2024年第三季度上海房地产市场回顾

2024年第三季度，上海办公楼市场共录得2个新项⽬交付，分别是静安区的吉宝静安中⼼及虹⼝区北外滩的上海中垠⼴场（AB座），共计体量15.9万平⽅⽶，环⽐下降25.8%。 本季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平⽅⽶，较上⼀季度下降40.3%，同⽐下降38.9%。同时，全市空置率环⽐上升0.4个百分点，⾄21.5%。 ⾏业需求⽅⾯，⾦融⾏业的需求继续占据领先地位，且占⽐有所提升，主要由保险、基⾦⾏业的需求推动；TMT需求稳居第⼆位，主⼒细分需求为系统开发；消费品制造业升⾄第三位，需求⼩幅提升，主要为来⾃汽⻋和快消企业的租赁需求；专业服务业需求位居第四，主要来⾃⼴告、律所和咨询类企业；第三⽅办公在本季度扩张速度加快；房地产⾏业需求仍相对稳定。 在区位表现⽅⾯，前滩⼦市场需求占⽐仍位居榜⾸，租赁活动相对活跃；虹桥⼦市场的需求保持稳定，主要驱动⼒来⾃专业服务业；花⽊⼦市场的租赁需求较上⼀季度有显著增⻓，主要由消费品制造业企业的搬迁需求推动；北外滩⼦市场的需求量占⽐有所上升，主要为⾦融业相关企业的搬迁需求所带动；真如⼦市场需求稳步增⻓，主⼒需求源于TMT⾏业。在企业性质及⾯积需求⽅⾯，内资企业占⽐接近70%，且多集中在中⼩⾯积的需求。 租⾦⽅⾯，第三季度市场租⾦延续下降趋势。总体租⾦报价环⽐下降1.7%，⾄每⽉每平⽅⽶259.2元，有效租⾦环⽐下降3.5%，⾄每⽉每平⽅⽶185.8元。核⼼商务区尤其是超甲级项⽬，受到部分租户外迁和空置率提升的影响，租⾦下跌幅度相对更为显著。 2024年第三季度，上海零售物业市场迎来⼀个新项⽬开业，位于浦⻄新兴商圈的上海荟聚，体量约 21.0万平⽅⽶。项⽬通过集合购物、美⻝、娱乐潮流、⽂化艺术、健康养⽣、⼉童及户外休闲空间打造全年龄段友好⽣活聚会⽬的地，以满⾜消费者对线下消费空间的多元需求。 受⼤体量新增供应⼊市影响，全市净吸纳量录得15.3万平⽅⽶，空置率环⽐上升0.3个百分点⾄8.2%。存量市场中，核⼼板块多个项⽬品牌调整进程有所放缓，次级与新兴商圈个别项⽬去化压⼒尚存，各层 级商圈租⾦⾛势呈不同幅度下跌，整体来看，全市购物中⼼⾸层租⾦环⽐下⾏0.2%，为每天每平⽅⽶32.8元。 需求⽅⾯，来⾃中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品等餐饮品类依旧为市场需求主⼒，占⽐42%。其中，以地⽅特⾊中餐品牌需求活跃度持续，诸如湘辣辣、费⼤厨、巡湘记等湘菜品牌季内实现多点布局，主打潮汕菜系的会仙楼进驻恒隆⼴场，云贵川bistro⼭野板扎在K11开出上海⾸店。咖啡茶饮品类中，于上季度⾸进上海的⼴⻄南宁奶茶品牌煲珠公本季在多个次级商圈落位，主打健康的创意果汁品牌混果汁Hunjuice选址兴业太古汇开出上海⾸店，并在季内连开多家⻔店。 服饰业态需求占⽐持续提升，为25%。季内录得多个服饰品牌⾸店亮相，芮欧百货迎来意⼤利潮奢机能品牌C.P.Company中国⾸店以及来⾃纽约的潮奢先锋品牌R13亚洲⾸店，⻤塚⻁中国内地⾸家NipponMade系列精品店于恒隆⼴场开幕。此外，⽣活⽅式与珠宝配饰品类需求显著，均占⽐8%，正 ⼤⼴场开出Colnago梅花⾃⾏⻋上海旗舰店，韩国⼈⽓潮流品牌emis中国⾸发快闪店空降新天地时尚 ⼀期。 2024年第三季度上海仓储物流市场录得岭郅松江物流园的⼊市，该园区结合电梯库与单层库，体量为 7.4万平⽅⽶。⾄此，市场累计新增供应突破100万平⽅⽶。相⽐上季度，市场活跃度提升，部分租户的整合收缩明显减少，结合租⾦的调整，净吸纳量达到9.2万平⽅⽶，空置率环⽐下降0.5个百分点，降⾄26%。 需求⽽⾔，三⽅物流依然是主⼒需求，占⽐66%，对时效性的重视仍是租户落位于上海的关键因素。涉及⾏业⼴泛，包括供应链及合同物流，快递及零担，货代和冷链。录得⼀家知名冷链租户在⻘浦扩租1万平⽅⽶，头部快递快运在奉贤续租1万平⽅⽶。