城市更新改造实操手册(通俗易懂版)

1.城市更新工作总流程 2.技术路线与发展工作 3.城市更新项目操盘经验 4.项目总基本素养 5.案例分析及建议 城市更新究竟是什么鬼 1.不同的关联方和参与者有不同的解读和介入方式，面对的是多元化价值观与实操复杂性以及未来成效预判诸多因素的非线性叠加 2.每一项更新活动都要回答为什么要做、做什么、如 何做，只是不同的参与者解决的方式不同，答案也就不同 3.系统宏观与个体微观不同层面的价值目标，各方的诉求利益如何达成共享与制衡，既不是独享、也不是乱享、更不是白享 4.需要重新构建的复杂系统，各种误区是更新摸索过 程中难得的经验，如同盲人摸象，人多了，摸得多了，象也就出来了 改造意愿和方式表决 实施方案编制 拆补方案表决 （股东代表） 实施方案批复生效 建立监管手续 房屋拆除 取得土地使用权 规划报建及项目建设 施工管理、竣工验收 回迁、确权 物业销售、管理 纳入年度更新计划 意向合作企业（前期服务商） 基础数据调查及公布 选择合作企业 片策方案编制及审批 单元规划方案编制及审批 专项评估 改造前期阶段 方案编制阶段 改造实施阶段 改造项目建设阶段 改造项目后期阶段 签约（每期80%） 出让金） （含土地 改造成本 引入合作企业 实施方案 融资量 （开发主体获得） 片策方案 建设总量 引入合作企业 复建量(返还给村集体及村民） 融资楼面地价 基本数据 规划结余 市、区、村4:3：3 竞价结余区、村5:5 基础数据（房屋、土地） 片策（成本、量） 控调（完善法定程序） 实施方案 准备面粉 发酵定型 烘烤 蛋糕分配 原材料 面粉+水+膨化剂 做熟入口 切蛋糕分蛋糕 1、数据调查核心：房屋、土地数据 房屋土地 （基底、栋数、建面等等）（土规、地类等） 勘测定界 权属及边界 影响：一级开发——改造范围；二级开发——用地手续报批报建 2、数据报审流程 核查 •数据核查 •数据公示 确认 •协助确认 •综合确认 审议 •申请上会 •更领会审议 公布 •★官网公布 •数据入库 政策依据 1.关于印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》穗府办规〔2019]5号 2.关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知》穗更新规字[2017]3号 构成 一、前期费用 1.现状土地/房屋测量及核查费 2.相关方案编制费 3.土地勘界费 4.各专项评估费 二、拆迁费用 1.临迁费2.拆运费 3.祠堂修缮及迁建费 4.搬家补偿/电话有线电视迁移费 三、复建费用 1.住宅、商业、办公复建费 2.独立用地教学楼建设费 3.市政基础设施 四、其他费用 1.不良地质处理及修复费 2.农转用、增加挂钩费 3.整合周边地块费用 五、拆迁奖励费用 一至四的3% 六、不可预见费 一至四的3%～5% 七、土地出让金 审批时测算的融资地块市场评估价的20% 八、专项成本 突破核算标准或新增成本项 1、成本构成 2、报审流程 初审 •区规自局内审 •征询区各部门意见 审议 •申请上会 •更领会审议 市局审查 •片策市住建审查 •单元规划市规自局审查 •片策报市更领会 审定 审定 • 单元规 会审定 划市规委 1+1+N新政： 1：推进高质量发展的实施意见 1：推进高质量发展的工作方案N：配套工作指引 1+1+N新政后流程有哪些变化，审批如何加快？ 新政严控了哪些节点？什么样的方案可以快速过审？ 1、新政后对于加快审批最大变化为并行审批，套开会的方式节约时间 2、新政严控公建配套，产居比。方案通过满足政府公共属性需求，获得政府支持。 最悲催的事 我全心全意对你好你却不领情 生娃 小媳妇 每个事项都要用钱 为村民谋利 村联社 政府的利益 平衡和满足公建 配套 贡献政府 用地利益 产居比 前期每一笔投入的费用都要提前筹划，通过合理利用规则，技术处理纳入成本——羊毛出在羊身上 学校整治 资源 合作方 商人 又爱又恨 每分钱都想赚 1、面粉做多：基础数据优化 增加产权证数量：分栋 灭失、倒塌房屋认定：09年地形图 批准文件的合法化 支撑：街道的背书和支持 2、发酵定型：融资量挖潜 每个区域政府都有一本账：平衡经济平衡：即改造成本=拿地成本 复建量 总量控制 承载力（高度、容积率、交通承载等） 融资量=改造成本/楼面地价 融资量 边际效益最大化 