房地产行业专题研究报告：业绩延续承压状态，政策支持静待黎明

基本结论

• 利润表：业绩下滑，持续承压。2024年前三季度，26家样本房企营收同比-22.1%，延续负增长；归母净利润同比-179.1%，转亏；毛利率和净利率持续下滑，整体毛利率为13.3%，同比下降3.1pct；净利率为-1.8%，同比下降5.6pct，同比转负；销售费率和管理费率有所上升。
• 资产负债表：资产负债下降，房企缩表持续进行。截至2024年9月末，26家样本房企总资产同比下降11.3%，总负债同比下降13.0%，多数房企的剔预资产负债率下降，但净负债率上升，现金短债比下降。
• 现金流量表：经营性现金流及融资性现金流均呈现净流出。2024年前三季度，26家样本房企经营性现金流净额为-40亿元，主因销售回款下降；融资性现金流净额为-1174亿元，但较去年同期收窄42.9%，主因白名单项目持续获得融资支持。
• 经营表现：销投下降的背景下，央国企及改善型房企表现更佳。2024年前三季度，百强房企销售降幅持续收窄，10月单月销售额同比+5%；重点房企总拿地金额同比普遍减少30%以上，但建发、滨江、绿城等改善型房企拿地强度较高。

投资建议

• 首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善型产品的中等规模房企，如绿城中国、滨江集团、越秀地产等。
• 稳健选择头部央企国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等。
• 建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 房企出现债务违约。