此外，⼀家国内货运代理在奉贤亦有7,000平⽅⽶的 短租。其次，需求来⾃制造业，⼀家塑料粒⼦租户的承租能⼒较强，在宝⼭新租1.8万平⽅⽶。在本季度，⾦⼭，松江和⻘浦为活跃区域，⽽核⼼区域如闵⾏和普陀出现1-2万平⽅⽶的退租。 租⾦⽅⾯，新增供应持续影响市场，导致租⾦下跌，全市租⾦环⽐下⾏2.6%⾄每⽉每平⽅⽶46.2元。 在2024年第三季度，上海商务园区迎来了两个新增供应，分别是位于⾦桥的⾦环·⾦钥项⽬和位于张江的创澜湾，总计6.19万平⽅⽶。今年前三季度的累计新增供应达59.2万平⽅⽶，同⽐基本持平。同时，由于市场压⼒和建设进度影响，部分项⽬延期交付，预计全年新增供应将降低⾄85万平⽅⽶。 本季度净吸纳量为4.3万平⽅⽶，同⽐环⽐下降。截⾄三季度，累计净吸纳量为16.6万平⽅⽶，同⽐下降12%。季度空置率为20.7%，环⽐持平，同⽐上升2.2个百分点。从⾏业类型来看，本季度租赁需求主要集中在TMT（33%）、⼯业品制造业（25%）和医药及⽣命科学（17%）。在租户构成⽅⾯，内资占⽐27%，本⼟企业占⽐63%，外资占⽐11%。新租需求主要集中在张江、漕河泾和⾦桥等⼦市场。 从细分市场来看，本季度张江净吸纳量约4.8万平⽅⽶，主要得益于科学之⻔项⽬的集中去化。⼀⽅ ⾯，该项⽬采⽤了灵活的免租期政策，吸引了相关科技⾏业租户。另⼀⽅⾯，科学之⻔张江中区的T1-T5项⽬推出了聚焦垂类模型应⽤的⼤模型产业⽣态集聚区——“模⼒社区”，吸引了相关上下游⽣态企业的⼊驻，推动了TMT需求的领先地位。此外，超5,000平⽅⽶的“模⼒·源”孵化器也为初创企业提供了良好的⽀持。在漕河泾，本季度则录得多个企业的退租，涉及消费品制造业、TMT和医疗科技等⾏业，导致该板块的净吸纳量为-6,071平⽅⽶。同样，在⾦桥，部分主⼒租户因搬迁⾄⾃⽤楼宇⽽退租，叠加新增供应压⼒，显著推升了该⼦市场的空置率，市场竞争进⼀步加剧，导致租⾦下⾏压⼒随之增加。此外，本季度还录得逸衡酒店（洲际酒店旗下品牌）和Intercity酒店公寓（德意志酒店集团旗下品牌）⼊驻⾦海园，这将有助于提升⾦桥区域的商务环境。 整体来看，三季度上海商务园区办公楼市场⾯临⼀定的挑战。虽然新增供应和租赁需求在部分区域展现出积极信号，但市场竞争和退租现象对整体表现产⽣了负⾯影响。更需关注政策变化及市场动态，以便及时调整策略。季末，全市租⾦报价为每⽉每平⽅⽶136.8元，环⽐下跌1.1%，累计跌幅为2.3%。租⾦ ⾯价及租约条件也持续松动，有效租⾦环⽐下跌3.4%，累计跌幅达8.1%。 2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易⾦额共计217.4亿元，环⽐上涨81.5%。交易笔数和总额较上季度均录得⼤幅提升，以投资为⽬的的交易⾦额占⽐超过九成，投资情绪开始回暖。 标的物业类型⽅⾯，按交易笔数统计，办公楼物业交易依旧为主流投资类型，占⽐下降⾄39%，交易标的多为商办甲级办公楼。除来⾃汽⻋、服饰等消费品制造业⾃⽤买家外，外地政府平台投资意愿依然强劲，如河南投资集团收购真如板块的星光耀⼴场整栋物业，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出⼀定的投资热情。此外，零售物业与⻓租公寓交易并列第⼆，占⽐14%。社区配套商业与位于⾮核⼼板块的购物中⼼为⽬前投资者的主要偏好类型；观察季内完成的⻓租公寓资产交易发现，地理位置靠近产业集聚区域的物业仍为当下投资者的关注重点。 买家类型⽅⾯，企业买家表现仍旧活跃，占⽐过半。值得关注的是，以个⼈为代表的新兴投资者投资热情持续⾼涨，占⽐达16%，受限于资产规模与运营能⼒，此类买家多关注社区配套零售与⼩体量复合业态物业等资产类型。以⻓租公寓运营商为代表的地产公司及机构投资者在本季投资势头渐⻓，均占⽐11%，主要交易包括外资主权基⾦收购印⼒集团位于南翔与松江零售物业项⽬的48%股权，也得益于此，本季度境外买家交易⾦额占⽐回升⾄37%。