地产行业收租资产系列报告之八：聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响

公募REITs分派率调节影响：预留现金的作用

背景

• 公募REITs 在上市初期通常会有沉淀资金，这些资金主要来源于项目公司投资性房地产的成本法计量下的折旧摊销形成的未分配利润。
• 计算公式：发行募集资金 + 外部借款资金 - 购买项目公司股权支付现金 - 偿还项目公司预测期初借款。

预留现金的作用

• 分配用途：可用于向投资者分配红利，即使在净利亏损的情况下也能保持分红；也可用于满足后续经营活动和重大资本性支出。
• 投资效率：预留现金的存在会降低投资效率，因此发行人及管理人需综合考虑其带来的运营开支、收益率和投资效率。
• 差异化需求：不同REITs在资产运营周期和业态上的差异导致对预留现金的需求和使用规划有所不同。

投资建议

• 市场表现：年初以来，公募REITs在二级市场的表现较好，主要得益于低利率环境下的稳定分派率。
• 关注点：投资者应关注底层资产的运营状况以及分派率调节因素，尤其是新上市的消费基础设施REITs，如华夏华润商业REIT和中金印力商业REIT。
• 核心资产：建议关注拥有优质存量持有型资产和成熟运营能力的地产商，如华润置地、万科A和招商蛇口。
• 长期配置：关注分派率较为稳定的REITs配置机会。

风险提示

• 经济增速放缓：国内经济增速回落可能导致产业收入和消费增速下降。
• 市场竞争加剧：市场竞争加剧可能影响净利润。
• 利率波动：利率波动会影响REITs的融资成本和估值。

数据分析

• 预留现金调节案例：以华夏华润商业REIT为例，通过预留现金调节，2024年和2025年的实际可分配金额分别为3.41亿元和3.65亿元，高于理论上的可供分配金额。
• 分派率敏感性分析：预留现金部分的分派率高于目标不动产分派率时，对整体分派率有正面影响。

结论

• 预留现金作为分派率调节的重要手段，对公募REITs的整体表现有重要影响。
• 投资者应综合考虑REITs的运营状况和分派率调节机制，选择合适的REITs进行长期配置。