住建部新闻发布会精神解读：“两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察

证券研究报告 策略点评 “两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察 住建部新闻发布会精神解读 2024年10月17日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 27% 17% 7% -3% -13% 2023-102024-012024-042024-07 %1M3M12M 上证指数18.457.703.72 沪深30021.2810.224.59 黄红卫分析师 执业证书编号：S0530519010001huanghongwei@hnchasing.com 张雯婷分析师 执业证书编号：S0530524030002zhangwenting30@hnchasing.com 王与碧分析师 执业证书编号：S0530522120001wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1财信宏观策略&市场资金跟踪周报（10.14-10.18）：财政发力预期升温，市场风格走向分化2024-10-13 2财政部新闻发布会精神解读：增量财政政策发 力，推动经济回升向好2024-10-12 3策略专题报告：2024年第四季度十大金股 2024-10-07 大幅提升“白名单”项目信贷规模：本次住建部大幅优化“白名单” 政策，要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。此前房地产“白名单”机制的资金实际使用效率相对偏低，根据中国证券报此前数据，截至5月18日，“白名 单”项目共授信4690亿元，但实际放款额仅为1554亿元。截至10月 16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。本次住建部要求2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，并达到4万亿元。预计将化解房地产市场风险、助力房地产市场企稳回升。 货币化安置将加快“三大工程”的推进：住建部强调通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。货币化安置将 棚改区居民购房需求引导到商品房市场，有助于存量商品房库存去化。上一轮棚改期间，货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重逐年提升。以2017年为例，通过我们测算，当年货币化安置面积约为31025万平方米，占全年商品房销售面积的18.98%，货币化安置对于推动商品房去库存有明显贡献。住建部表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”，这预示随着政策的逐步落地，货币化安置规模很可能会超出100万套。预计后续棚改、旧改等工程可能将深度货币化，商品房库存压力有望缓解。 但专项债收储的效果仍待观察：财政部强调，对于专项债收购存量商 品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。虽然专项债让收储资金来源更加多元化，有利于缓解地方政府及房企的流动性和债务压力，但与保障性住房再贷款模式难点相似，专项债收储模式的关键是价格，资金能否实现成本和收益的平衡仍存在不确定性。截至2024年9月30日，今年地方政府债券发行利率位于1.41%-2.80%区间，加权平均利率为2.34%，其中专项债加权平均利率为2.35%，距离50城的平均租金回报率（2.03%）尚有一定距离，专项债收储的效果仍待观察。 投资建议：本次发布会政策表述符合预期，楼市政策思路或仍重在托 底，其中“两个增加”是重要看点，但专项债收储模式仍需观察。短期，预计房地产市场拐点仍需等待，重点关注核心一二线城市走势；权益市场短期或企稳震荡，后市高度则取决于增量财政政策的力度及其带动的经济回升速度；债券市场或区间波动，收益率趋势性上行风险整体可控。 风险提示：房地产政策力度不及预期风险；地方执行不及预期风险。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 一、事件 事件：国务院新闻办公室在10月17日举行新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。 我们认为，房地产是影响中国经济及资本市场走势的关键变量。2021年中国新建商品房销售面积达到17.94亿平方米高峰后，开启连续3年回落趋势。2024年1-8月份， 新建商品房销售面积仅6.06亿平方米，同比下降18.0%，一定程度影响国内经济复苏进程，并制约中国资本市场表现。从经济层面来看，9月份中国制造业PMI为49.8%，已连续5个月处于荣枯线下方。从资本市场层面来看，A股、港股、在美中概股等中国资产 价格的上轮高点均出现在2021年初，与国内新房销售面积见顶回落时点接近；从月频数据来看，除2015年A股水牛行情以外，万得全A指数的月平均值与国房景气指数走势具有较强一致性。往后看，房地产仍将对中国经济基本面、上市公司业绩表现、资本市场 走势产生深刻影响。本次住建部等五部委领导共同出席，系统介绍促进房地产市场平稳 健康发展有关情况，强调“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策组合拳，为房地产市场止跌回稳注入信心。 20 15 10 5 0 0.3 0.2 0.1 0 -0.1 -0.2 -0.3 中国:商品房销售面积（亿平方米） 销售面积同比（%、右轴） 110 105 100 95 90 85 80 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 中国:国房景气指数（左轴、点）万得全A:月:平均值（右轴、点） 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年E 45565 45169 44773 44377 43982 43585 43190 42794 42400 42004 41608 41213 40816 40421 40025 39629 39233 38837 图1：中国商品房销售面积走势（亿平方米）图2：国房景气指数与万得全A指数的走势 资料来源：Wind资讯，财信证券资料来源：Wind资讯，财信证券 二、房地产政策组合拳：四个取消、四个降低、两个增加 发布会上：住建部部长倪虹强调，房地产“组合拳”概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。