房地产市场周报：“银十”销售明显回暖，市场信心有所提振

证券研究报告 策略点评 “银十”销售明显回暖，市场信心有所提振 房地产市场周报（11.04-11.10） 2024年11月04日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 28% 18% 8% -2% -12% 2023-112024-02 2024-05 2024-08 2024-11 % 1M 3M 12M 上证指数 -0.79 13.94 9.22 沪深300 -1.82 16.56 10.06 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：整体销售量回落，各能级城市间分化明显2024-10-30 2房地产市场周报：多部门政策组合拳发力，近 期楼市销售有所回暖2024-10-22 3房地产市场周报：中央明确止跌回稳目标，宏观政策将更为积极2024-10-16 本周观点：随着政策效应的传导以及“百城千企商品房促销活动”的 持续推动，近日商品房市场明显回暖。上周（10.28-11.3）30大中城市商品房成交面积为环比增加31.66%、同比增加28.43%，同环比均大幅上升。此外，根据住建部统计，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长。从房企业绩表现来看，根据克而瑞数据，10月份百强房企实现销售操盘金额环比增长73%、同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。总体来看，近期多项高频数据均释放出积极信号，房地产市场迎来了年内较为显著的一轮回暖，且10月市场表现罕见地超过9月，这反映增量政策的发力有效提振了市场信心。此外，虽然各能级城市间分化仍然明显，但市场热度已逐渐从一线城市向二线城市传导，带动市场整体回暖。需要看到的是，近日楼市销售的回升主要是得益于新政的助力以及房企促销活动的刺激，而房价整体上仍延续下行态势，这表明房地产市场的复苏基础仍不牢固。随着存量购房需求的充分释放以及政策效应的逐渐减退，不排除后续市场增长动能放缓的可能，因此市场拐点仍需等待更明确的信号。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部10月28日召开企业家座谈会，强调巩固房地产市场筑底止跌势头。（2）住建部“全 国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点。（3）根据克而瑞数据，2024年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%。 上周商品房与土地市场重点高频数据：10月28日至11月3日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加31.66%，同比增加28.43%， 其中一、二线城市环比分别增加26.89%、53.29%，三线城市环比减少3.13%，市场销售整体回暖，但各能级城市间延续分化格局；从累计值来看，1月1日至11月3日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少30.90%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1住建部召开企业家座谈会5 2.210月份商品房成交同比、环比实现“双增长”5 2.3百强房企10月业绩环比增长73%5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年9月，全国商品房销售面积累计同比下降17.1%,销售额累计同比下降22.7%，降幅呈持续收窄态势； 商品房销售面积当月值已连续36个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期 （2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-9月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅相比前8个月略有收窄。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；9月国房景气指数为92.41点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，政策效应进一步显现，楼市信心正在修复。随着政策效应的传导以及“百 城千企商品房促销活动”的持续推动，近日商品房市场明显回暖。上周（10.28-11.3）30大中城市商品房成交面积为环比增加31.66%、同比增加28.43%，同环比均大幅上升。此外，根据住建部统计，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长。从房企业绩表现来看，根据克而瑞数据，10月份百强房企实现销售操盘金额环比增长73%、同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。总体来看，近期多项高频数据均释放出积极信号，房地产市场迎来了年内较为显著的一轮回暖，且10月市场表现罕见地超过9月，这反映增量政策的发力有效提振了市场信心。此外，虽然各能级城市间分化仍然明显，但市场热度已逐渐从一线城市向二线城市传导，带动市场整体回暖。需要看到的是，近日楼市销售的回升主要是得益于新政的助力以及房企促销活动的刺激，而房价整体上仍延续下行态势，这表明房地产市场的复苏基础仍不牢固。随着存量购房需求的充分释放以及政策效应的逐渐减退，不排除后续市场增长动能放缓的可能，因此市场拐点仍需等待更明确的信号。 2上周政策动态及重要消息 2.1住建部召开企业家座谈会 10月28日上午，住建部党组书记、部长倪虹主持召开座谈会，听取部分房地产、建筑业、市政公用行业领域企业负责人意见和建议，强调要用足用好中央各项存量和增量政策，坚定信心、下定决心，正视问题、解决问题，深化改革、转型创新，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级，促进市政公用事业持续健康发展，为经济回升向好贡献力量。 来源：住建部 2.210月份商品房成交同比、环比实现“双增长” 住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。统计数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。住建部相关司局负责人表示，商品房销售面积环比“银十”超“金九”。10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，今年“银十”超过“金九”十分罕见，是2007年起“银十”首次超过“金九”。 来源：国新网 2.3百强房企10月业绩环比增长73% 2024年10月，TOP100房企实现销