宏辉集团二零二三/二四年报

2023/24 AnnualReport年报 目录 2 3 4 16 18 36 47 61 67 68 69 71 73 75 135 136 公司资料主席报告书 管理层讨论及分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告 环境、社会及管治报告独立核数师报告 经审核财务报表：综合收益表 综合全面收入报表综合财务状况报表综合现金流量表综合权益变动表综合财务报表附注 于二零二四年六月三十日的主要持作买卖物业于二零二四年六月三十日的主要投资物业 董事会 执行董事 庞维新（主席） 李永贤（行政总裁） 非执行董事 赖显荣 独立非执行董事 顾福身 龙洪焯（于二零二三年九月二十七日辞任）杨颖欣 刘纪明（于二零二三年九月二十七日获委任） 监察主任 李永贤 公司秘书 李永贤 审核委员会 顾福身（主席） 龙洪焯（于二零二三年九月二十七日辞任） 杨颖欣 刘纪明（于二零二三年九月二十七日获委任） 薪酬委员会 刘纪明（主席） （于二零二三年九月二十七日获委任） 庞维新顾福身杨颖欣 龙洪焯（主席） （于二零二三年九月二十七日辞任） 提名委员会 杨颖欣（主席） 庞维新顾福身 龙洪焯（于二零二三年九月二十七日辞任）刘纪明（于二零二三年九月二十七日获委任） 可持续发展委员会 李永贤（主席） 庞维新赖显荣顾福身杨颖欣 龙洪焯（于二零二三年九月二十七日辞任）刘纪明（于二零二三年九月二十七日获委任） 法定代表庞维新李永贤 总办事处及主要营业地点 香港 皇后大道中9号 6楼A室 公司网页 www.winfullgroup.hk 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 主要股份过户登记处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3 RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1-1108CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 股份代号 183 2宏辉集团控股有限公司二零二三╱二四年年报 主席报告书 我们谨代表宏辉集团控股有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年六月三十日止年度（“本年度”）的年报，并欣然提供我们于本年度的最新业务发展情况。 市场概览 香港经济于本年度继续录得温和增长，实质本地生产总值有所上升。 踏入本年度第四季度，于住宅物业市场的需求管理措施 （“需求管理措施”）取消后，住宅物业市场非常活跃，但随着被压抑的需求逐渐减退，市场随后渐趋淡静。由于美国减息前景黯淡，上一季度的市场气氛日趋审慎。于上一季度，单位价格下跌，而单位租金则轻微上升。于本年度，工商物业市场仍然疲弱。买卖活动自本年度第三季度的低位反弹，但大致上淡静。办公室空间的价格及租金进一步走弱，零售店铺空间的价格及租金持续下降，而单位工厂空间则保持稳定。 财务概览 于本年度，本集团录得营业额约港币41,118,000元，较上个财政年度约港币38,029,000元上升约8.1%。营业额增加主要由于本年度证券投资及买卖业务的营业额增加。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币241,945,000元，较上个财政年度约港币69,352,000元上升约248.9%。本年度亏损主要由投资物业的公平值亏损、持作买卖物业撇减以及物业、厂房及设备减值亏损所致。 前景与致谢 展望未来，全球经济继续复苏，于本财政年度，外围环境仍然艰难。目前，通胀飙升、地缘政治紧张局势持续及更持久的更高息环境仍然对环球经济构成威胁。通胀飙升的影响尚未完结，预计中短期的全球经济活动将仍然疲弱。加上中美两国关系紧张、乌克兰紧张局势持续、贸易保护主义抬头及地缘政治风险持续，将为经济复苏构成进一步挑战及不明朗因素。