2022年房地产行业运行半年报

www.lhratings.com研究报告1 2022年房地产行业运行半年报 联合资信工商评级|卢瑞|朱一汀|张琳 2022年以来，房地产行业景气度继续下行。随着出险企业的不断增加，为防范行业出现系统性风险，稳地产政策密集出台，行业融资政策边际放松，但投资者偏好显著下行，房企现阶段融资情况难言乐观；商品房待售库存进一步提高的同时购房者信心亟待恢复；房企违约事件频发，偿债来源仍将严重依赖于房企销售回款或资产处置后的资金回笼。展望2022年下半年，“房住不炒”仍为主基调，政策以维稳及托底为主，供需下行压力仍较大；长期看，资源逐步向央、国企和财务杠杆较低的头部优质房企集中，多数房企仍面临生存压力。 一、房地产行业分析 （一）政策端 2022年以来，房地产行业景气度继续下行，出险房企数量持续增加，“停工断贷潮”进一步打压市场信心。为防范行业出现系统性风险，中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，各地市因城施策放松调控以缓解市场压力，但“房住不炒”仍为政策主基调。 2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行，房企销售端和融资端同时受阻，流动性压力加大，新开工意愿和房地产开发投资资金均有所下降，出险房企数量持续增加，大量项目烂尾引发“停工断贷潮”进一步打压购房者信心。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。2022年3月，国务院金融委会议讨论关于房地产行业应及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案等内容；4月，中央政治局会议强调支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，部分城市限购限贷等政策有所放松；7月，国内多地爆发“停工断贷”风波，监管层面高度重视，将协助地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作；8月，国务院常务会议明确9月上旬接续政策细则应出尽出，且再派一批督导和服务工作组，赴若干省份推动政策落实，释放了尽快稳住经济大盘的重要信号。 表12022年以来中央层面房地产行业主要政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2022年2月 央行、银保监会 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理 2022年3月 全国两会 继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 2022年3月 国务院金融委等 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 2022年3月 财政部 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件 2022年4月 中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 2022年4月 央行、外汇局 出台23条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放 2022年5月 银保监会 要督促银行保险机构坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 2022年5月 证监会 积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围 2022年6月 央行货币政策委员会 维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环 2022年7月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生 2022年8月 国务院常务会议 支持刚性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款 资料来源：联合资信根据公开资料整理 随着中央维稳信号的密集释放，各地市紧随其后因城施策放松调控，包括放松限购限售、加大住房贷款优惠力度、加大公积金支持力度以及增加购房补贴等。如郑州下调住房贷款利率，取消“认房认贷”，推动货币化安置；武汉本市户籍居民在限购区域已有2套住房可新增购买一套；苏州新房限制转让由3年调整为2年，二手房不再限制转让年限等。 表22022年以来各地市房地产政策汇总 时间 城市 主要内容 2022年3月 郑州 3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房 2022年4月 南京 4月27日，南京市房产交易中心发布消息。非本市户籍居民家庭申请购房由3年内在南京连续缴纳社保或个人所得税2年及以上，调整为1年内在南京累计缴纳社保或个人所得税6个月及以上（补缴不算）。5月10日，再次发布消息，预售商品住房限售由办理产权证满3年调整为合同备案日期满3年。6月13日，再次发布，非南京户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明（可补缴） 2022年5月 苏州 5月9日，苏州市新房限制转让由3年调整为2年，二手房不再限制转让年限。非户籍居民家庭购房条件由3年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保 2022年5月 成都 5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。