政策回顾
- 中央层面：中央政治局会议首次提出“促进市场止跌回稳”，支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，包括深化改革、加快城镇化建设、建设“平急两用”项目、下调LPR利率基点、优化限购政策、降低存量房贷利率等。
- 上海层面：上海积极落实中央指导意见，降低首付款比例、存量房贷利率，优化限购及税收等政策，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。
土地市场
- 新增供应：2024年三季度，上海新增供应土地51幅，面积155.4公顷，环比上升4.1%，同比下降31.1%。主要区域为闵行区、奉贤区和青浦区。产业用地供应占比最高（41.1%），涉宅用地占比31.4%，商服用地占比27.5%。
- 成交情况：三季度成交地块32幅，面积133.3公顷，环比下降38.5%，同比下降61.4%。成交集中于外环以外区域，青浦区成交量最大。
- 涉宅用地成交：三季度成交涉宅用地11幅，面积31.9公顷，成交金额321.1亿元，环比上升46.8%。平均楼面地价4.7万元/㎡，环比上涨26.3%。
- 商服用地成交：三季度商服用地成交金额54.8亿元，环比上升354.2%，同比上升346.9%。平均楼面地价0.7万元/㎡，均为底价成交。
- 小结：三季度土地市场供应量上升，但成交量阶段性回落，成交金额结构性上升。中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，深化土地制度改革，促进土地市场高质量发展。
住宅市场
- 新建商品住宅：
- 供销情况：三季度供应12444套，环比下降30.5%，同比下降39.7%；成交13455套，环比下降6.8%，同比下降21.4%。供求比1:1.08。成交均价73926元/㎡，同比上涨5.4%，环比下跌8.1%。
- 环线分布：外环以外区域成交占比超70%。
- 区域分布：“浦”和“闵行”两区成交活跃，合计占比超40%。
- 热点项目：三季度新增楼盘72个，7个楼盘触发积分制，触发几率约9.7%。
- 存量住宅：
- 成交量：三季度成交47159套，环比下降17.6%，同比上升13.3%。
- 环线分布：外郊环间交易回暖，占比环比上升1.1个百分点。
- 成交均价：走势平稳，跌幅收窄，议价成交依旧普遍。
- 政策影响：季度末利好政策组合拳落地，有望提振市场信心，带动成交量稳定向好。
商业市场
- 供销情况：三季度供应315套，同比下降38.7%，环比下降64.6%；成交1087套，同比上升34.9%，环比上升3.2%。成交均价16798元/㎡，同比下跌24.6%，环比下跌19.2%。
- 成交结构：
- 环线分布：外环以外区域成交占比超70%。
- 区域分布：“浦”区成交量最大，达401套，占比36.9%。
- 小结：商业地产供应下滑，成交量环比小幅上扬，受个案成交价格影响，各环线成交均价呈结构性调整。
办公市场
- 成交概况：三季度供应128套，同比下降36.1%，环比下降44.4%；成交348套，同比下降24.3%，环比下降6.8%。成交均价33370元/㎡，同比下跌2.0%，环比上涨18.8%。成交金额约57.1亿元，同比上升6.5%，环比上升24.5%。
- 成交结构：
- 环线分布：外环以外区域成交占比超70%。
- 区域分布：浦区供应量最大，达46套，占比35.9%；闵行区成交量最大，达96套，占比27.6%。
- 小结：新建办公楼市场“供销”同环比指标均出现下滑，但成交量波动不大，市场较为稳定。外环以外区域交易活跃，仍为市场交易主力区域。7月政策支持消费品以旧换新，有望提升新建商办市场活跃度。
