上海2024年三季度房地产市场总结

2024 MARKETANALYIS 上海三季度房地产市场总结 旧改业务线投资研发中心 2024年10月 目录 Contents 01政策回顾 PolicyReview 02土地市场 LandMarket 03住宅市场 ThehousingMarket 04商业市场 CommercialMarket 05办公市场 OfficeMarket 01 政策回顾 宏观政策 日期 发布机构 政策或决策内容 7月15日 中共中央 完善国家战略规划体系和政策统筹协调机制，深化财税体制改革，深化金融体制改革，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措 7月21日 中共中央 发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，加快建立租购并举的住房制度 7月22日 中国人民银行（央行） 公布LPR一年期、五年期利率均下调10个基点 7月24日 国家发展和改革委员会（发改委）、财政部 发布《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，安排超长期特别国债资金，加力支持消费品以旧换新（注意：原文中此条信息与“调整存款准备金率”无关，可能是图片理解信息中的误差） 7月30日 中共中央 强调要稳中求进增强经济持续向好发展，加快构建房地产发展新模式 7月31日 国务院 发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，持续推动经济实现“增量提效” 8月12日 金融监管总局 做好金融五篇大文章，提高金融服务实体经济质效 9月14日 中国人民银行（央行） 表示将坚持支持性的货币政策立场，为经济回升向好营造良好的货币金融环境 9月26日 中共中央 指出要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，要降低存款准备金率，实施有力度的降息；同时要促进房地产市场止跌回稳，要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 9月27日 中国人民银行（央行） 下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 土地政策 7月21日 中共中央 中共中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》,深化士地制度改革。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度。 住房政策 7月3日 中央发改委 发改委表示,要由点向面快速推进“平急两用”项目建设，并定期向银行机构推介项目,共享项目融资信息,加快项目授信投贷。 9月27日 央行 央行提倡首套、二套房存量房贷利率批量下调0.5%左右同时,在批量调整和常态化调整阶段,均不再区分首套、套房。 中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，在房地产市场供求关系出现变化的新形势下，为大力支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，一方面进一步全面深化改革，加快城镇化建设，另一方面加快建设“平急两用”项目，下调LPR利率基点、进一步优化限购政策、降低存量房贷利率等。 宏观政策 日期 发布机构 政策或决策内容 7月11日 上海市政府 市政府发布了《深化推动新城高质量发展的若干政策举措》,重点聚焦高质量发展、高品质生活、要素保障和机制创新四个方面,提出16条政策举措,为5个新城发展增添加速度。 8月22日 上海市政府 市政府修订通过了《上海市推进国际金融中心建设条例》强调要深化金融制度改革,夯实金融高质量发展基础。 9月3日 上海市政府 市发改委、市财政局发布《上海市关于进一步加大力度推进消费品以旧换新工作实施方案》,加大力度激发消费活力。 9月13日 上海市政府 市政府发布《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》,涉及七方面31条政策举措,打造全球引领性金融科技中心。 宏观政策 8月15日 市规资局 市规资局表示自第五批次起，本市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”(两轮竞价、两轮竞高品质建设标准)举措,强化要素资源市场化配置，引导高品质建设。 8月27日 市住建部、市房管局、市规资局 市住建委、市房管局、市规资局发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》提升住房套型配置均衡性。 住房政策 7月8日 市住建委 市住建委表示要加快推进“两旧一村”改造,同时有序推进配售型保障性住房建设筹措工作。 7月31日 市政府 市政府强调要加快发展多层次保障性租赁住房体系,推动保障性租赁住房稳步发展。 8月23日 住建部 住建部研究建立房屋养老金、房屋保险等制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。 8月27日 市规资局 市规资局发布《关于进一步完善本市保障性租赁住房规划建设管理的意见》,进一步完善本市保障性租赁住房建设,满足工薪群体刚性住房需求。 8月29日 市房管局 市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》,明确不同类型房屋的归集标准。 9月29日 市住建部等六大部门 市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》,促进房地产市场平稳健康发展 根据中央对于全面深化改革、促进房地产市场止跌回稳等指导意见，为大力支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展等指导意见，上海“因城施策”，积极落实上海市国际金融建设、高质量推进全球金融科技中心建设、降低首付款比例、存量房贷利率。优化限购及税收等政策。 02 土地市场 三个批次涉宅用地集中公示，土地市场供应量环比小幅上扬 2024年三季度，上海新增供应土地51幅（土地供应面积约155.4公顷），供应量环比上升4.1%，同比下降31.1%。 