全市范围内个人转让家庭唯一住房，增值税由满5年免征调整为满2年免征 2022年6月 合肥 6月11日，合肥市住房公积金管理中心发出通知：单方购买首套住房，最高可贷款额度由 45万元提高到55万元，夫妻双方最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到不超过40年 2022年6月 重庆 6月15日，重庆市人民政府办公厅发布通知：住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20％；缴存职工家庭购买第二套住房的，首付款比例不低于40％，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；支持购买首套住房商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（置换贷款）；缴存职工家庭夫妻参贷的，单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算，最高额度从60万元提高至80万元 2022年7月 济南 7月6日，济南市人民政府发布《济南市人才服务支持政策（30条）》。其中，E类人才中符合条件的全日制博士、硕士研究生可分别享受15万元、10万元一次性购房补贴 2022年8月 廊坊 8月8日，廊坊市正式官宣优化调整住房限购、限售政策：取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件；对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套住房时，按照本地户籍对待；对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求 资料来源：联合资信根据公开资料整理 （二）融资端 房企违约事件频发、境外评级被大量下调及中资房企美元债市场大幅波动等事件均对房企融资环境造成巨大冲击，为防范系统性风险，2022年以来中央各部委密集发声稳定房企融资环境，行业信贷环境边际改善，但受房地产市场整体低迷、销售下滑等因素影响，多数房企自身回血能力不足，投资者偏好下行，房企现阶段融资情况难言乐观。 1．社会融资 2022年以来，随着新一轮的新冠肺炎疫情爆发，叠加俄乌冲突下的大宗商品价格飙升，国内经济形势面临较大挑战，央行实行“稳增长”的货币政策，M2同比增速在2月小幅下降后加速上扬，社会融资规模同比增速仍低位运行。 图1M2及同比增速 资料来源：联合资信根据Wind整理 图2社会融资规模存量及同比增速 资料来源：联合资信根据Wind整理 社会融资成本方面，自2021年12月新一轮降息周期开启至今，LPR共下调4次。2021年12月，1年期LPR下调5个基点至3.8%，5年期LPR为4.65%维持不变；2022年1月，1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.6%，分别再次下调10个基点与5个基点；5月，1年期LPR为3.7%维持不变，5年期LPR下调15个基点至4.45%；8月，1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%，分别再次下调5个基点与15个基点。目前，国内按揭贷款利率最低值为低于5年期LPR20个BP即4.1%，已低于本轮地产周期开始时房贷利率 （4.9%）的八五折。2022年以来，信贷支持实体经济力度不断加大，金融机构人民币贷款加权平均利率持续下行，2022年6月贷款加权平均利率为4.41%，处于历史低位。 图3LPR报价利率走势（单位：%） 资料来源：联合资信根据Wind整理 图4金融机构人民币贷款加权平均利率（单位：%） 资料来源：联合资信根据Wind整理 2.项目融资 2020年8月，“三条红线”新规出台，严控房企有息债务增速，行业融资环境明显收紧；12月，央行和银保监会发布房地产贷款集中管理制度，从源头控制金融资源过度流入房地产企业；上海、北京和深圳等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。2021年上半年，行业融资收紧态势成效显著，但由于部分金融机构存在政策误读情况，一批问题房企风险暴露的同时，部分正常经营的房企被误伤，导致行业流动性风险快速蔓延。为防范系统性风险，下半年政策以调整、修复、矫正为主，对房企融资进行弹性回调指导，释放融资边际放松的积极信号以保证房地产市场平稳发展。 2022年3月以来，中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境，重点以支持房企合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险为主，信贷环境边际改善。但在行业加速下行的背景下，多数房企销售大幅下滑导致自身回血能力不足，房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）显著下滑。2022年1－7月，房地产开发企业到位资金合计8.88万亿元，同比下降25.38%。其中，2022年7月，房地产开发企业到位资金1.19万亿元，由4－6月的稳步回升趋势转为环比下降27.49%，主要系与2022年7月全国多地出现“停工断贷”事件，购房者信心大幅受挫有关。 图52021年以来房地产开发资金来源情况（单位：亿元） 资料来源：联合资信根据Wind整理 图62021年以来房地产开发资金来源情况（单位：亿元） 资料来源：联合资信根据Wind整理 （1）银行信贷 从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速持续下降。截至2022年6月底，国内金融机构房地产贷款余额为531100亿元，同比增长4.20%，增速为2011年以来首次连续五个季度低于两位数，创历史新低。 图7金融机构房地产贷款余额及增速（单位：亿元、%） 资料来源：联合资信根据Wind整理 （2）国内债券 2022年以来，在房地产市场加速下行以及房企违约事件频发下，投资者风险偏好下行，房企国内信用债发行规模较202