建筑材料：1017住建部新闻发布会点评-地产政策“组合拳”，我们关注哪些

证地产政策“组合拳”，我们关注哪些 券 报 研——1017住建部新闻发布会点评 究增持（维持）主要观点 告行业:建筑材料 事件：2024年10月17日，国新办举办新闻发布会，围绕政策“组合 日期: 2024年10月18日 拳”，关注“两个增加”边际变化。会议上介绍了“四个取消、四个降 低、两个增加”组合拳，推动市场止跌企稳。我们认为，重点应当关注 分析师:方晨 Tel:021-53686475 E-mail:fangchen@shzq.comSAC编号:S0870523060001 最近一年行业指数与沪深300比较 17% 11% 4% -2%10/23 -9% 12/23 03/2405/2408/2410/24 15% 21% 28% 34% 建筑材料沪深300 - - 事- 件- 点 评 相关报告： 《财政加大逆周期调节力度，支持房地产止跌回稳》 ——2024年10月14日 《政策利好密集落地，关注超跌建材板块》 ——2024年09月30日 《美联储降息落地，政策预期增强有望带动地产链企稳》 ——2024年09月24日 “两个增加”，一方面提到通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；另一方面则是强调城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 “两个增加”：支持货币化安置+加大“白名单”项目贷款投放力度。 “两个增加”之一：五项政策支持货币化安置房改造，新增100万套城中村和危旧房改造。从特点来看，1）此次货币化安置房改造，更强调资金平衡；2）规模上，新增100万套城中村和危旧房规模，通过货币化方式加强政策力度。对比来看，2014-2017年棚改共2286万套，货币化安置886万套，平均货币化安置比例约38.8%；3）范围上，同样对比前一轮棚改货币化推动三四线楼市去库存，此次城中村和危旧房改造更强调大中城市，项目需求上，仅35个大中城市，有需要改造城中村170万套，全国城市需要改造危旧房50万套。 “两个增加”之二：三方面加大白名单项目贷款力度，扩大项目贷款投放范围，带动地产链企业现金流改善。房地产融资“白名单”机制，是在协调解决房地产融资困难的背景下，于2024年1月住建部和金融监管总局发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中对其机制进行了明确规定。此前对于进入“白名单”项目有条件要求，但在此次会议中，重点提及了要将全部商品房项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽进”，带动项目融资更加便利。此外，此次会议还提到优化贷款资金拨付方式，做到“能早尽早”。我们认为，通过资金快速发放到项目账户，能够带来地产链上的建材、建筑公司现金流改善。 地产新政效果&进展：9月底地产新政过后，提振一线城市楼市回暖。随着国庆节前地产新政密集释放，此次政策松绑效果已经有所显现，多地楼市看房量、到访量、销售回升。二手房方面，北京、上海、深圳国庆节后一周，二手房成交套数分别为3735套、6412套、1463套；同比较2023年同期分别提升45%、55%和95%。 保障性住房“以需定建、以需定购”，1-9月建设筹集保障性住房148万套（间）。从保障方式看，主要分租赁和购买两种方式，其中租赁方式又分实物租赁和货币化补贴，主要满足新市民、青年人、以及城市低收入住房困难家庭实施公租房保障。从筹集方式方式看，主要分为新建房源，以及购买符合条件商品房用作保障房两种方式。从规模来看，2024年1-9 月已经建设筹集保障性住房148万套（间）。 盘活存量闲置土地，“控新增，盘存量”。自然资源部在住宅用地供应上，主要通过“控新增，盘存量”两方面盘活闲置土地。“控新增”主要合理控制新增商品房住宅用地；“盘存量”方面，通过专项债券用于土地储备，为政府收购存量土地提供资金支持。我们认为，通过盘活存量土地，起到减少土地供应和稳定市场预期，同时增加房企资金流动性的目的。 风险提示 事件点评 宏观经济下行风险，政策落地不及预期，房地产行业修复不及预期；统计样本带来数据差异。 目录 1政策“组合拳”：“四个取消、四个降低、两个增加”4 2“两个增加”：支持货币化安置+加大“白名单”项目贷款投放 力度4 2.1“两个增加”之一：五项政策支撑货币化安置房改造4 2.2“两个增加”之二：三方面加大白名单项目贷款力度5 3地产新政效果&进展：提振一线城市楼市回暖6 4保障性住房：“以需定建、以需定购”7 5盘活存量闲置土地：“控新增，盘存量”8 6风险提示：8 图 图1：2014-2017棚户区改造及货币化安置套数5 图2：2016-2018棚改完成投资额5 图3：中国十大城市商品房成交套数（当周值）7 图4：北上深一线城市二手房周度成交套数7 图5：保障性住房：保障方式&筹集方式7 表 表1：1017住建部新闻发布会：政策“组合拳”4 表2：“两个增加”之一：五项政策支持货币化安置房改造5 表3：“两个增加”之二：加大“白名单”项目贷款投放力度 ........................................................................................6 表4：盘活存量闲置土地8 1政策“组合拳”：“四个取消、四个降低、两个增加” 2024年10月17日，国新办举办新闻发布会，围绕政策“组合拳”，关注“两个增加”边际变化。会议上，住建部部长倪虹介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，推动市场止跌企稳。我们认为，重点应当关注“两个增加”，一方面提到通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；另一方面则是强调城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 表1：1017住建部新闻发布会：政策“组合拳” “四个取消” 1)取消限购； 具体内容 组合拳 2)取消限售； 3)取消限价； 4)取消普通住宅和非普通住标准。 “四个降低” 1)降低住房公积金贷款利率，降低0.25个百分点； 2)降低住房贷款首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例至15%； 3)降低存量贷款利率； 4)降低“卖旧还新”换购住房税费负担。 “两个增加” 1)通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造； 2)年底前，将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿。 资料来源：国新办，上海证券研究所 2“两个增加”：支持货币化安置+加大“白名单”项目贷款投放力度 2.1“两个增加”之一：五项政策支撑货币化安置房改造 支持货币化安置房改造，新增100万套城中村和危旧房改造。此次会议上的重点边际变化之一，在于提到五项政策支持货币化安置房改造。从特点来看，1）此次货币化安置房改造，更强调资金平衡；2）规模上，新增100万套城中村和危旧房规模，通过货币化方式加强政策力度。对比来看，2014-2017年棚改共 2286万套，货币化安置886万套，平均货币化安置比例约 38.8%；3）范围上，同样对比前一轮棚改货币化推动三四线楼市去库存，此次城中村和危旧房改造更强调大中城市，项目需求 上，仅35个大中城市，有需要改造城中村170万套，全国城市需 要改造危旧房50万套。 表2：“两个增加”之一：五项政策支持货币化安置房改造 货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 一、重点支持地级以上城市；二、开发性、政策性金融机构可以给予专项借款； “五项”项目政策 三、允许地方发行政府专项债；四、给予税费优惠；五、商业银行根据项目评估可以发放商业贷款。 项目需求35个大城市有170万套需改造城中村需求；全国地级市有297个 100万套改造规模前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套。 项目特点 一、群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出；二、项目两个方案成熟： （一）征收安置方案扎实； （二）资金大平衡方案做到项目总体平衡，避免新政地方债务风险； 一、更好满足群众自主选择房型、地点等要求； 项目优势二、直接搬入新居，不需要过渡期； 三、消除城市安全隐患，改善居住环境，完善城市功能； 四、利于消化存量商品房。 资料来源：国新办，上海证券研究所 图1：2014-2017棚户区改造及货币化安置套数图2：2016-2018棚改完成投资额 700 600 500 400 300 200 100 0 470 47 中国:实际执行:棚户区改造住房年万套货币化安置套数万套 货币化安置比例%（右轴） 601606609 365 294 180 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 棚改完成投资额（万亿） 1.84 1.74 1.48 2014201520162017 201620172018 资料来源：Wind，iFind，上海证券研究所资料来源：住建部，人民网，上海证券研究所 2.2“两个增加”之二：三方面加大白名单项目贷款力度 扩大“白名单”项目贷款投放范围，做到“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”，带动地产链企业现金流改善。房地产融资“白名单”机制，是在协调解决房地产融资困难的背景下，于 2024年1月住建部和金融监管总局发布的《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》中对其机制进行了明确规定。此前对于进入“白名单”项目有条件要求，包括项目处于在建工程状态、有与融资额基本匹配的抵押物等条件。但在此次会议中，重点提及了要将全部商品房项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽 进”，带动项目融资的更加便利。此外，此次会议还提到优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。我们认为，通过资金快速发放到项目账户，能够带来地产链上的建材、建筑公司现金流改善。 表3：“两个增加”之二：加大“白名单”项目贷款投放力度 “三个方面”，加大“白名单”项目贷款投放力度 要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。 一、“应进尽进” 流程采取审核和备案两种形式： 审核：按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留 备案：房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。 二、“应贷尽贷” 进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。 已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款 三、“能早尽早” 优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。 商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请。 “白名单”项目审批规模 预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4 万亿元。 资料来源：国新办，上海证券研究所 3地产新政效果&进展：提振一线城市楼市回暖 9月底地产新政过后，提振一线城市楼市回暖。国庆节前地产 新政密集释放：①9月24日金融支持经济高质量发展会议召开，宣布包括降低存量房贷利率，统一最低首付比例等政策；②929央行以及金融监管总局出台四项金融支持房地产政策，存量房利率下调落地；③929一线城市相继公布地产新政，包括降低首付比例，优化住房信贷政策，取消普宅及非普宅标准等。随着地产政策的 落地，此次政策松绑效果已经有所显现，多地楼市看房量、到访量、销售回升。二手房方面，北京、上海、深圳国庆节后一周，二手房成交套数分别为3735套、6412套、1463套；同比较2023年同期分别提升45%、55%和95%。 图3：中国十大城市商品房成交套数（当周值）图4：北上深一线城市二手房周度成交套数 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,00