平安地产聚焦公募REITs分派率调节项20241114

2024年11月14日20：45 关键词 平安证券分配率地产分析师低利率投资建议法律责任交易结构借款杠杆率香港新加坡日本资产估值收益率利率波动二级市场扩募资金成本法折旧预留现金 全文摘要 报告分析了当前公募REITS（房地产投资信托基金）的市场状况，特别是在低利率环境下REITS展现出的吸引力，强调了适度的杠杆策略对增加投资者收益的重要性。指出国内公募REITS杠杆率已有提升，合理利用外部融资成为趋势。讨论了REITS对利率的敏感度、有效的资金管理和分配率调节策略，以及对特定REITS的投资建议。报告强调，尽管市场存在不确定性，REITS的稳定分红依然具有配置价值，投资者应关注新底层资产的业态及运营情况。最终，提醒听众会议内容仅面向平安证券客户，不构成直接投资建议。 章节速览 ●00：00多次欢迎参与会议并提示等待开始 会议组织者不断感谢参会者参与会议，并提醒大家会议即将开始，需要继续留在线上等待。 ●17：06平安地产聚焦公募REITS分配率调节项目汇报 本次会议由平安证券地产分析师王东阳主持，重点讨论了公募REITS在低利率环境下的分配率调节和杠杆使用情况。强调了报告内容仅供平安证券客户参考，不构成投资建议。会议指出，公募REITS通过多种方式加杠杆，但需考虑实际操作中的银行授信便捷性及利率、长期限等因素。同时，分析了国内外公募REITS的杠杆率差异，指出国内杠杆率相对较低，但存在逐步合理利用外部融资杠杆的倾向。此外，讨论了利率变动、还款计划、扩募资金安排对公募REITS分配率的影响，并强调了监管机制和风险控制的重要性。 ●24：29成本法下投资性房地产折旧影响及投资策略讨论 讨论了在成本法下计提折旧对投资性房地产杠杆水平的影响，分析了折旧导致的底层资产净资产下滑如何制约借款上限。同时，探讨了预留现金的重要性，包括其形成原因、用途及关注点，特别是在经营稳定性和分红平滑方面的作用。报告还分析了不同业态的投资需求和现金流管理，以华夏华润为例进行了具体计算和敏感度分析，强调了在当前市场环境下，灵活运用杠杆和资金调节对提升分红率的重要性。最后，提出了对投资策略的建议，包括关注运营稳定性和超跌反弹机会。 问答回顾 发言人问：年初以来，公募REITs有哪些行情表现，主要影响因素是什么？ 发言人答：年初以来，部分公募REITs确实表现出一定的行情，这主要是因为在低利率环境下，公募REITs的稳定分配率具有一定的配置吸引力。此外，整个REITs的可控分配金额中，底层资产的运营状况、杠杆水平以及留存现金等条件都会对分派率产生平滑影响。 发言人问：国内公募REITs如何加杠杆，具体交易结构是怎样的？ 发言人答：国内公募REITs通常通过项目公司或SPV进行借款来增加杠杆。自上而下的交易结构为公募基金、ABS、SPV和项目公司四层。实践中，加杠杆还需考虑银行授信便捷性、利率和期限等因素，一般以项目公司或SPV借款为主。 发言人问：目前，国内公募REITs的杠杆率情况如何？与海外相比如何？ 发言人答：截至今年二季度，已发行且无对外借款的REITs底层资产主要为高速公路、产业园和消费基础设施等三大类，借款形式主要为银行贷款。目前，国内公募REITs的杠杆率普遍低于海外水平，如香港不超过50%，新加坡不超过总资产45%，而日本虽无明确负债率限制，但仅能向有资质机构投资人借贷。相比之下，内地公募REITs的高杠杆率上限为总资产不能超过净资产的140%，且实际已上市REITs的杠杆率大多在20%以下，表现出较低的杠杆水平。 发言人问：借款利率低于收益率时，如何利用杠杆提升投资者收益，以及存在的监管机制和风控问题是什么？ 发言人答：当借款利率低于公司收益率时，提高杠杆可以明显提升投资者收益。然而，国内对于公募REITs的监管机制和风控体制仍需完善。同时，在测算中未考虑借款还本部分，而是仅关注利息支出的影响，并强调了还款计划管理，包括关注长期借款的还款节奏、贷款接续计划及现金提前归集安排等。 发言人答：REITs需实时关注公募REITs收益率和利率波动情况。例如，2023年以来的多次降息导致外部借款利率下降，从而增厚了分配收益率。此外，对于二级市场价格上涨导致收益率下滑的情况，杠杆会降低分配率。扩募资金安排方面，近期许多REITs有扩募计划并通过审批，对于存在杠杆需求的项目，可能考虑提前偿还部分外部借款。同时，成本法折旧下，底层资产价值提升受限，会导致实际杠杆水平受到制约。关于预留现金，其来源主要是项目公司投资性房地产采用成本法计量产生的未分配利润，通常在期初现金余额中体现。 发言人问：预留现金对于瑞士REITs而言有哪些应用场景？ 发言人答：预留现金在瑞士REITs中主要用于应对未来可能的大规模装修或升级改造等重大资本性支出，以平滑分配率水平并满足经营活动需求。例如，在商场经营10至15年周期内需要进行大规模装修时，可以预留资金确保资金链稳定。 发言人问：预留现金会对瑞士REITs的分红情况和投资效率产生哪些影响？ 发言人答：预留现金在保障未来分配金额和经营活动稳定性的同时，也可能导致投资效率的损耗，因为投资人以自有现金购买产品结构中预留现金部分，从而影响投资效率。因此，发行人和管理人需平衡预留现金带来的运营开支稳定性、收益率及投资效率等问题。 发言人问：不同底层资产对于预留现金的需求是否存在差异？ 发言人答：是的，不同底层资产（如购物中心、产业园、物流园等）在业态、资产运营周期等方面存在差异，因此对于预留现金的需求和使用也会有所分化。例如，购物中心可能有较高的资本开支需求，而其他类型资产的需求则相对较低。 发言人问：以华夏华润为例，其可分配金额是如何计算及受影响因素有哪些？ 发言人答：华夏华润案例中，通过预测其基础设施项目的贝塔值，扣除资本开支、税费等后，理论上运营层面可供分配金额为3.13亿和3.62亿元。考虑到杠杆因素（本金和利息支出）及补充预留现金调节，2024年和2025年的实际可分配金额预测分别提升至3.41亿和3.65亿元，高于理论值，体现了利用现金调节补足分派率的策略。 发言人问：预留现金对整体分派率水平有何影响？ 发言人答：如果留存现金部分的分派率高于目标不动产的分派率，在不考虑杠杆等其他因素的情况下，预留现金调节可以对整体分派率水平产生正向影响。 发言人问：在当前市场环境下，对于投资者有何投资建议？ 发言人答：在利率下行和权益市场波动背景下，瑞士REITs的稳定分红凸显配置性价比。投资者应关注新发行底层资产的业态及其日常经营情况，并聚焦中金印力和华夏华润等灵活运用杠杆和资金调节提升分派率的个例。随着市场规模扩大和会计记账方式采用OCI计算方式，有望吸引长期资金活水。此外，建议关注拥有成熟运营能力和稳定分派率的地产开发商以及超跌反弹的个券配置机会。