房地产行业周报：百强销售承压回落，期待支持政策落地

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所上涨。本周（6.24-6.30）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各 板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.1%和+5.2%。 本周中海地产发力拿地，单周投资金额约240亿元。本周（6.24-6.30）全国300城宅地成交建面1247万㎡， 单周环比84%，单周同比-47%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面17146万㎡，累计同比-25%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售备案翘尾，同比下滑幅度承压。本周（6.24-6.30）35城销售581万方，环比+53.2%，同比-43.2%； 6月单月销售环比+3.6%，同比-35.3%；1-6月销售累计同比-6.6%。其中：一线城市周环比+80%，周同比-18%；二线城市：周环比+58%，周同比-43%；三四线城市周环比+51%，周同比-56%。 本周二手房销售备案也有翘尾，累计同比仍为正。本周（6.24-6.30）15城销售202万方，环比+66.4%，同比+2.4%； 6月单月销售环比-12.9%，同比+6.0%；1-6月销售累计同比+42.6%。其中：一线城市周环比+81%，周同比+6%；二线城市周环比+63%，周同比+2%；三四线城市周环比+46%，周同比-9%。 百强房企销售承压，累计同比增速转负。2023年1-6月百强房企全口径销售34563亿元，累计同比-0.4%（较1-5 月下降8.6pct）；6月单月销售虽有翘尾但同比下滑幅度较大，单月全口径销售6015亿元，环比+9.5%，同比-27.6%。分化延续，中部房企更替加剧。1-6月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为+5%、+3%、-10%和-11%。中海、华润、招蛇、建发、滨江、越秀、华发等房企累计同比增速在30%以上；中部房企新面孔增加，如中国中铁、保利置业、电建地产、联发集团等。6月单月看，各梯队环比均有一定程度翘尾，TOP30-100房企由于企业更替，环比增幅较大；而同比普降TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-30%、-32%、-19%、-22%；前20房企中仅建发房产一家单月同比为正。 供给侧第三支箭加速落地，需求侧多地宽松力度加大。继招商蛇口定增获批后，本周（6.24-6.30）保利发展、 中交地产、福星股份和陆家嘴4家涉房上市企业定增方案也获证监会同意批复，与我们此前关于金融十六条支持政策将加速落地的判断一致。需求端弱销售的现实提升了市场对重点城市的宽松预期，目前已有扬州、宁德等多城宣布取消限购限售，武汉、徐州、镇江等城市加大购房补贴支持力度，广州也提升公积金贷款额度，而后续更加期待高能级城市尤其是一线城市的放松，为市场信心带来提振，供需两端政策持续协同发力。 6月基本面销售弱现实依旧，百强房企和高频销售数据均有明显降幅，供需两端政策需持续协同发力，促进行业回归平稳健康。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 百强房企销售承压同比下降4 供求两端支持政策持续落地4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：TOP100房企2023年1-6月销售情况4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表11：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表12：40城新房成交面积及同比增速8 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表15：35城新房成交明细（万平方米）8 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表20：12城商品房的库存和去化周期10 图表21：12城各城市能级的库存去化周期10 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表23：地产行业政策新闻汇总11 图表24：地产公司动态12 图表25：物管行业资讯14 图表26：物管公司动态14 图表27：A股地产PE-TTM14 图表28：港股地产PE-TTM15 图表29：港股物业股PE-TTM15 图表30：覆盖公司估值情况15 销售承压，百强房企销售累计同比增速转负。2023年1-6月百强房企全口径销售34563亿元，累计同比-0.4%（较1-5月下降8.6pct）；6月单月销售虽有翘尾但同比下滑幅度较大，单月全口径销售6015亿元，环比+9.5%，同比-27.6%。分化延续，中部房企更替加剧。1-6月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为+5%、+3%、-10%和-11%。中海、华润、招蛇、建发、滨江、越秀、华发等房企累计同比增速在30%以上；中部房企新面孔增加，如中国中铁、保利置业、电建地产、联发集团等。6月单月看，各梯队环比均有一定程度翘尾，TOP30-100房企由于企业更替，环比增幅较大；而同比普降TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-30%、-32%、-19%、-22%；前20房企中仅建发房产一家单月同比为正。 图表1：TOP100房企2023年1-6月销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 供给侧第三支箭加速落地，需求侧多地宽松力度加大。继招商蛇口定增获批后，本周（6月24日-6月30日）保利发展、中交地产、福星股份和陆家嘴4家涉房上市企业定增方案也获证监会同意批复，与我们此前关于金融十六条支持政策将加速落地的判断一致。需求端弱销售的现实提升了市场对重点城市的宽松预期，目前已有扬州、宁德等多城宣布取消限购限售，武汉、徐州、镇江等城市加大购房补贴支持力度，广州也提升公积金贷款额度，而后续更加期待的是高能级城市尤其是一线城市的放松，为市场信心带来提振，供需两端政策持续协同发力。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为建业地产、中迪投资、中南建设、时代中国控股、亚太实业，涨跌幅分别为+17.2%、 +15.3%、+11.3%、+10.9%、+10.1%；末5名为易居企业控股、万通发展、派斯林、卡森国际、金科股份，涨跌幅分别为-13.2%、-8.2%、-7.8%、-6.9%、-5.9%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 技食汽公资半医电能房制保银媒食商运多材耐软消零家 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 术品车用本导疗信源地药险行体品业输元料用件费售庭 Ⅱ 硬与与事货体保服产、 、和金 消与者业与 Ⅱ Ⅱ 件主汽业物与健务生 饮专融费服服个 -8% 纺电国机化轻公钢农汽家医建综有建电房采非银通交休商食传计织气防械工工用铁林车用药筑合色筑子地掘银行信通闲业品媒算 与要车半设物 设用零导备科 备品部体与技 零件生服与 料业品务务人 Ⅱ 与服与用 烟务服品 草装 服设军设 装备工备 制事牧 造业渔 电生装 器物饰 金材产金 属料融 运服贸饮机 输务易料 售产务生 Ⅱ 设命 备科 学 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 建中中时亚 业迪南代太 地投建中实 产资设国业控 股 0% 金科股份 卡森国际 派斯林 万通发展 易居企业控股 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.1%和+5.2%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、金科 服务、合景悠活、华发物业服务、卓越商企服务，涨跌幅分别为+20.3%、+14.2%、+13.9%、+13.4%、+11.3%；末5名为弘阳服务、宋都服务、新希望服务、京城佳业、融信服务，涨跌幅分别为-30%、-5.8%、-5.8%、-5.1%、-3%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/6/26 2023/6/27 2023/6/28 2023/6/29 2023/6/30 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 兴业物联 金合华卓 科景发越 服悠物商 务活业企 服服 务务 0% 宋都服务 新希望服务 京城佳业 融信服务 弘阳服务 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第27周，全国300城宅地成交建面1247万㎡，单周环比84%，单周同比-47%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面17146万㎡，累计同比-25%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为439、400、371、276、240亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周 2021年第21周 2021年第25周 2021年第29周 2021年第33周 2021年第37周 2021年第41周 2021年第45周 2021年第49周 2022年第1周 2022年第5周 2022年第9周 2022年第13周 2022年第17周 2022年第21周 2