固定收益点评：土储专项债：空间多大，影响几何？

2025年土地储备专项债重启，但发行节奏偏慢。2025年以来，北京、广东、四川、湖南等地陆续发行土储专项债，总计524亿元。目前16省公布收购存量闲置土地资金规模超1800亿元，但土储专项债发行仍偏慢。收购存量房用作保障房的专项债尚未开启发行，模式、规模和额度方面不确定性较大。

土地储备专项债的前世今生。土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门依法取得土地、实施资产管护、组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备融资模式经历了四个阶段的演变：2001-2016年主要依靠金融机构信贷支持；2017-2019年专项债成为主要融资来源；2019年9月土储专项债被叫停；2024年10月以来土储专项债回归，但并非单一品种，而是专项债部分资金用于土储项目，募集资金优先收回闲置土地。

上轮土储专项债发行概览。历史发行高峰在2017-2019年，发行额约1.5万亿，期限以5年期为主，发行区域集中在财力强、土地出让规模大的省市，如广东、江苏、浙江等。

2025年土储专项债规模估算。预估今年投向土储的新增专项债规模大概率落在5000-8000亿元之间，上限11000亿元。上限预估基于2017-2019年土储专项债占新增专项债平均占比33.15%，2025年4.4万亿元的新增专项债中，3.6万亿用于项目投资，以30%估算；下限预估基于广东、四川、山东三地2025年发行土储专项债占比18.3%。

土储专项债重启影响如何？首先，优先用于盘活存量土地，有利于调节土地供需关系，预计2025年土储专项债可盘活存量土地的5.2%-10.4%；其次，有利于缓解房企和城投平台的流动性压力，预计城投平台更为受益；此外，有利于解决“专项债”缺项目问题，加快专项债发行速度。

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