三十而立，向光而行 | 中国地产行业趋势与展望

市场研究 中国｜2024年10月 joneslanglasalle.com.cn 三十而立，向光而行 中国地产行业趋势与展望 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 目录|居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 概述 中国房地产30周年 1994年，仲量联行在上海设立分公司，正式踏入中国内地这片充满无限可能的热土。三十年来，仲量联行深耕本土，并在改革、开放与创新力量引领下，深切感受到和亲身受益于中国市场的快速增长、全面发展和转型升级。我们不仅见证了这一路的辉煌，更以前瞻性的视野与卓越的服务，为这片土地上的城市焕新、产业跃升和空间重塑贡献了自己的力量。 这三十年，是回顾往昔的珍贵节点，更是眺望未来的全新启航。随着中国经济从高速增长迈向高质量发展，城镇化水平不断提升，城市群格局基本形成，新一轮科技革命与产业变革为传统产业转型升级插上了翅膀，中国地产行业正由规模扩张转向品质提升与结构优化，更加专注于为实体经济与高质量发展提供坚实支撑，实现真正的新发展模式。 本究中报心告共由同仲撰量写联，行回研顾究了部中携国手居清住华地大产学与房商地业产地研产行砥砺业前在行过的去发三展十历年程间，在深变入革剖中析寻了求住创宅新、办、在公挑楼战、零中售资产地的产关、物键流趋地势产与、未长来租图公景寓。等各主要类别市场与 我们认为： ——住房市场的发展周期正在经历深刻变化，新增供给与存量规模之间的关系发生显著转变，向多元化和高质量方向发展。 ——商业地产“从无到有”的迅速扩张和“从有到好”的转型升级，为实体经济和人民生活提供适宜的空间与服务载体，健全地产行业新发展模式。 ——地产行业将更好地利用房地产科技，推动数字化和智能化趋势，促进上下游产业的创新发展、结构升级以及绿色经济建设。 对蓬勃办发公展楼，来头说部，城中市国国经际济竞转争型力推凸动显全。国当办前公，新楼旧体动系能期，转需换要为一行定业的带时来间短与期耐挑心战以，市实场现仍转处型于和衔迭接代过。未渡来动，力新，质在生中产长力期将内构为成办高公质楼量市发场展的和复行苏业提增供长坚的实驱的 基础、充足的底气。 对售零地售产地供产需来新说平，中衡国；场消费、的内结容构、触性点转的型消，将费重三要塑素费，、将国货重消新费定、义精商神业消新费逻，辑新；零售将服在务实消践费中、高推动消供给举的侧输变出革，；将零带售领资行产业活穿化越与周商期业。运管能力“轻重”并 对总物流地产来构说，性市场承压波动化，水供需两端，均带经来历物 力的基本面支撑。 流物空流间地格产局的的长演期、化稳变定革、。可消持费续扩发张展与提模供式了创坚新实，有为 对高质长量租发公展寓阶来段说，；稳产健品的市加场速迭需代求，引伴领随市的场是步客入群结升，构为呈市现场多发元展化赋与予差更异强化生趋命势力；。运营能力的多维提 对资房本地的产强科力技助来推说及，持地续产夯行实业的本科身技的创发新展基和础变、革金，正沿在。展共望同未将来中，国市的场房主地体产的科三技大浪新潮需推求向与全三球类的新前技术发将展”相方辅向相迈成进，引。同领时行，业我朝们着甄“别智出能智化慧”与建“筑可、持综续合能机遇源。服务及人机协同等三大细分领域将持续呈现 展浪望潮未，继来续，我为们客将户顺创应造房价地值产、业和进企入业新共发同展成模长式、与的国间家的并商肩业前新行机，、筑激就发城协市作生空长间的天灵际感，线以、解绿锁意楼点宇染 篇中章国地。产行业新纪元，共同绘就更加辉煌灿烂的新 2 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 目录 中国房地产30周年 01 新模式、新质量、新发展 了解更多→ 04 物流地产 了解更多→ 02 办公楼 了解更多→ 05 长租公寓 了解更多→ 03 零售地产 了解更多→ 06 房地产科技 了解更多→ 3 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 中国房地产30周年 01 居住新模地式产、与新商质业量、地新产发：展 4 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 中国房地产业：变中求新，变中求进 中国房地产30周年 中国经济由高速增长时期进入高质量发展的结构调整时期 我国经济在过去数十年间保持高速增长，实现了经济实力的历史性跃升。国内生产总值（GDP）在过去长期保持8%以上的 图表1.1 中国GDP增速有所放缓（2004年-2023年） 高增长率，近十年增速逐渐放缓，但增长趋势依旧稳健。与此同时，居民人均可支配收入持续走高，形成了全球规模最大的、最具成长性的中等收入群体。向好的经济态势与庞大的消费群体带动了中国社会消费品零售总额的大幅提升，巩固了中国作为全球第二大消费市场和第一大网络零售市场的地位。 万亿元% 140 120 100 80 60 40 20 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 数据来源：国家统计局 GDP(左轴)GDP增长率(右轴) 图表1.2 居民人均可支配收入持续增长（2004年-2023年） 万元 6 5 4 3 2 1 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 00% 20042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 数据来源：国家统计局 城镇居民人均可支配收入（左轴）城镇居民人均可支配收入比上年增长（右轴） 5 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技|中国房地产30周年 图表1.3 社会消费品零售总额大幅提升（2004年-2023年） 万亿元 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 数据来源：国家统计局 图表1.4 中国GDP预期保持低位增长（2019年-2026年） 9% 2020/21 2022/23 均值 均值 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 20192020202120222023202420252026 数据来源：历史数据来自国家统计局；预测数据来自IMF,WB,OECD,ADB,CASS 党的十九大报告明确指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。