固定收益专题报告：公募REITS系列(二)，REITs的市场表现与机构持有偏好

主要结论

公募REITs的二级市场价格受宏观经济、政策变化、行业发展趋势和项目基本面等多方面因素影响。近三年，REITs经历了多轮调整，近一年来中证REITs指数回报率为-9.88%，波动率为11%，介于股债之间。机构投资者持有REITs基金比例维持高位且上升，保障房和生态环保类REITs机构投资者持有比例提升较大。证券公司和保险资管是主要定价资金，公募基金持有比例上升。REITs市场规模有15-35倍扩容空间，预计市值规模在2.1万亿-4.5万亿。

REITs的二级市场表现回顾

我国公募REITs运行三年分为五个阶段：初期估值上升，随后回调，再次回暖，较长时期调整，近期市场热度提升。近一年REITs指数回报率介于股债之间，波动率高于中证全债指数，低于沪深300指数。

REITs的投资回报

REITs产品涨跌不一，与经济周期相关。经济弱复苏环境下，保障房、生态环保类REITs表现较好，消费类、仓储物流类表现不佳。2024年上半年，大部分REITs项目可供分配金额和单位可供分配金额能力下降。

为什么REITs产品涨跌不一？

REITs发展与经济周期密切相关。经济周期敏感性较低的产品如保障房、生态环保类在低迷市场中仍能保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高，表现不佳。

机构持有偏好

机构投资者持有比例维持高位且上升，产权类和特许经营类机构投资者占比分别提升1.2、1.9个百分点。保障房和生态环保类REITs机构投资者持有比例提升较大，仓储物流类下降。证券公司和保险资管是主要定价资金，公募基金持有比例上升，银行理财下降。

REITs的市场增量空间

以美国和日本市场为参考，中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿。按基础设施领域底层资产推算，预计REITs市值规模为3.7万亿元，与当前市值相比，市场规模还有15-35倍扩容空间。

风险提示

公开资料数据滞后，数据测算误差，经济波动超预期等。