中金不动产与空间服务美的置业轻装上阵再出发确定性强股息率具备吸引力

【中金不动产与空间服务】美的置业：轻装上阵再出发，确定性强、股息率具备吸引力 公司重组方案于9月2日获股东大会通过，实物分派于9月9日除权，重组完成后业务板块由开发服务、物管服务、资产运营、地产科技构成。 开发服务：存量资源确定性强。 公司承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理（1H24末在建土储/待建土储921/721万平方），公司公告2024-26年关联交易 【中金不动产与空间服务】美的置业：轻装上阵再出发，确定性强、股息率具备吸引力 公司重组方案于9月2日获股东大会通过，实物分派于9月9日除权，重组完成后业务板块由开发服务、物管服务、资产运营、地产科技构成。 开发服务：存量资源确定性强。 公司承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理（1H24末在建土储/待建土储921/721万平方），公司公告2024-26年关联交易上限额度为3.4、14.9、13.3亿元（含开发服务费、销售服务费、超额业绩计提费，详见图表2），此外公司将积极捕捉第三方外拓业务机会。 我们认为上述关联交易回款和确收的确定性高（有别于市场上代建同业的全周期管理模式），净利润率处在15-20%的合理区间。 物管服务：安全稳健为主基调。 公司1H24末在管/合约面积6989/9218万平方，住宅业态占比近九成，后续将在优化住宅基本盘的基础上、依托控股股东强大产业链资源优势继续拓展医疗康养、产业园区等非住领域。 我们认为2024-26年公司物服收入CAGR有望保持约10%的稳健发展、净利润率有望维持在10-15%的良性水平，主要考虑：1）公司新增合约面积仍将以关联方项目为主、交付确定性强（1H24末合约面积中约八成来自关联 方），2）地产开发业务已被私有化，控股股东与上市公司利益高度一致。 资产运营：轻重结合租售并举。 公司资产运营板块分为商业运营和产业园运营，商业运营包含5座重资产商场、5座轻资产商场（均为公司开发后出售给第三方）、3个长租公寓管理，产业园运营包含1个出租项目和2个出售项目。 核心自持项目中，公司预计佛ft市悦然广场、贵阳悦然广场、贵阳悦然时光24年合计营收达2.2亿元、NOI率达 65%，上华产业园年租金超8000万元。 出售项目中，公司预计2024-26年内年均销售超4.7亿元、平均售价约6300元/平，我们估算毛利率可达40%以上。地产科技：吃透房地产开发价值链的又一发力点。 公司地产科技业务已从单一PC产品迭代至MIC、装配式内装、智慧整家结合的复合产品矩阵，市场拓展以大湾区和发达海外市场为主。 我们认为2024-26年公司地产科技板块营业收入有望保持10%左右的复合增速。 我们维持跑赢行业评级，预计2024-25年归母核心净利润5.0、6.8亿元，同比增长20%、35%，给予目标价3.50港币 （8/11%、9.0/6.5倍2024-25年股息收益率和P/E，上行空间38%）。 我们认为公司2024-25年业绩确定性强，派息率可达70%左右，当前交易于11/15%、6.5/4.7倍2024-25年股息收益率和P/E，股息收益率具备较强吸引力。 派息表现不及预期。