近年来，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2024年7月18日，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、 实际值预测共识 推进中国式现代化的决定》，再次强调要“健全推动经济高质量发展体制机制”，这一高质量发展目标对各行各业提出了新的要求。 6 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 中国房地产30周年 作为国民经济的重要支柱，房地产业涉及的产业链条长、影响范围广，在我国经济中占据重要地位。房地产业与我国经济发展密不可分，探索建立健康且可持续的房地产业发展模式，对实现经济高质量发展具有重大意义。在此背景下，2021年的中央经济工作会议首次提出房地产业应“探索新的发展 图表1.5 作为国民经济重要支柱的房地产业 模式”，明确了住房从“有没有”到“好不好”的高质量发展新要求。2022年，中央经济工作会议再次强调要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。随着我国经济进入新常态，房地产业必须适应新时代的特点，建立房地产发展新模式，稳定、长效地发挥其作为国民经济支柱产业的功能作用。 房地产及相关行业 土地前融 拿地阶段 拿地 施工许可证 地基阶段 基坑开挖 垫层基础 回填整平 主体阶段 拿地 代建 施工 开发贷 塔式起重机新开工 （精竣装工房）家电（、小白家电、电大）厨 运营阶段 物业管理 代销中介 装饰阶段 (混泵凝、搅土拌机车械) 中型挖掘机 成品家具 开发投资 全流程 （衣橱柜、卫居浴） （立柜、餐桌）定制家 主体构架调整 暖气 灯具 软装阶段 硬装阶段 墙体砌筑螺纹钢管桩 水泥混凝土销售 （毛竣坯工房） 木门 瓷砖 屋面墙面处理 绿化阶段 景观绿化设计 防水材料 电梯 石膏板 管材 五金 玻璃 涂料 安装阶段 电梯安装 水电安装 门窗安装 按揭贷款 上游行业 中游行业（房地产） 下游行业 细分行业（产品） 房地产开发投资房地产生产经营房地产上下游行业 房地产消费 融资阶段 数据来源：《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》（许宪春等，2015），中金公司研究部 7 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技|中国房地产30周年 城镇化水平不断提升，城市群格局基本形成 改革开放以来，中国经历了全球规模最大、速度最快的城镇化进程。中国城镇人口由2010年的6.70亿人增加至2023年的9.33亿人，常住人口城镇化率跃升至66.2%。截至目前，我国城镇人口进入高速增长后的平台期，城镇化步入后期，预期保持相对平缓的低速增长。 图表1.6 城镇化进程减缓，全国城镇人口预期进入平台期（2010年-2050年） 亿 72% 78% 82% 64% 50% 6.7 9.0 10.1 10.6 10.7 12 10 8 6 4 201020152020202520302035204020452050 城镇人口(左轴)城镇化率(右轴) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 数据来源：历史数据来自国家统计局；预测数据来自清华大学吴璟课题组团队 在城镇化过程中，我国经济社会活动持续向城市地域集聚，外来人口不断向城市地域迁移。目前，中国已有10座城区常住人口超过千万的超大城市。与此同时，人口规模超过100万的城市群人口持续上升，其集聚的人口数量已达世界首位。以城市群为主体的城镇化格局不断优化，京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群建设加快推进，“19+2”1的城市群格局基本 形成并稳步发展。2019年，《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出要“培育发展一批现代化都市圈，为城市群高质量发展、经济转型升级提供重要支撑”。人口与产业的大规模集聚推动了创新，提高了资源配置效率，成为经济发展的新动力源。 宁1即夏京沿津黄冀和、天长山三北角坡、珠19三个角城、市山群东，半还岛有、以海拉峡萨西、岸喀、什哈为长中、辽心中的南两、个中城原市地圈区。、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州－西宁、 8 |居住地产|办公楼|零售地产|物流地产|长租公寓|房地产科技| 中国房地产30周年 城镇化的快速推进带动房地产开发投资额高速增长，地产规模体量激增。2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，我国城镇化道路开始由增量扩张转向存量优化，进入“管住总量、严控增量、盘活存量”的新型城镇化发展阶段。随 图表1.7 房地产开发投资步入高速增长后的稳定期（2000年-2023年） 着城市群发展战略的推进和新型城镇化建设的深入，房地产业的发展逻辑发生了改变，区域布局、产品结构和业务模式有着广阔的创新空间，从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整的常态化发展模式亟需探索与建立。 万亿元 60 35% 5030% 25% 40 20% 30 15% 20 10% 2003 2004 2005 105% 2000 2001 2002 0 数据来源：国家统计局 图表1.8 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 房地产开发投资（左轴）全社会固定资产投资（左