地产行业周报：政策提振市场信心，乐观看待本轮行情

证券研究报告 政策提振市场信心，乐观看待本轮行情 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月29日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周地产板块大涨20%，重点个股涨超30%，往后看本轮行情或可更乐观一点：1）政治局会议明确“止跌回稳”、“调整住房限购政策”，意味楼市未稳政策不止，一线城市放松等政策催化仍值得期待；2）当前市场对楼市复苏预期仍低，且股价对楼市下行及业绩承压反应已相对钝化；3）地产机构持仓及房企市值仍处历史低位；4）本周全市场估值抬升，地产（20.1%）相对沪深300涨幅（15.7%） 超额收益仅4.4PCT，远低于年内4-5月地产行情；5）不排除部分博弈政策资金短期落袋为安，但我们认为将远低于“5.17”后的调整，建议保持乐观。根据我们最新专题《供需框架下楼市趋势探讨》，海外楼市企稳前后均有购房意愿和购房能力改善，当前国内已呈改善趋势：1）购房能力：随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛明显降低；2）购房意愿：8月百城租金回报率大于十年期国债收益率，随着未来LPR下降带来房贷利率继续回落，租金回报率吸引力将持续增强，有望带来二手房抛压减少及居民购房意愿提升。当前市场对国庆销售预期仍较低，若国庆数据好于预期，或将催化节后新一轮上涨。短期行情催化来自政策，仓位比个股更重要，若考虑潜在的一线城市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。重申板块适度积极观点，再次强调中期板块机会大于风险。尽管短期板块涨幅较快，但仍建议保持积极，短期催化仍在于政策，持续关注收储进展及降息效果、楼市走向，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：中央多举措呵护房地产发展，广州南沙全面放开限购。 市场运行监测：1）新房、二手房成交回升，后市有待观察。本周（9.21-9.27）50城新房成交2.4万套，环比升87.9%；20城二手房成交1.7万套，环比升38.5%。9月（截至27日）新房日均成交同比降28.9%，降幅较8月扩大11.4个百分点；二手房日均成交同比降2.8%，降幅较8月扩大8.7个百分点。2）库存环比上升，去化周期19.5个月。16城取证库存9949万平，环比升0.3%，去化周期19.5个月。3）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1740.6万平、成交建面1756.7万平，环比降54.4%、降42.2%；成交溢价率 2.5%，环比降1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、29.3%、67.2%，环比分别降4.1pct、升0.4pct、升3.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行22.9亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨20.14%，跑赢沪深300 （15.7%），估值处于近五年99.92%分位。 可提取公积金支付保障房首付款，同时还 可申请使用住房公积金贷款 出台五项房地产金融新政策，更新城市房 地产融资协调机制最新进展 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建 设要严控增量、优化存量、提高质量 南沙区全面放开限购 2024年9月27日广州 2024年9月26日政治局会议 2024年9月24日央行、金融监管总局等 2024年9月27日沈阳 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房、二手房回升，后市有待观察 点评：本周（9.21-9.27）50城新房成交2.4万套，环比升87.9%；20城二手房成交1.7万套，环比升38.5%。9月（截至27日）新房日均 成交同比降28.9%，降幅较8月扩大11.4个百分点；二手房日均成交同比降2.8%，降幅较8月扩大8.7个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.723.4.723.7.723.10.724.1.724.4.724.7.7 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.82023.102023.122024.22024.42024.62024.8 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期19.5个月 点评：16城取证库存9949万平，环比升0.3%，去化周期19.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.28 22.3.25 22.5.20 22.7.15 22.9.9 22.11.4 22.12.30 23.3.3 23.4.28 23.6.23 23.8.1823.10.1323.12.8 24.2.2 24.3.29 24.5.2424.7.19 0 24.9.13 土地：成交、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1740.6万平、成交建面1756.7万平，环比降54.4%、降42.2%；成交溢价率2.5%，环比降1.2pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.5%、29.3%、67.2%，环比分别降4.1pct、升0.4pct、升3.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.82023.112024.22024.52024.8W9.923.1.223.5.223.9.224.1.224.5.224.9.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 120 100 80 60 40 20 0 万平百城土地成交前五城（9.16-9.22） 105 86 767568 2023.82023.122024.42024.8W9.16 南通重庆石家庄唐山佛山 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。R001下行58.38BP至1.43%，R007下行6.70BP至1.99%。截至9月27日，OMO存量（MA10）余额为15740亿元，较9月20日增加6985.8 亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行6.70BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/9/202024/9/27涨跌幅 （BP） 1D 2.02 1.43 -58.38 R 7D 2.05 1.99 -6.70 14D 2.12 2.38 25.60 1M 2.13 2.26 12.10 1D 1.93 1.40 -53.45 DR 7D 1.96 1.66 -29.27 14D 2.00 1.84 -15.26 ON 1.93 1.40 -53.10 SHIBOR 1W 1.93 1.66 -26.80 1M 1.83 1.82 -1.20 3M 1.85 1.84 -1.70 资金价格多数下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为22.9亿元，总偿还量为87.2亿元，净融资额为-64.3亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2449.1亿元，同比23年约增加5.16%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约287.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债无发行。2024年8月海外债发行4亿美元。 地产海外债月发行量地产海外债周发行量 160 7.0 亿美元 2021年2022年20232024 6.0 120 5.0 4.0 80 3.0 402.0 1.0 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 0.0 房企海外债发行规模（周） 亿美元 5.7 1.0 0.0 0.0 2024-09-022024-09-092024-09-162024-09-23 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨20.14%，跑赢沪深300（15.7%）；当前地产板块PE（TTM）35.02倍，高于沪深300的12.33倍，估值处于近五年99.92%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 30% 25% 本周涨跌幅 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 40 35 20.14% 15.70% 20% 30 15%25 10%20 5%15 0%10 食美非房建计钢社商轻综电传沪农医建基国电机煤纺通有环交汽银家石公 300 品容银地筑算铁会贸工合力媒深林药筑础防子械炭织信色保通车行用油用5 饮护金产材机 服零制设 牧生装化军 设服金运 电石事 料理融料 务售造备 渔物饰工工 备饰属输 器化业 2019/9/182020/9/182021/9/182022/9/182023/9/182024/9/18 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为合景泰富集团、旭辉控股集团、禹洲集团，排名后三为融信中国、美的置业、*ST金科。 企业 事项 旭辉控股集团 境外债务重组46.9%债权人已签署支持协议 保利发展 28.2亿元竞得深圳宝安新安宅地，为深圳首宗取消“双限”地块 碧桂园服务 31.4亿元出售