2024年房地产行业运行半年报

房地产 2024-09-29 联合资信黄崇贵-中国医药城15189901173

政策导向：中央及地方政策以“去库存”为核心，延续宽松态势并加大力度。预计2024年下半年仍将聚焦“去库存”，推动已出台政策落地。
政策演变：自2023年7月以来，政策持续推动市场复苏和购房信心恢复。2024年3月政府工作报告强调防范房地产风险，并对不同所有制房企给予合理融资支持。4月中央政治局会议提出“去库存”导向，各地推出激励政策。5月17日三部门发布新政，降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。9月24日发布“924一揽子政策”，包括降低存量房贷利率、统一首付比例、提高保障性住房再贷款支持比例、延期经营性物业贷和“金融16条”至2026年底、支持收购房企存量土地等。9月26日中央政治局会议再次强调宽松政策和构建房地产发展新模式。
限购政策：三四线城市无限购政策，一二线城市主要通过放松限购、下调首付比例等方式松绑。除四大一线城市、天津及海南外，二线及以下城市已全面解除限购。

社会融资：M2增速趋势性回落，社会融资规模同比增速小幅上扬，但居民和企业信贷需求仍有待改善。LPR持续下行，5年期LPR于2024年2月下调25个基点至3.95%，7月再次下调10个基点至3.85%。5月17日取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限。
房企融资：政策延续宽松环境，但利好政策受益群体有限，资质偏弱的房企仍面临融资困境。
- 银行信贷：近年来银行信贷流向房地产领域增速大幅下降，2024年6月底国内金融机构房地产贷款余额同比下降1.00%。银行对房企贷款审批谨慎，但项目层面融资环境有所改善。
- 国内债券：2024年1-8月房企境内信用债发行金额同比下降27.41%，发行规模边际递减。
- 美元债：境内房企美元债发行规模保持低位，海外融资渠道基本见底，短期内恢复难度较大。
- 信托融资：房地产信托规模显著下降，2024年1-8月投向房地产的集合信托产品发行和成立规模同比下降56.77%和84.13%。
- 权益融资：2024年上半年上市房企境内定增推进缓慢，股权融资进程落地情况仍需关注。

供给端：土地供求规模收缩，2024年上半年全国300城住宅用地推出和成交面积同比下降45.6%和38.1%。土地成交楼面均价和溢价率下降，多数城市以底价成交为主，三四线城市流拍现象严重。
需求端：居民债务收入比总体上升，2024年6月底个人住房贷款余额同比下降0.10%。9月24日降首付比例至历史最低，但降首付政策效果有待观察。2024年上半年全国商品房销售面积和销售额同比下降19.00%和25.00%，6月70个大中城市新建商品住宅销售价格同环比均下降。

境内债券：2024年1-6月房企境内信用债发行规模同比下降14.67%，国有房企发债规模占比上升至92.07%。民营房企发债净融资持续大额净流出，2024年上半年仅3家民营房企发行中债增担保债券。
到期压力：境内债将在2025年3月、7月和9月迎来偿债高峰期，境外债在2025年1月及4-7月到期规模较大。

亏损房企增多：样本房企净利润持续亏损，亏损规模和企业家数扩大。平均营业收入有所回升，但合同负债规模下降。资产减值损失扩大，平均存货规模下降。
国有房企表现：样本国有房企平均净利润下降但仍为正值，亏损国企占样本国企的30%，低于样本平均亏损比例。国有房企资产减值损失规模、存货和合同负债减少幅度均好于样本平均水平。