中国房地产周报：信心略现

中国房地产周报|2024年10月14日至20日 信心略现 新房成交量同比降幅减少，一线及三线城市皆同比增长 上周(至10月20日)30大中城市商品新房成交量达266万平方米，同比下跌3.3%，跌幅少于前周的12.0%，环比增长21.6%，差于前周的139.2%环比上升。一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+23.2%、-31.9%、+48.1%(前周同比：-3.7%、-30.1%、+18.8%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+27.0%、 +20.9%、+17.2%(前周环比：+153.6%、+83.6%、+267.0%)。 去库存环比大致改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为49%，高于去年同期的44%并与前周的49%持平。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为89.1，高于去年同期的86.9但低于前周的94.7。 土地成交量同比转升为跌 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,166万平方米，同比下跌49.5%，环比下跌38.9%，同比变化差于前周的11.8%同比上升。不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌68.1%，环比下跌39.5%至81万平方米，同比变化差于前周的54.4%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌64.6%，环比下跌38.6%至540万平方米，同比变化差于前周的3.0%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌38.4%，环比下跌38.9%至1,545万平方米，同比变化差于前周的25.1%同比上升。 住建部：宣布政策“组合拳”-四个取消、四个降低、两个增加 10月17日，住建部联同财政部、人民银行等举行新闻发布会，宣布政策“组合拳”，包括：(一)四个取消(取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准)、(二)四个降低(降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担)、(三)两个增加(新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿)。 内房港股普遍回调，民企开发商较明显落后 上周内房港股普遍回调，除了建筑/代建/设备之外，其余大致落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.0%、2.8%、6.6%、2.3%、2.4%、4.9%，落后大市0.9、0.7、4.5、0.1、0.3、2.8个百分点。建筑/代建/设备全周下跌1.0%，但领先大市1.1个百分点。 评论：市场信心增加 上周新房销售表现相对理想，同比跌幅收窄，一线及三线城市销售更同比增长，显示市场信心增加。商品房存销比也环比下跌。中央政策密集出台代表解决问题的决心。市场信心也往往建基于对前景的信念，即使数据短期仍未全面改善。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年10月18日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20241016-中国房地产周报(2024.10.07- 10.13)：信心仍待验证 20241009-中国房地产周报(2024.09.30- 10.06)：好的开始 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅减少，一线及三线城市皆同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月20日)30大中城市商品新房成交量达266万平方米，同比下跌3.3%，跌幅少于前周的12.0%，环比增长21.6%，差于前周的139.2%环比上升。 一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+23.2%、-31.9%、+48.1%(前周同比：-3.7%、-30.1%、+18.8%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+27.0%、+20.9%、+17.2%(前周环比：+153.6%、+83.6%、+267.0%)。 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 400 300 200 100 0 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 140 120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比持平 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表9：重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数) 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)49%，高于去年同期的44%并与前周的49%持平。截至10月20日，年初至今平均去化率为39%，仍低于2023年同期的50%。 去化率(%) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比环比改善 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为87.3，高于去年同期的84.2但低于前周的97.3。按面积，十大城市商品房存销比为89.1，高于去年同期的86.9但低于前周的94.7。一线地市表现较好，其存销比为60.6，低于去年同期的67.3及前周的68.9。二线地市存销比达133.1，高于去年同期的108.6及前周的129.5。 图表10：十大城市商品房存销比(按套数) 图表11：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表12：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表13：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x)比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 410 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比转升为跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,166万平方米，同比下跌49.5%，环比下跌38.9%，同比变化差于前周的11.8%同比上升。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌68.1%，环比下跌39.5%至81万平方米，同比变化差于前周的54.4%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌64.6%，环比下跌38.6%至540万平方米，同比变化差于前周的3.0%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌38.4%，环比下跌38.9%至1,545万平方米，同比变化差于前周的25.1%同比上升。 图表14：100大中城市成交土地规划建筑面积 图表15：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米) 面积(万平方米) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 图表16：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积 图表17：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米)4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 面积(万平方米) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 住建部：宣布政策“组合拳”-四个取消、四个降低、两个增加 10月17日，住建部联同财政部、人民银行等举行新闻发布会，宣布政策“组合拳”，包括：(一)四个取消(取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准)、(二)四个降低(降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担)、(三)两个增加(新增实施100万套 城中村改造和危旧房改造；将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿)。 图表18：上周中央及地方主要房地产政策公布 日期 部委/省市 政策重点 10月17日 住建部 宣布政策“组合拳”-四个取消、四个降低、两个增加 10月14日 重庆 公积金个人贷款额提升至80万元，二套首付降至20% 10月15日 成都 取消住房限售，多子女家庭及以旧换新公积金最高可贷120万元 10月16日 天津 取消住房限制性措施 10月16日 福州 提升住房公积金贷款最高额度，多子女家庭最高可贷140万元 10月17日 深圳 住房公积金租房提取阶段性政策续期一年 10月17日 西安 商品房取证即可上市，取消价格指导 10月17日 上海 第二套改善型住房最低首付款比例改为25% 10月17日 河北省 鼓励房企打折促铺，运用专项债回收符合条件的闲置存量土地 来源：政府网站、中房网、克而瑞、中泰国际研究部整理 9月份统计局数字符合预期 10月18日，国家统计局发布9月份经济数字，当中关于房地