尽管香港及全球经济未明，惟我们预期本地经济将逐步回稳，而作为中国的一部分，香港凭藉本身成熟稳健的投资环境特质，加上借助大湾区竞争优势的潜在机遇，定必能于中国领土上继续稳占举足轻重的地位。本集团对物业市场仍然抱持审慎乐观态度，我们有信心能够迎难而上，克服各种挑战。 本集团将继续采取审慎的方针收购及出售物业，亦会不断发掘潜在投资物业及发展项目以增加经常性收入及作资本增值，同时扩大证券投资及买卖业务以及贷款融资业务，实现稳定经常性收入增长。以上策略旨在维持本集团的竞争力，从而确保本集团可持续发展及保障股东利益。 最后，本人谨代表董事会，藉此机会就股东的鼎力支持、管理层及员工对本集团的竭诚服务、董事会成员的努力及建议，以及客户、顾问及业务伙伴于过去一年给予的宝贵协助致以衷心感谢。 主席庞维新香港 二零二四年九月二十七日 二零二三╱二四年年报宏辉集团控股有限公司3 概览 本集团主要从事物业投资、买卖及发展以及证券投资及买卖业务。 于本年度，本集团参与一项位于英国（“英国”）的物业发展项目。本集团亦拥有香港、英国及日本十项工商业物业及住宅物业作投资用途，以及香港两项商业物业作买卖用途。 香港经济于二零二四年度录得轻微增长，实质本地生产总值同比增长3.3%。 于本年度，外围环境整体情况相若。内地经济持续稳定增长，美国经济在强劲内需的驱动下进一步增长，欧元区经济则继续录得温和增长。同时，政府继续加强香港与海外经济体及内地的经济联系。香港与秘鲁全面完成自由贸易协定（“自由贸易协定”）谈判。商务部与香港政府实质性完成《内地与香港关于创建更紧密经贸关系的安排》（“CEPA”）下进一步开放服务贸易的磋商。 于本年度最后一季，本地股票市场表现较佳。于宣布推动内地与香港资本市场互联互通的措施后，市场情绪有所改善。 于本年度最后一季，消费活动有所减少，主要受到居民消费模式转变影响。随着整体经济增长，按本地固定资本形成总额计的整体投资开支于本年度最后一季轻微上升，而整体营商气氛于过去数月大致回落。 于调整住宅物业的需求管理措施后，本年度第四季度初的住宅物业市场非常活跃，压抑已久的需求得到释放，但随后市场渐归平静。由于美国降息前景不明，季内市场气氛转趋审慎。第四季度的单位售价整体回落。土地注册处收到的住宅物业买卖协议总数较去年上升47%。于最后一季，整体单位售价下跌2%，整体单位租金则上升2%。住宅物业平均租金收益率于六月上升至2.9%。置业购买力指数于最后一季维持不变，约为65%，继续高于二零零四年至二零二三年54%的长期平均值。未来三至四年，私人单位供应总数将维持在二零二四年六月底所估计的高位109,000个，反映政府对于增加土地及房屋供应的不懈努力。 于本年度，非住宅物业市场仍然低迷。尽管于本年度第三季度所有主要市场分部的买卖活动自低位反弹，但整体仍然低迷。价格及租金进一步下跌。办公室空间的平均价格于最后一季显着下跌6%。整体办公室租金于最后一季下跌1%。甲级、乙级及丙级办公室空间于二零二四年六月的平均租金收益率分别为3.1%、3.3%及3.5%。办公室空间成交量较去年下降20%，显着低于二零一九年至二零二三年的季度平均水平。 于本年度第四季度，零售店铺空间价格下跌6%，租金下跌1%。平均租金收益率于六月上升至3.0%，但成交量较去年下降20%，且仍低于二零一九年至二零二三年的季度平均水平。单位工厂空间的价格及租金亦于最后一季轻微下跌。六月的价格及租金较二零一九年及二零二三年高峰分别低22%及3%。平均租金收益率于六月为3.5%，保持不变。成交量于本年度第四季度增加至400宗，较去年低27%，远低于二零一九年至二零二三年600宗的季度平均水平。 4宏辉集团控股有限公司二零二三╱二四年年报 财务回顾 于本年度，本集团录得营业额约港币41,118,000元，较上个财政年度约港币38,029,000元上升约8.1%。营业额上升主要由于本年度证券投资及买卖业务的营业额增加。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币241,945,000元，较上个财政年度约港币69,352,000元上升约248.9%。