、2014-2015年均将利率下限降至基准的0.7倍，2023年8月二套利率下限下降40BP（此前房价连续3月下跌的城市已可取消首套利率下限），本次则是全面取消利率下限，边际上主要利好二套房。从实际降幅看，目前房贷利率3.7%，虽然还有进一步下降空间，但与2008、2014年从高位回落相比，潜在降幅更小。 >保障房再贷款规模有限：针对消化存量房问题，央行本次拟设立3000亿元保障房再 贷款，支持地方收购存量商品房用作保障房，根据央行估计，预计将带动银行贷款5000亿元。考虑到我国目前我国新房库存偏高、存量二手房体量较大（具体可参考《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》），即使仅收储少部分，所需资金规模也将达数万亿元，与之对比，本次央行提供的再贷款规模相对有限。 4、本轮地产组合拳效果如何？有助于减缓地产下行斜率，实质企稳仍需“以时间换空间”。2008、2014-2015年两轮刺激效果较好，本质在于政策通过放水刺激经济+ 放松居民信贷约束，有效推动了居民加杠杆买房。相比之下，考虑到当前居民收入预期、房价预期、购房意愿持续下降的大环境，即使信贷约束放松、居民可能仍难大幅加杠杆买房，换言之，本轮政策将有助于减缓地产下行斜率、但可能较难实质扭转趋势，地产真正企稳仍需“以时间换空间”。 5、本轮地产组合拳有望提振权益风险偏好、对债券偏中性，未来政策还有加码空间。 >资产端看，倾向于认为，短期内市场对经济和政策的预期可能会乐观些，权益资产的 风险偏好有望提升，债券利率则更多要看政策落地效果、尤其是地产能否实质企稳，短期紧盯地产销售和房价的变化情况。 >政策端看，短期紧盯本轮政策的落实情况，尤其是北上广深等大概率会进一步放松限购，房贷利率（5年期LPR）也有望进一步下调。此外，5.17会议“政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”的表态，指向政府收储、以旧换新等消化存 量房政策短期大幅加码的可能性不高，实际落地也要面临收益平衡、资金来源等约束。风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化。 分析师熊园 执业证书编号：S0680518050004邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师杨涛 执业证书编号：S0680522070001邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》2024-05-10 2、《事情正在起变化—全面解读4月经济》2024-05- 17 3、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01 4、《全面复盘日本居民“缩表”》2023-07-05 5、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02- 27 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：年初以来地产销售量价跌幅再度扩大图表2：目前贷款利率水平下降空间小于2008、2014-2015年 %70城新房价格:当月同比% 70城二手房价格:当月同比 15 10 5 0 -5 -10 商品房销售面积:累计同比（右轴） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 19-04 19-08 19-12 20-04 20-08 20-12 21-04 21-08 21-12 22-04 22-08 22-12 23-04 23-08 23-12 24-04 -60 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：2008年、2014-2015年、2023年8-9月与本轮政策力度对比 时间 文件 首付比 贷款利率 认房认贷 2008年 《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》 最低首付款比例调整为20%(原比例30%) 商业贷款：贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍公积金贷款：下调0.27个百分点 — 2014-2015年 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 商业贷款：首套30%，二套房调整为不低于40%公积金贷款：首套房20%，二套为30% 贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍 名下有房无贷再贷款算首套，即”认贷不认房” 2023年8-9月 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 首套：不低于20%二套：不低于30%（2022年以来，不限购地区首套房首付比例普遍已降至20%、二套降至30%；限购地区首套房首付比例多数为30%） 首套：按现行规定执行（房价连续3月下行的城市可阶段性取消利率下限）二套：利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP “认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，各城市自主选用 2024年5月 《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》 首套：不低于15%二套：不低于25% 商业贷款：取消房贷利率下限公积金贷款：下调0.25个百分点 — 资料来源：央行、中国政府网、央视网、澎湃新闻、长春市发改委，国盛证券研究所 图表4：近三轮地产政策出台后，地产景气的变化情况 %商品房销售面积当月同比（MA3)地产投资当月同比（MA3，右轴)% 2008 100 80 60 40 20 0 -20 -40 首付比：首套、二套均降至20％ 贷款利率下限降至基准利率的0.7倍2014-2015 首付比：二套房降至40% 贷款利率下限降至基准利率的0.7倍 2023.8-9 首付比：首套不低于20%， 二套不低于30% 二套利率下限降至LPR+20BP 50 40 30 20 10 0 -10 -20 20002001200320042006200720092010201220132015201620182019202120222024 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：居民购房意愿降至历史低位图表6：居民收入预期恶化，更加谨慎保守 %未来房价预期:上涨占比% % %消费者预期指数:收入 更多储蓄占比（右轴） 40未来3个月预计增加支出占比:购房（右轴）24 3522 3020 18 25 16 2014 1512 15-03 15-12 16-09 17-06 18-03 18-12 19-09 20-06 21-03 21-12 22-09 23-06 24-03 1010 13065 12060 55 110 50 100 45 9040 17-03 17-09 18-03 18-09 19-03 19-09 20-03 20-09 21-03 21-09 22-03 22-09 23-03 23-09 24-03 8035 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标