房地产开发行业2024W45：本周新房成交同比+27.4%，增加10万亿地方化债资源

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年11月10日 2024W45：本周新房成交同比+27.4%，增加10万亿地方化债资源 化债思路作出根本转变，从应急处置专项主动化解，将直接增加地方化债资源10万亿元。本次人大常委会会议批准增加地方政府债务限额置换存 量隐性债务的议案，涉及3年6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债 务、5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元补充政府性基金 增持（维持） 行业走势 财力用于化债，合计直接增加地方化债资源10万亿元；同时，2029年及房地产开发沪深300 以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。 财政政策将“更加给力”，地产相关政策有望加快落地，建议紧盯年底会议。宏观层面，财政部部长蓝佛安表示，我国政府还有较大举债空间。目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。地产方面，部 长提到，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。另外，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为，本次一揽子财政刺激方案“诚意 20% 8% -4% -16% -28% -40% 2023-112024-032024-072024-11 足”，一方面本次提到了具体金额10万亿元，另一方面在宏观层面以及地 产消费等领域，将实施“更加给力“的财政政策，给未来留下想象空间。我们建议关注近期可能落地的地产相关税收政策内容，并关注12月政治 局会议、中央经济工作会议，以及明年3月全国两会。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.8%，领先沪深300指数1.32个百分点，在31个申万一级行业排名第11名。 新房：本周30个城市新房成交面积为250.4万平方米，环比下降27.6%，同比提升27.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.8万方，环比 -40.5%，同比+56.4%；样本二线城市为123.5万方，环比-22.4%，同比 +12.7%；样本三线城市为56.0万方，环比-17.2%，同比+34.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计149.2万方，环比下降 3.7%，同比增长24.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 54.9万方，环比-13.7%；样本二线城市为63.6万方，环比1.9%；样本 三线城市为30.6万方，环比6.5%。 信用债：本周（11.4-11.10）共发行房企信用债5只，环比减少7只；发 行规模共计52.50亿元，环比减少67亿元，总偿还量73亿元，环比减少 19.84亿元，净融资额为-20.5亿元，环比减少47.16亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为 早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W44：本周新房成交同比 +14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃》2024- 11-03 2、《房地产开发：2024W43：本周新房成交同比- 11.0%，LPR年内累计已调降60BP》2024-10-27 3、《房地产开发：2024W42：本周新房成交同比+0.2% 住建部加码推进城中村改造》2024-10-20 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.增加地方10万亿元化债资源，地产相关政策有望加快落地3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾11 6.投资建议12 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表14：30城周度成交面积跟踪7 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：本周房企融资汇总（11.4-11.10）10 图表26：中央政策及消息（11.3-11.9）11 图表27：地方性政策及消息（11.3-11.9）11 1.增加地方10万亿元化债资源，地产相关政策有望加快落地 事件：11月8日下午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，介绍本轮一揽子财政刺激的具体部署和未来财政政策的考虑和安排。 化债思路作出根本转变，从应急处置专项主动化解，将直接增加地方化债资源10万亿 元。本次人大常委会会议批准增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案，涉及3 年6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务、5年每年从新增地方政府专项债券中 安排8000亿元补充政府性基金财力用于化债，合计直接增加地方化债资源10万亿元；同时，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。据财政部部长蓝佛安介绍，上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。 财政政策将“更加给力”，地产相关政策有望加快落地，建议紧盯年底会议。宏观层面，财政部部长蓝佛安表示，我国政府负债率显著低于主要经济体和新兴市场国家，我国政 府还有较大举债空间。目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。地产方面，部长提到，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。另外，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为，本次一揽子财政刺激方案“诚意足”，一方面本次提到了具体金额10万亿元，另一方面在宏观层面以及地产消费等领域，将实施“更加给力“的财政政策，给未来留下想象空间。我们建议关注近期可能落地的地产相关税收政策内容，并关注12月政治局 会议、中央经济工作会议，以及明年3月全国两会。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.8%，领先沪深300指数1.32个百分点，在31 个申万一级行业排名第11名。本周上涨个股共105支，较上周增长17支，下跌股数为 12支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为华夏幸福、银亿股份、大千生态、荣盛发展、阳光股份，涨幅分别为60.2%、47.1%、46.4%、33.5%、30.0%。跌幅前�为*ST松江、深圳华强、深赛格、天业股份、皇庭国际，跌幅分别为-22.6%、-7.8%、-6.0%、-4.9%、-4.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨35支，较上周减少1支，涨幅位居前�的为华夏幸福、富力地产、荣盛发展、世联行、绿地控股，涨幅分别为60.2%、42.1%、33.5%、30.0%、23.7%。跌幅前�为时代中国控股、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、华发股份，跌幅分别为-12.2%、-3.2%、-1.3%、-0.9%、-0.3%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 6.83% 计国非商电算防银贸子机军金零 工融售 机轻汽传食房通械工车媒品地信设制饮产 备造料 建医环筑药保装生 饰物 社电农基美纺综会力林础容织合服设牧化护服 务备渔工理饰 钢交建石有家煤公银铁通筑油色用炭用行运材石金电事 输料化属器业 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% 房地产（申万）沪深300 11/0111/0411/0511/0611/0711/08 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600340.SH 华夏幸福 60.2% 53.3% 2.51 4.02 000981.SZ 银亿股份 47.1% 40.2% 1.36 2.00 603955.SH 大千生态 46.4% 39.6% 9.63 14.10 002146.SZ 荣盛发展 33.5% 26.7% 1.82 2.43 000608.SZ 阳光股份 30.0% 23.2% 2.33 3.03 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600225.SH *ST松江 -22.6% -29.4% 3.01 2.33 000062.SZ 深圳华强 -7.8% -14.6% 34.68 31.98 000058.SZ 深赛格 -6.0% -12.8% 9.90 9.31 600807.SH 天业股份 -4.9% -11.7% 4.68 4.45 000056.SZ 皇庭国际 -4.6% -11.4% 3.28 3.13 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名