本年度亏损主要由于投资物业的公平值亏损、持作买卖物业撇减以及物业、厂房及设备减值亏损。 业务回顾 物业发展业务 于本年度，本集团参与英国伯明翰一项物业发展项目。 该物业发展项目位于SchoolRoad,Moseley,Birmingham,theUK（“英国物业项目”）。该项目的地盘面积为15,800平方呎，可发展成为总楼面面积约为12,000平方呎的住宅楼宇。该宗地块的收购已于二零一八年十月二十六日完成，且发展规划已于上个财政年度完成。本集团已指定一名当地代理负责该等住宅的销售及租赁。 生活成本、本地利息上升以及燃油及能源价格上涨，对伯明翰楼市以至我们发展项目的销售造成连锁反应。于二零二四年六月三十日，六个单位已出租予独立第三方，而直至二零二四年，六个单位已出售予独立第三方。 本集团认为，英国物业项目为本集团带来良机，可丰富整体物业组合及汲取更多于英国进行物业发展业务的经验。本集团将继续于香港及海外寻求潜在物业发展机遇，在克服所面临的挑战之余，亦增加本公司股东（“股东”）利益。 物业投资及买卖 于二零二四年六月三十日，本集团拥有十一项工商业及住宅物业作投资及买卖用途，主要位于香港，亦拥有英国Cardif（f卡地夫）一项商业物业及日本北海道的两间服务式住宅作投资用途。 于本年度，本集团录得投资物业公平值亏损约港币163,552,000元（二零二三年：约港币11,407,000元）及持作买卖物业撇减约港币25,249,000元（二零二三年：约港币282,000元）。投资物业公平值亏损主要由位于香港皇后大道中9号及健力工业大厦的商业办公室物业的公平值亏损所致。持作买卖物业撇减主要由于位于香港形品•星寓的商铺及广告牌撇减所致。 皇后大道中9号全层 该物业位于香港皇后大道中9号六楼。该商业物业的总楼面面积约为13,700平方呎。该物业的一部分目前为本集团自用办公室，其余部分已租予多名独立第三方以获取租金收入。本集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。 于二零二四年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币117,900,000元（二零二三年：公平值收益约港币4,400,000元）经已确认。该物业使用市场法估值，即根据可比物业实际销售的已变现价格进行比较。该物业的估值方法与过往年度相同。香港作为一个成熟、透明、信息高度流通的市场，鉴于可比交易可反映估值日的最新市场情绪及状况，倘有可比销售证据并足以证明估值工作，则市场法被视为是最佳及最可靠的估值方法。甲级办公室价值相对更容易受到经济周期的影响，由于对香港及全球经济不明朗的忧虑，商业租赁的需求持续减少。估值所采用可比交易的交易日期均于估值日起一年内，且均位于目标物业约一公里半径范围内。因此，应优先采用市场法以确保估值的准确性。 二零二三╱二四年年报宏辉集团控股有限公司5 业务回顾（续） 英国Cardif（f卡地夫）AtlanticHouse 物业投资及买卖（续） 该物业位于英国Cardif（f 卡地夫），净楼面面积合共约为 皇后大道西419K号博仕台零售商铺 该物业位于香港皇后大道西419K号博仕台，当中包括地下及地下一层两个商铺单位。该物业的总楼面面积合共约为10,300平方呎，以固定三年租期出租予一间教会。本集团相信，该物业可为本集团带来稳定收入。 九龙湾宏开道19号健力工业大厦全层 该物业位于香港九龙湾宏开道19号健力工业大厦四楼，邻近九龙湾港铁站。该物业总楼面面积合共约为16,500平方呎，该物业全部单位均已于本年度出租。本集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。 于二零二四年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币21,700,000元（二零二三年：约港币7,700,000元）经已确认。该物业亦使用市场法