9月中央政治局会议地产新表述解读：直面问题，实事求是

9月中央政治局会议地产新表述解读 直面问题，实事求是 优于大市 行业研究·行业快评房地产投资评级：优于大市（维持） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 国信地产观点：1）首次在9月会议中提及房地产，且为直接具体的新表述。2）会议强调“止跌回稳”，直面房地产市场的问题关键，后续政策可期。3）投资建议：9月中央政治局会议对房地产行业的不寻常表态，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于未来几天是否有相关政策落地，以及“十一期间楼市表现。虽然从房企价值角度，房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。4）风险提示 ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 首次在9月会议中提及房地产，且为直接具体的新表述 这是中央首次在9月的政治局会议上强调房地产相关内容，此前则集中在4月、7月和12月的会议中提及，不寻常的表态时间，也反映出中央对地产问题的重视态度。 此外，本次表述内容发生了很大的变化。此前政治局会议关于房地产的表述大多延续之前中央重要会议的相关定调（例如2018年以来的“因城施策”，2022年提出的“防范化解风险”、“保交楼”、“房地产新发展模式”，2023年提出的“我国房地产市场供求关系发生重大变化”），而继2024年4月会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，本次会议再次出现对房地产市场的新提法，且表述直接而具体，与以往相对概括的表述大相径庭。 首先，首次正视房价下跌的问题，提出“促进房地产市场止跌回稳”。其次，对商品房建设的表述从之前“消化存量、优化增量”升级至“严控增量、优化存量、提高质量”。最后，非常难得能在高级别会议中给出“调整住房限购政策、降低存量房贷利率”这样具体的举措。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 日期表述 2021年4月30日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月30日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 2021年12月6日要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月29日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月28日要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。……五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场 2022年12月16日 2023年4月28日 2023年7月24日 2023年12月12日 平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 五是持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 2024年4月30日要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024年7月30日要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024年9月26日 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘 活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 资料来源：中国政府网、人民网，国信证券经济研究所整理 会议强调“止跌回稳”，直面房地产市场的问题关键，后续政策可期 从城市维度看，2024年8月，70大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅均持续扩大。同时二手房挂牌价仍持续下行，根据冰山大数据发布的冰山指数，截至2024年9月初， 中国14个核心城市二手房边际挂牌价的年内平均降幅-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。房价持续下跌的背景下，购房者对房价未来走势较悲观，观望情绪较重。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅11.0%，而居民预期房价下降的比例陡升至23.2%，继续创近十年新高。 因此，虽然此前需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，但与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对地产销售的提振效果一般，楼市自2021年以来表现持续低迷。 2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%；2024年前8月，商品房销售 面积6.1亿㎡，同比再下降18%。截至2024年8月，商品房待售库存面积7.4亿㎡，位于历史绝对高位。 本次会议表述中的“止跌”一词，意味着公开重视并认可房价已出现了明显下跌，实事求是、一针见血。我们认为，正视问题才能解决问题，在本次会议定调后，房地产后续政策的想象空间充分打开，京沪解除限购、利率大幅下降等都是可能的方向。 图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图2：70个大中城市二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：中国14个核心城市二手房边际挂牌价变动比例（截至2024年9月8日） 资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理 表2：中国14个核心城市二手房边际挂牌价及降幅 城市 挂牌价（2024/9/8） 年内变动 2019年至今最高点日期 相对最高点跌幅 北京 52892 -9% 2023/4/16 -13% 上海 59826 -7% 2023/4/2 -16% 广州 26613 -10% 2021/8/15 -21% 深圳 54739 -2% 2021/3/7 -23% 南京 21999 -11% 2021/10/3 -26% 合肥 13344 -10% 2021/8/29 -27% 杭州 29891 -8% 2022/3/27 -20% 成都 13290 -7% 2021/7/25 -15% 天津 15235 -8% 2019/1/6 -29% 西安 13368 -6% 2021/7/18 -21% 沈阳 7734 -8% 2021/4/11 -27% 长春 6991 -8% 2019/1/6 -37% 武汉 11699 -11% 2019/2/10 -31% 郑州 9321 -8% 2019/1/6 -35% 平均数 -8% -24% 资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理 图4：城镇储户对未来房价预期图5：城镇储户未来3个月准备增加"购房"支出的比例 资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理 图6：历年末商品房销售面积及同比图7：历年末商品房待售面积及同比 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 投资建议 9月中央政治局会议对房地产行业的不寻常表态，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于未来几天是否有相关政策落地，以及“十一”期间楼市表现。虽然从房企价值角度，房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。 风险提示 ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《数据背后的地产行业图景（一）-基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强》——2024-09-24 《房地产行业2024年10月投资策略暨中报总结-基本面难言好转，博弈机会仍需观察》——2024-09-23 《统计局2024年1-8月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势》——2024-09-18 《房地产行业周报（2024年第36周）-销售未见好转，重回政策博弈》——2024-09-10 《房地产行业2024年9月投资策略-量价持续承压，市场继续磨底》——2024-08-29 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分