新力量 New Force总第4628期

新力量NewForce 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第4628期2024年10月4日星期五 研究观点 【大市分析】 从单边急升转为双向波动整固 【公司研究】 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比下降18%，更换行政总裁，融资环境改善，业 务迎来拐点 评级变化 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com网址：www.mystockhk.com 第一上海证券有限公司www.mystockhk.com 首席策略师叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 【大市分析】 从单边急升转为双向波动整固 10月3日，港股仍处于亢奋阶段，但是在持续急升了有六日、累计升幅达到有接 近4500点后，市场终于出现了回吐回整的行情走势。恒指在盘中曾一度下跌有 1000点，但是在看好预期未有出现变化之前，多头依然是市场目前的主导，情况 也限制了港股现时的回吐幅度。恒指最终跌了有330点，连续第二日站在22000 点以上水平来收盘，而大市成交量虽然由周一的历史最高5058亿元回落至3100 亿元水平，但是仍处于流动性壮旺的状态阶段。目前，港股已急升至逼近2023 年初复常时的高位22700点，相信目前由政策触发的一波升浪已到达首个目标水平，而政策效果的后续兑现将会是市场接下来的观察重点。走势上，恒指有从单边急升转为双向波动的机会，现时主要波动范围见于21100至22700点之间，而A股国庆假期后的表现，将会是短期影响关键因素。 港股波动情况出现加剧，在盘中曾一度下跌1002点低见21442点，但仍守于周三 的日内低位21289点之上，过去11个交易日的每日低位逐步上移状态未有受到破坏，显示市场目前仍处于多头主导的市况里。指数股普遍出现急升后的回吐下跌，其中，房地产相关股的回跌幅度较为明显，新世界发展(00017)跌了有11.41％，是跌幅最大的恒指成份股，而龙湖集团(00960)在周三大升了接近25％后，亦回跌了有9.48％。另一方面，权重互联网股依然是护盘主力，美团-W(03690)逆市上升有3.95％，是少数录得升幅的恒指成份股，有外资投行继续调升美团目标价，相信是支持推动其股价的消息原因。 恒指收盘报22114点，下跌330点或1.47％。国指收盘报7914点，下跌127点或1.58％。恒生科指收盘报4979点，下跌178点或3.46％。另外，港股主板成交量进一步回降至3103亿多元，而沽空金额有458.3亿元，沽空比例14.77％。至于升跌股数比例是716：1356，日内涨幅超过31％的股票有45只，而日内跌幅超过16％的股票有40只。港股通休市暂停至下周二重开。 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业地产 股价9.96港元 目标价14.28港元 (+43%) 【公司研究】 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比下降18%，更换行政总裁，融资环境改善，业务迎来拐点 核心盈利同比下降18%至69亿港元，更换CEO 23/24财年，公司的持续经营业务收入357.8亿港元，同比下降34.4%，主要由于物 业发展收入减少40.9%至161.2亿港元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少23%及17%。公司应占股东利润录得亏损196.8亿港元，主要由于期内出售非核心资产及较大幅度资产减值导致，而来自持续经营业务核心应占利润同比下降18%至69.0亿港元，不派发末期股息。公司公告，自9月26日起，郑志 刚辞任公司行政总裁，由执行董事及执行副主席调任为非执行董事及非执行副主席， 市值250.66亿港元 已发行股本25.17亿股 并不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。同日，公司运营总监马绍祥获委任为公司行政总裁及可持续发展委员会成员及主席，并表示公司主业仍为地产，运营方针也不会改变。 52周高/低13.87港元/6.20港元 土储丰富，有望支持销售回升 每股净资产71.5港元 价现表 受高息环境影响，期内公司香港合同销售额下降明显，为15.1亿港元；内地实现合 同销售额124.8亿元，同比下降17.5%，降幅小于行业平均。公司在香港拥有774.3 万平方尺权益土储（其中物业发展面积395.3万平方尺）；另外公司在新界约1714.3万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。预计公司未来三至四年新房供应可以达到112000伙，其中2025财年预计可以供应4400伙，有望为 公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储372.1万平方米，其中198.8万平方米为住宅用途。储备项目大湾区及长三角地区占比58%，核心土储均位于重点一二线城市。 投资收入稳定增长，两大项目如期推进 期内公司租金收入同比增长4.0%至52.0亿港元，其中香港租金收入增长8.7%至17.5 亿港元，内地租金收入同比下降3.5%至18.4亿港元。公司目前运营17个K11项目，其中香港6个，内地11个。备受瞩目的深圳K11ECOAST及宁波K11select将于近期开业。预计至2026财年，K11将覆盖内地12个重点城市，共34个项目，总面积达 273万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大贡献。 财务稳健，净负债率有望下降 截止2023年12月底，公司净负债率为55.0%，较中期50%有所上升。截止2023年底， 公司可动用资金约463亿港元，其中现金及银行存款280亿港元，可动用银行贷款183亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由23/24财年的80亿港元增加至130亿港元，加快资金回流。随着美联储进入降息周期，公司未来的融资成本将进入下降通道。未来公司资本开支将保持较低规模，净负债率有望进入下降通道。 目标价14.28港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，品牌效应显著。同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产，未来随着政 策利好不断，公司杠杆率有望下降，现金流有望改善。预计公司未来三年的归母核心净利润分别为12.5亿、14.0亿及15.6亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2025年0.2X的PB估值，得出目标价14.28港元，维持买入评级。 风险因素 宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期 图表1:盈利摘要 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 收入(百万港元) 54,566 35,782 40,621 41,200 42,284 变动(%) -20.0% -34.4% 13.5% 1.4% 2.6% 归母核心净利润(百万港元) 548 -19,683 1,257 1,404 1,558 变动(%) -56.1% NA NA 11.7% 11.0% 每股核心盈利(港元) 0.22 -4.85 0.60 0.64 0.68 变动(%) -55.4% NA NA 6.3% 7.0% 市盈率@9.96港元 44.5 -2.1 16.5 15.6 14.5 DPS(港元) 0.76 0.20 0.15 0.17 0.19 股息率(%) 7.6% 2.0% 1.5% 1.7% 1.9% 资料来源:公司资料,第一上海预测 公司估值与评级表 股票代码现价目标价评级22PE23PE24PE22息率23息率22-24EPS每股净资产市值 （港元）（港元）（倍）（倍）（倍）（%）（%）CAGR（%）（港元）（亿港元） 披露事项与免责声明 披露事项 免责声明 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事 先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的数据、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 ©2024第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利 第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852)2522-2101传真:(852)2810-6789网址：Http://www.myStockhk.com