2024年三季报点评：住宅销售承压，商业出租率逐渐修复

事项：2024年1-9月公司实现营业收入515.6亿元，同比下降27.66%；归母净利润14.5亿元，同比下降41.31%。

评论：

1. 三季度业绩下滑：三季度营业收入177亿元，同比下滑40.2%；归母净利润1.36亿元，同比下滑31.6%。主要原因为住宅开发业务结转放缓，毛利率下滑（三季度约17.5%，较二季度下滑1.9pct）。
2. 资产减值与销售压力：1-9月资产减值损失约2.1亿元，但二、三季度未计提，四季度可能面临资产减值压力。截至6月底已售未结面积1916万方，较2023年末下降12%，预计后续销售规模缩量。
3. 销售与土储分析：1-9月合同销售金额约318亿元，同比下降47%；合同销售面积约431万方，同比下降43%。优质土储优先去化后，剩余货值销售难度加大，且2022年以来拿地大幅放缓，预计后续销售规模缩量。一二线城市土储占40%，三四线城市占60%（其中长三角三四线城市占19%）。
4. 商业运营修复：1-9月吾悦广场商业运营总收入约95亿元，同比增长16.64%，完成全年目标的76%。截至9月底，全国开业及在建吾悦广场综合体达201座，已开业167座，建面约1542万方，可租面积927万方，出租率达97.65%，较2023年同期提升1.61个百分点。

投资建议：吾悦广场全国化布局基本完成，下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务稳定增长。随着住宅开发业务调整，未来有望实现“住宅+商业”双轮驱动。预计2024-2026年EPS分别为0.35、0.4、0.4元（预测前值分别为0.35、0.36、0.4元），基于剩余收益模型测算2025年目标价15.7元（对应0.6倍PB），维持“推荐”评级。

风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。