分区域看，本季度新增供应的51幅土地中，排名前三的区域分别为：闵行区及奉贤区均供应土地9幅，占比分别达17.6%，为全市最高；青浦区供应土地为7幅，占比为13.7%。 分土地用途看，三季度产业用地（工业、研发）供应21幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达41.1%；其次为涉宅用地 供应16幅，占比31.4%；商服用地供应14幅，占比27.5%。 5.90% 31.40% 35.20% 27.50% 长 .00% .00% .00% 明 .00% 安3.90% 浦0% 闵行0% 金3.90% 浦3.90% 3.90% 定3.90% .0% 青浦3.0% 奉贤0% 商品住宅用地租赁住宅用地保障房用地商服用地 工业用地研发用地 受部分新增供应量交易滞后影响，成交量呈“阶段性”回落 2024年三季度，共成交地块32幅，环比下降38.5%，同比下降61.4%。土地成交面积约133.3公顷，环比下降26.5%，同比下降56.0%。与上期相比，本季度受供应节奏影响，供应量集中在9月中下旬，导致多幅地块尚在交易中，因此成交量呈“阶段性”回落。 分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块21幅，约占市场总成交量 2023Q3-2024Q3地块季度成交量走势 65.6%。分区域看，本次成交的土地分布于青浦、浦、奉贤及定区等13个区域，其中青浦区成交量最大，成交地块5幅，占比约15.5%，浦、奉贤及定区次之，成交地块均为4幅，占比均为12.5%。 2024年三~五批次涉宅用地成交，地块成交量持续回升 2024年三季度，本年度三个批次涉宅用地集中成交，本季度共计成交涉宅用地11幅（成交面积约31.9公顷），较上季度上升10.0%，地块成交量阶段性上升。 与此同时，涉宅用地成交总金额约321.1亿元，环比上升46.8%。平均楼面地价约4.7万元/㎡，环比上涨26.3%。 2023Q3-2024Q3涉宅用地季度成交量走势2023Q3-2024Q3涉宅用地季度成交额几成交均价走势 商服用地成交放量，成交金额同步回升 2024年三季度，商服用地成交6幅，土地成交面积约56.6公顷(环比上升191.8%)，可建总建筑面积约79.7万㎡。 本季度，受个别地块体量较大影响，成交量大幅上升，商服用地成交金额约54.8亿元，环比上升354.2%，同比上升346.9%，平 均楼面地价约0.7万元/㎡。溢价方面，本季度成交的6幅商服用地均为底价成交。 2023Q3-2024Q3商服用地季度成交量走势2023Q3-2024Q3商服用地季度成交额及成交均价走势 三季度，全市三个批次涉宅用地集中公示，土地市场供应量上升，但由于供应量集中于9月中下旬， 因此成交量呈“阶段性”回落。另外，随着相对优势区位地块上市，加之涉宅用地溢价率上限的取消，带动本季度整体成交金额“结构性”上升。 同时，中共中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，深化土地制度改革，优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，促进土地市场高质量发展。 03 住宅市场 新盘入市步伐放缓，新建商品住宅市场“两极分化”现象依然明显； 2024年三季度，上海新建商品住宅供应套数约12444套（约161.8万㎡），环比下降30.5%，同比下降39.7%。成交套数约13455 套（约159.5万㎡），环比下降6.8%，同比下降21.4%。新建商品住宅市场供求比1：1.08。 2024年三季度，上海新建商品住宅成交均价约73926元/㎡，同比上涨5.4%，环比下跌8.1%。成交金额约1178.8亿元，同比下降14.8%，环比下降18.5%。中环以内新盘成交量占比减少，导致本季度市场成交均价出现结构性下滑。 近期各季度上海新房供求走势近期各季度上海新房成交额及成交均价走势 外环以外”区域仍为市场成交主力，交易量占比超7成 从环线分布看，供应方面，2024年三季度新建商品住宅内环内供应套数1029套，占比约8.3%；内中环间供应套数2095套，占比约 16.8%；中外环间供应套数2038套，占比约16.4%；外环以外供应套数7282套，占比约58.5%。 成交方面，内环内成交套数877套，占比约6.5%；内中环间成交套数962套，占比约7.1%；中外环间成交套数2055套，占比约15.3%；外环以外成交套数9561套，占比约71.1%。 “浦”及“闵行”两区成交活跃，交易量合计占比超4成 根据区域分布分析，供应量方面，本季度浦新区新建商品住宅市场供应量2557套，占全市总供应量最高，达20.5%；闵行区次之，供应套数1913套，占比约15.4%。成交量方面，浦新区新建商品住宅成交3664套，占全市总成交量最高，达27.2%；闵行区次之，成交套数1759套，占比约13.1%。 三季度全市新增楼盘72个，共有7个楼盘触发积分制，触发几率约9.7%。其中，达到60分的楼盘共3个 存量住宅市场成交量小幅回落，“金九”成色不足：2024年三季度上海存量住宅市场成交套数47159套（成交面积约401.7万 ㎡），环比下降17.6%，同比上升13.3%。 外郊环间交易回暖，占比环比上升约1.1个百分点：分环线看，三季度上海存量住宅市场内环以内成交套数5586套，成交占比约11.8%；内中环间成交套数8017套，成交占比约17.0%；中外环间成交套数8928套，成交占比约18.9%；外郊环间成交套数17586套，成交占比约37.4%；郊环以外成交套数7042套，成交占比约14.9%。 近期各季度上海市各环线存量住宅成交量分布图 近期各季度上海存量住宅市场成交量走势 三季度，上海存量住宅市场交易量回落，月度成交量呈“逐月下滑”态势，9月已低于“荣枯线”，但整体情况仍好于去年同期。成交均价走势基本保持“平稳”，跌幅已现收窄迹象，但“议价成交”依旧普遍存在。 同时，季度末利好政策组合拳落地，“限购进一步放开”、“降低首付款比例”“降低贷款利率”等政策导向明显，有助于提振购房者对市场的信心，有望带动下阶段成交量进一步稳定向好。 04 商业市场 商业地产供应下滑，成交量环比小幅上扬：2024年三季度，上海市新建商业地产市场新增供应套数315套，同比下降38.7%，环比下降64.6%。成交套数1087套，同比上升34.9%，环比上升3.2%。 受个案成交价格影响，