对近期房地产政策的点评：政策“组合拳”持续发力，城中村改造新增信号意义明确

2024年10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，其中，住建部部长倪虹介绍到住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门打出一套“组合拳”，包括：四个取消：取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低：降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增至4万亿。 一、中央政策“组合拳”持续发力与完善，房地产止跌回稳效果可期 倪虹部长提到的房地产政策“组合拳”中的“四个取消”、“四个降低”，系统总结了近期中央及各地方一揽子房地产政策优化的方向和框架，为地方后续因城施策优化楼市政策提供更细化的方向指引。9月底至今，中央及地方密集出台一揽子政策，推动房地产市场止跌回稳： 1）关于“四个取消”：9月29-30日，北上广深均“因城施策”发布了进一步优化房地产调控的针对性细化政策，从购房资格等多方面进行了优化调整，进一步降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求，其中广州全面放开了楼市限购； 10月12日国新办新闻发布会上财政部提出“抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”等（详见前期外发报告20241012《政策组合精准有力，财政支持再传利好，地产表现值得期待——对近期房地产政策的点评》）。 2）关于“四个降低”：9月24日，国新办新闻发布会上人民银行会同金融监管总局出台了五项房地产金融新政策，包括：引导商业银行降低存量房贷利率至新发放贷款利率的附近；统一首套房和二套房的最低首付比例均为15%，由地方政府和商业银行因城施策决定具体比例等（详见前期外发报告20240925《进一步降低二套购房门槛，加大保障房收储支持——对9月24日金融支持经济高质量发展房地产相关政策的点评》）。9月29日，市场利率定价自律机制发布倡议“各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）”等内容（详见前期外发报告20241001《政策组合利好齐发，地产止跌回稳可期——对近期房地产政策的点评》）。 二、新增100万套房屋改造，有助于提升市场需求，加速库存去化 “两个增加”中第一个“增加”为通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造（合称“房屋改造”）。据统计，目前在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。此次100万套房屋改造是在前期城中村和危旧房改造基础上再新增100万套，主要针对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前动工的项目，其中，政策重点支持改造需求强烈（群众改造意愿强烈、安全隐患突出）、项目资金方案总体能平衡的项目，主要采取货币化安置的方式，具体有五项政策支持货币化安置房：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。我们对新增100万套房屋改造预计带动的购房需求进行测算，关键假设及测算结果如下： 1）目前35个大城市城中村改造需求约170万套、全国危旧房改造需求约50万套，考虑到此次100万套房屋改造或优先考虑大中城市，100万套房屋改造需求中城中村改造和危旧房改造的套数比例或远高于170:50，假设为10:1； 2）城中村改造的房屋套均规模=（城中村居民人均住宅面积*城中村家庭户均人口数）/城中村家庭户均住房套数；据住建部数据，2022年末全国城镇人均住宅建面39.2平米、村庄人均住宅建面34.9平米，假设城中村居民人均住宅面积取城镇与村庄人均住宅面积之平均值约37.0平米;据统计局数据，2022年末中国家庭户均规模约2.76人/户，假设城中村家庭户均规模与全国家庭户均规模一致、每家庭平均拥有1套住房，则城中村改造房屋套均规模约102㎡。 3）假设城中村改造单方安置费总额采用“拆迁建安补偿+弃产奖励+其他补贴”模式计算，参照广州、东莞部分地区拆迁补偿的建安成本一般不低于3000元/平米，借鉴广州潭村单方补偿总额最高约7590元/㎡，考虑本次房屋改造或优先考虑大中城市，我们以5000元/平米作为不同城市城中村改造单方安置费总额平均值起点，进行区间测算；危旧房改造一般以货币形式进行补贴，参考广州重建危房补助资金一般不超10万元/户，郯城县、绩溪县等三四线县域对农村危房补贴一般1-5万元/户，考虑本次房屋改造或优先考虑大中城市，假设本次危旧房改造每套补贴8万元。 4）参考2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，2017年部分省份棚改货币化安置比例提升到70%以上，鉴于本次100万套房屋改造将以货币化安置为主，我们假设本次城中村改造项目货币化安置比例可提高至70%，危旧房改造考虑补贴金额规模较小假设货币化安置比例为100%。 表1：对100万套房屋改造预计产生的购房需求金额的敏感性测算 基于上述假设测算，当城中村住宅套均面积在88-118平米、城中村改造安置费均价在5000-11000元/平米之间时，100万套城中村改造和危旧房改造或为居民部门提供0.3万亿元至0.8万亿元购房资金，叠加按揭杠杆后或可产生更大规模购房需求；由于未披露100万套房屋改造完成时间，短期内对房地产存量商品房的去化影响程度存在不确定性，若落地进度较快，或可为房地产市场注入新的购房需求，助力消化存量商品房。 总体上，我们认为本次新增实施的100万套房屋改造信号意义明确；从规模角度，对比2014-2019年期间我国每年平均实施棚改538万套，本次新增100万套房屋改造规模不及上一轮棚改规模，倪虹部长表示若前期工作做得好，可以在100万套基础上继续加大支持力度，后续实际落地规模可能超越100万套；从信号意义角度，本次100万套房屋改造主要采用货币化安置且重视动工效率，可见政策期待尽快形成实物工作量，体现中央对促进房地产市场止跌回稳的决心，亦符合9月26日中央政治局会议提出的“严控增量、优化存量”精神。 三、房地产项目“白名单”扩容，完善行业融资机制，促进上下游信用修复 “两个增加”中另一个增加为2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增至4万亿元：第一，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”；第二，进入“白名单”的项目，商业银行“应贷尽贷”；第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。截止24年8月21日，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元；截至10月16日，房地产“白名单”项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，目前“白名单”项目融资审批机制逐步成熟，推进速度较快，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备；纳入“白名单”的项目，商业银行可根据与房企协商情况将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据用款申请从监管户出款至上下游企业，专款专用，封闭管理，融资更快捷便利，资金管理更为规范与安全。我们认为，此次融资“白名单”对所有合格项目扩容，提高了后续房地产行业项目融资的便捷性与资金管理的安全性，降低行业新增烂尾项目的风险，有效实现项目风险与房企集团风险的分隔，将促进修复居民购买新房的信心；同时，保障项目建设过程中资金充裕，或将缓解房地产对上下游行业的经营现金流占用，有望促进房地产上下游行业的信用修复。 表2：房地产融资项目“白名单”报送与审批情况 四、财政支持态度明确，收储效果值得期待 财政部部长助理宋其超提到：拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策……关于专项债用于土地储备……与存量土地的业主企业合理确定收购价格……及时安排债券发行和支出；关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房……在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。我们在前期报告中提到：从供给侧来看，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的存量闲置土地，将有效减少土地闲置，精准调节土地供需，从具体执行层面落实了政治局提出的“严控增量”；从需求侧来看，相比于保障性住房贷款，我们认为地方政府使用专项债券收购存量商品房，从资金性质/信用保证/资金久期/资金成本等方面更加精准有效，多样化的期限及利率选择可以更好的匹配存量商品房的收储节奏和运营周期（详见我们前期外发报告20241012《政策组合精准有力，财政支持再传利好，地产表现值得期待——对近期房地产政策的点评》）。同时，我们注意到，目前核心城市的房屋租售比或仍低于十年期国债收益率，若收购存量商品房用作保障房项目需要确保项目融资收益平衡，地方政府或可加大对收购存量商品房的财税支持以降低收购存量商品房及保障房后续运营的成本，以保障地方收储方案的有序推进。 图1：部分核心城市二手住宅租金回报率 投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。