周观REITs：两只REITs上市，市场再次扩容

华泰宝湾物流REIT上市 10月29日，华泰宝湾物流REIT深圳证券交易所正式上市。华泰宝湾物流REIT首发底层资产分别为位于天津市滨海新区、南京市江宁经济技术开发区和嘉兴市秀洲区的三个宝湾高端物流园项目，总建筑面积约32万平方米，为平均投运年限超过10年的成熟物流园区。 华夏南京交通高速公路REIT上市 11月1日，华夏南京交通高速公路REIT（508069）在上海证券交易所正式上市，华夏南京交通高速公路REIT的底层资产为南京公路集团旗下的南京绕越高速公路东南段，位于南京市江宁区和雨花台区，毗邻南京禄口国际机场，主线长达41.215公里，项目运营已满14年，历史经营表现良好。 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金湖北科投光谷REIT（+4.22%）领涨 本周(2024.10.28-2024.11.1)，中证REITs指数下跌0.58%，REITs总指数下跌0.34%，产权REITs指数下跌0.45%，经营权REITs指数上涨0.04%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.34个百分点，跑输中证全债指数0.33个百分点，跑输南华商品指数0.42个百分点。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.04亿元 ，环比上周上升3.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.26和1.79亿元，环比上周分别变化了7.5%和-2.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.97、0.57、0. 46、0.45、0.19、1.18、0.21亿元 ， 环比上周分别变化了11.7%、-7.5%、32.9%、-3.8%、-3. 3%、-4.3%、14.3%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比29.3%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 10月29日，华泰宝湾物流REIT深圳证券交易所正式上市。华泰宝湾物流REIT首发底层资产分别为位于天津市滨海新区、南京市江宁经济技术开发区和嘉兴市秀洲区的三个宝湾高端物流园项目，总建筑面积约32万平方米，为平均投运年限超过10年的成熟物流园区。 11月1日，华夏南京交通高速公路REIT（508069）在上海证券交易所正式上市，华夏南京交通高速公路REIT的底层资产为南京公路集团旗下的南京绕越高速公路东南段，位于南京市江宁区和雨花台区，毗邻南京禄口国际机场，主线长达41.215公里，项目运营已满14年，历史经营表现良好。 2.一级市场 截至2024年11月1日，上市REITs发行规模达1397亿元，共发行48只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金湖北科投光谷REIT（+4.22%）领涨。 本周(2024.10.28-2024.11.1)，中证REITs指数下跌0.58%，REITs总指数下跌0.34%，产权REITs指数下跌0.45%，经营权REITs指数上涨0.04%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.34个百分点，跑输中证全债指数0.33个百分点，跑输南华商品指数0.42个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周(2024.10. 28-2024.11.1)，中金湖北科投光谷REIT、 嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏华润商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.22%、3.24%、2.37%。华泰紫金宝湾物流仓储REIT中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产业园REIT领跌，涨跌幅分别为-3.69%、-2.54%、2.45%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs近一年走势 图11：能源基础设施REITs近一年走势 图12：仓储物流REITs近一年走势 图13：保障性租赁住房REITs近一年走势 图14：生态环保REITs近一年走势 图15：交通基础设施REITs近一年走势 图16：消费基础设施REITs近一年走势 图17：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、0.04和0；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.12、0.05和-0.01；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.11、0.03和0. 03。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0. 344。 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.66。 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 图19：REITs细分类别内部相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：各类型REITs指数与对应板块相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.04亿元，环比上周上升3. 1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.26和1.79亿元，环比上周分别变化了7. 5%和-2.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.97、0.57、0. 46、0.45、0.19、1.18、0.21亿元，环比上周分别变化了11.7%、-7.5%、32.9%、-3.8%、-3.3%、-4.3%、14.3%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比29.3%。 图23：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.96亿份，环比上周上升6. 3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.75和0.27亿份，环比上周分别变化了9.0%和0.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.08、0. 16、0.16、0.03、0.18、0.07亿份，环比上周分别变化了12.3%、-9.3%、20.3%、-2.3%、-7.1%、0.0%、23.6%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.5%。 图24：REITs细分类别历史成交量 图25：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.66；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为7.08%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；鹏华深圳能源REIT的估值收益率最高，为4.81%。仓储物流REITs中，嘉实京东仓储基础设施REIT的PV倍数最小，为0.82；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为7.19%。保障性租赁住房REITs中，国君城投宽庭保障房REIT的PV倍数最小，为0.91；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.46%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.11；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为4.87%。消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT的PV倍数最小，为0.76；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.87%。 图26：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。