房地产行业：公募REITs可用于央行互换便利质押

本周行情回顾： 本周（10.14-10.20）13支REITs上涨，1支持平，31支下跌，整体下跌0.55%，其中嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.19%，易方达广开产园REIT跌幅最大为2.45%，同期沪深300上涨0.98%，中证500指数上涨3.09%，中证全债指数上涨0.25%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.26%，中证转债指数上涨2.90%。 行业基本情况 主要政策：10月18日，中国人民银行创设了证券、基金、保险公司互换便利（SFISF），委托特定的公开市场业务一级交易商（中债信用增进公司），与符合行业监管部门条件的证券、基金、保险公司开展互换交易。互换期限1年，可视情展期。互换费率由参与机构招投标确定。可用质押品包括债券、股票ETF、沪深300成分股和公募REITs等，折扣率根据质押品风险特征分档设置。通过这项工具获取的资金只能投向资本市场，用于股票、股票ETF的投资和做市。 重点事件：1）招商基金蛇口租赁住房REIT将于10月23日于深交所上市，上市基金份额总额5亿份，上市开盘参考价为2.727元/份。2）中金山东高速REIT战略配售份额于10月16日解禁，占本基金份额的23.00%，本次战略配售份额解禁后占全部基金份额的47.07%。占全部基金份额的47.07%。3）嘉实中国电建清洁能源REIT等共4支REITs发布中期报告说明会公告。4）易方达深高速REIT发布9月主要运营数据，当月日均车流量同比变动0.7%，路费收入当月同比变动-3.7%，2024年累积同比变动-10.4%。5）银华绍兴原水水利REIT发售价格为2.828元/份，总份额为6亿份，网下认购106倍，募集时间为10月21日至10月23日。6）华夏南京交通高速公路REIT网下发售8,820万份，配售比例为12.85%;向公众投资者发售3,780万份，配售比例为19.16%。7）中金联动网下发售94,185,000份，配售比例为93.16%; 向公众投资者发售40,365,000份，配售比例为95.46%。8）招商高速公路REIT网下发售5726.70万份，配售比例为83.345%;向公众投资者发售2454.30万份，最后一日配售比例为27.91%。 REIT交易量：本周（10.14-10.20）REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.6亿（+4.2%）， 日均换手率为0.6%（+0.0pct）， 其中 ， 高速公路6.6亿(+6.0%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.1亿(-16.0%)、1.1%(-0.2pct)，清洁能源3.0亿(+7.1%)、0.7%(+0.0pct)，产业园区4.4亿（+15.2%)、0.7%(+0.1pct)，仓储物流1.5亿(-20.9%)、0.4%(-2.1pct)，保租房2.1亿(+19.7%)、1.0%(-3.1pct)，消费类0.9亿(-12.4%)、0.4%(-1.8pct)。 投资建议： 近期受强力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金具备一定虹吸效应，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）招商基金蛇口租赁住房REIT将于10月23日于深交所上市，上市基金份额总额5亿份，上市开盘参考价为2.727元/份。2）中金山东高速REIT战略配售份额于10月16日解禁，占本基金份额的23.00%，本次战略配售份额解禁后占全部基金份额的47.07%。占全部基金份额的47.07%。3）嘉实中国电建清洁能源REIT等共4支REITs发布中期报告说明会公告。4）易方达深高速REIT发布9月主要运营数据，当月日均车流量同比变动0.7%，路费收入当月同比变动-3.7%，2024年累积同比变动-10.4%。5）银华绍兴原水水利REIT发售价格为2.828元/份，总份额为6亿份，网下认购106倍，募集时间为10月21日至10月23日。6）华夏南京交通高速公路REIT网下发售8,820万份，配售比例为12.85%;向公众投资者发售3,780万份，配售比例为19.16%。7）中金联动网下发售94,185,000份，配售比例为93.16%;向公众投资者发售40,365,000份，配售比例为95.46%。8）招商高速公路REIT网下发售5726.70万份，配售比例为83.345%;向公众投资者发售2454.30万份，最后一日配售比例为27.91%。 图表1：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.55%，沪深300累计上涨0.98%，中证500指数上涨3.09%，中证全债指数上涨0.25%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.26%，中证转债指数上涨2.90%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.50、0.62，与沪深300、中证500相关性分别为0.40、0.46。 图表2：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表3：REITs与股市相关性 图表4：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现数市场表现 本周13支REITs上涨，1支持平，31支下跌，整体下跌0.55%，其中嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.19%，易方达广开产园REIT跌幅最大为2.45%，同期沪深300上涨0.98%，中证500指数上涨3.09%，中证全债指数上涨0.25%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.26%，中证转债指数上涨2.90%。 图表5：REITs指数整体表现 图表6：本周REITs市场表现 本周REITs及对应板块表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、清洁能源REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、清洁能源、保租房、产业园区、消费、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.32、0.19、-0.22、-0.36、-0.38、-0.74。近一个月生态环保REITs、与对应板块相关性较强，产业园区、仓储物流、高速公路、消费、清洁能源、保租房、生态环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.67、0.52、0.50、0.10、-0.70、-0.81、-0.88。 图表7：REITs指数与对应板块相关性 图表8：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表9：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表10：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表11：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表12：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表13：保租房REITs及相关板块整体表现 图表14：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.88)、博时蛇口产园REIT(0.87)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。 图表15：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为19.6亿（+4.2%），日均换手率为0.6%（+0.0pct），其中，高速公路6.6亿(+6.0%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.1亿(-16.0%)、1.1%(-0.2pct)， 清洁能源3.0亿(+7.1%)、0.7%(+0.0pct)，产业园区4.4亿（+15.2%)、0.7%(+0.1pct)，仓储物流1.5亿(-20.9%)、0.4%(-2.1pct)，保租房2.1亿(+19.7%)、1.0%(-3.1pct)，消费类0.9亿(-12.4%)、0.4%(-1.8pct) 图表16：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.98%到12.21%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.21%)、平安广州广河REIT(10.98%)，估值收益率较低的有华夏特变电工新能源REIT(3.02%)、 中信建投明阳智能新能源REIT(2.98%)。P/NAV方面，整体在0.55到1.40之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.40)、华夏北京保障房REIT(1.28)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.77)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表17：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有26只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单能源REITs、1单水利设施REIT、6单仓储物流REITs、1单消费类REITs、3单高速公路REITs、5单保租房REITs。 图表18：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期受强力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金具备一定虹吸效应，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。