成本规划量 刚性成本 拆迁费用、复建费用等成本核算办法明确单价计算单价*数据 柔性成本 附加成本 市政、不良地质、场调等 成本核算办法明确可纳入专项评估技术分析论证农用地综合整治、桃花林成本核算办法未明确可纳入专项评估技术分析论证 变量成本 土地整理 对外：整合周边国有用地 对内：拆旧复垦、农转用等指标及工程成本 专项评估 海北项目：现方案成本通过技术整理后，测算融资住宅建面80万㎡100万㎡ 4、成本整理 改造成本批前、批后的不同 批前改造成本 批前改造成本 政府认定 折算融资量 货值 批后改造成本 批后改造成本 政府认可 纳入资金监管体系 多退少不补 做大批前成本充实批后成本 政府摇珠选定评估单位 5、发酵定型：楼面价做低 影响因素 - 周边地价 融资楼面地价： 12个月内的市场评估价 注意： 节点控制：片策方案-实施方案12个月内审批完成重新评估融资量减少无偿由政府收回 400亿货值？ 350亿货值？ 融资量100 万 ㎡ 450亿货值？ 内部因素：产品定位-产品搭配-容积率分配 营销介入：对产品定位、容积率分配方案进行分析；反提设计方案时间把控：第一个吃螃蟹 外部条件：科创园落成-龙溪大道快速化改造-轨道交通等等配套条件：学校、商业、产业等等 税：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、耕地占用税、房严税、土地使用税印花税、域建税 费：教育费附加、地方教育费附加、工会经费、残保金、价格调节基金 勘测定界 现状物业、拆迁难易程度 土规、地类、权属、用地手续 首开区的选择 回迁量能否覆盖二期三期 （1）明确工作界面与组织架构 成立更新工作小组统筹项目一二级联动重点事项。 （2）按照“签一片，拆一片，供一片，批一片，建一片“思路推进实施。 合理安排拆迁建设的位置及建设量，达到经济平衡，最小化临迁费。海北总体分三大期（六小期）开展，整体项目按照先易后难原则，先拆除村集体物业，再拆除村民住宅。 （3）合理选择启动区位置，确定合适建设规模。 选择集体物业或空地、交通便利临主干道且周边配套设施（公服及市政设施）较为齐全的地块作为启动区。 （4）滚动开发，减少临迁费，满足资金平衡。 一期总建设量包括一期复建安置量，二期启动区复建安置量及融资量。一期建设应首先满足一期复建安置量，剩余二期复建安置量与融资量按5:5规划。 （5）一级与二级联动，确保方案可实施落地。 按照村社的需求，布局合理的复建房户型产品；融资地块按照市场营销要求，在融资地块落实融资住宅户型设计。 1、要求 •初心 •步步为营的推进计划 •真诚 •足够的耐心 •自信 •熟悉村组织架构 •细致 •熟悉相关职能部门流程 •坚持原则 •熟悉广州村民逻辑思维 •不拘一格 •谈判能力 •熟悉政策 •不同角色转换 •统筹能力强 •其他相关能力 •思路清晰 项目总的要求 ★轻财足以聚人，律己足以服人，量宽足以得人，身先足以率人 2、转变 1.思维方式的转变 •局部观（点）→ 2.意识转变 •专业意识→ 突破局部视角的局限，才能看到更大的世界 3.做事方式的转变 4.工作目标与内容转变 2、转变 •自己干→ •达成个人目标→ •完成专业工作→ •达成个人目标→ •个人管理→ •关注内部→ 1目标：小目标与大目标大目标（最终目标） 3、系统/全局观 2.要素：单要素到全要素（影响因素） 3关系：单节点到网络结构（关联关系） 指月亮的手臂不是月亮，明确终极目标 团队角色配置（根据村大小分三条线配置） 拓展期 驻村初期 驻村中后期 一配二或一配三一配六或一配七一配十或一配十五 动迁期 一配N（动迁AB角：二人对50户） 任何团队的核心骨干，都必须学会在没有鼓励，没有认可，没有帮助，没有理解，没有宽容，没有退路，只有压力的情况下，一起和团队获得胜利。成功，只有一个定义，那就是对结果负责，如果你靠别人的鼓励才能发光，你最多算个灯泡。我们必须成为发动机，去影响其他人发光，你自然就是核心！ 什么是内卷 •无意义的精益求精 •将简单问题复杂化 •为了免责，被动的应付工作 •与预期目标严重偏离的工作 •低水平的模仿和复制 •限制创造力的内部竞争 •在同一个问题上无何止的挖掘研究 到底要管什么？ 三、权责清晰 1、经营管控要点 1、总流程 6、动迁管控 2、总建设量 7、成本管控 3、规划设计 8、利润管控 4、节点管控 9、税务筹划 5、一二级联动 10、组织体系