①四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通 住宅和非普通住宅标准。②四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一“一套、二套房贷最低首付比例”到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。③两个增加，一是通过货币化安置房方式新增实施100万 套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 我们认为，近期国家对房地产市场出台一系列支持性政策，对促进房地产市场止跌回稳起到了显著作用。一是“9月24日一行一局一会新闻发布会”提出降低存量房贷利率约0.5pct、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%、将保障性住房再 贷款央行资金支持比例由60%提高至100%、研究允许政策性银行及商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地等四项措施，对提振实体经济、托底房地产起到了显著效果。二是9月底政治局会议明确要求“要促进房地产市场止跌回稳”，态度更为明确、坚定。 三是10月8日发改委新闻发布会提出“要加大超长期特别国债对人口集中流入城市普通高中、医院病房改造、保障性住房等建设的支持力度”，将特别国债支持范围拓展至保障性住房建设。四是10月12日财政部新闻发布会提出“扩大专项债券使用范围至收购存量商品房作为保障房”。 国庆节期间楼市积极反应。9月底以来，各地陆续出台房地产优化调整措施，国庆“黄金周”多地楼市火爆，根据克而瑞监测数据，22个重点城市十一期间认购面积环比 上升12%，同比上升26%。根据财联社记者报道，国庆期间，北京新房成交同比上涨超 过200%，二手房上涨超过150%；深圳新房认购量较去年同期增长664.14%；上海新房成交也同比出现翻倍增长；广州新房项目的到访量及认购量均大幅上升。本次住建部等五部委联合出席发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展情况，落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，分别从降低置业门槛、增强居民购房能力、优化房地 产供给等方向，进一步促进房地产市场止跌回稳。其中“四个取消、四个降低”在此前多 个部委表态中已有所涉及，“两个增加”则是本次发布会的重点新增内容，我们预计货币化安置房、房地产“白名单”项目等将进入政策加速落地期。 近期会议对房地产市场政策 表1：近期国家对房地产市场出台一系列支持性政策，对促进房地产市场止跌回稳起到了显著作用 9月24日一行一局一会新闻发布会 9月底政治局会议 ①蓝佛安部长表示：叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。②廖岷副部长强调：财政部将积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施，允许专项债券用于土地储备，主要是考虑当前各地闲置 10月12日财政部新闻发未开发的土地相对较多，确有需要的地区可以用于新增土地储备项目。及时优化完布会善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较 多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障性安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收 10月8日发改委新闻发布会 ①引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5pct，每年减少利息1500亿元；②将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%；③保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；④研究允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地。 会议明确要求“要促进房地产市场止跌回稳”，主要举措包括：①要求“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”；②要求“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”；③“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。 提出“要加大超长期特别国债对人口集中流入城市普通高中、医院病房改造、保障性住房等建设的支持力度”。 购。③王东伟副部长强调：用好专项债支持收购存量商品房用作保障性住房。 10月17日住建部新闻发布会 资料来源：国新办、财信证券 ①四个取消（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）、四个降低（降低公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低换购税费）、两个增加（新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、将“白名单”项目信贷规模 增加至4万亿元）。②专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施。③允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地。④房地产增值税相关政策的调整正抓紧履行相关程序，会及时向社会公告。 三、金融支持：大幅提升“白名单”项目信贷规模，有效化解地产风险 发布会上：①住房城乡建设部部长倪虹表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模 增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。②金融监管总局副局长肖远企表示，今年以来，城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入“白名单”，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。③国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。④人民银行副行长陶玲表示，预计大部分存量房贷将