住建部新闻发布会精神解读：“两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察

核心观点与政策解读

• 政策组合拳：住建部提出“四个取消”（限购、限售、限价、普通/非普通住宅标准）、“四个降低”（公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费）和“两个增加”（新增100万套城中村改造和危旧房改造，并将“白名单”项目信贷规模增至4万亿元）的房地产政策组合拳，旨在促进房地产市场止跌回稳。
• “白名单”机制优化：大幅提升“白名单”项目信贷规模至4万亿元，并争取将所有合格房地产项目纳入，以化解地产风险，满足项目合理融资需求。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。
• 货币化安置加速“三大工程”：通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，预计后续规模可能超出100万套。政策支持扩围至地级以上城市，并得到政策性银行、中央投资、财政资金等多方支持。
• 专项债收储效果待观察：专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施，需确保项目融资收益平衡。鉴于专项债利率高于租金回报率，资金能否实现成本和收益平衡存在不确定性。

关键数据

• “白名单”项目贷款：截至10月16日，已审批通过贷款2.23万亿元；预计年底前将超过4万亿元。
• 存量房贷利率下调：预计平均降幅0.5个百分点，惠及5000万户家庭。
• 城中村改造专项借款：国开行已发放614亿元，农发行已发放1131亿元。
• 保障性住房再贷款：截至6月底，仅使用121亿元。
• 国有土地使用权出让收入：2024年1-8月约2.02万亿元，同比下降25.4%。
• 重点50城平均租金回报率：2024年上半年为2.03%。
• 地方政府债券发行利率：2024年9月30日加权平均利率为2.34%。

研究结论与投资建议

• 房地产市场：仍处于筑底阶段，市场拐点仍需等待。核心一二线城市购房需求有望率先释放，建议关注头部房企。
• 权益市场：A股市场上行高度取决于增量财政政策的力度及规模，以及房地产市场止跌回稳、经济恢复和上市公司业绩改善的情况。
• 债券市场：货币政策预计将继续维持宽松基调，债券收益率趋势性上行风险可控，长端利率或继续区间震荡。
• 投资建议：短期房地产市场拐点仍需等待，重点关注核心一二线城市走势；权益市场短期或企稳震荡，后市高度取决于增量财政政策；债券市场或区间波动，收益率趋势性上行风险整体可控。
• 风险提示：房地产政策力度不及预期风险；地方执行不及预期风险。