中金不动产与空间服务美的置业轻装上阵再出发确定性强股息率具备吸引力

公司重组方案已获股东大会通过，业务板块将分为开发服务、物管服务、资产运营、地产科技四块。

开发服务
公司承接控股股东房地产开发资产的全链条开发管理，1H24末在建及待建土储共1642万平方米。2024-26年关联交易上限分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元，包含开发服务费、销售服务费及超额业绩计提费。公司也将积极拓展第三方外拓业务，关联交易回款和确收确定性高，净利润率预计在15%-20%。

物管服务
1H24末在管及合约面积分别为6989万平方米和9218万平方米，住宅业态占比近九成。公司将在优化住宅基本盘的同时，依托控股股东资源拓展医疗康养、产业园区等非住领域。预计2024-26年物服收入CAGR约10%，净利润率维持在10%-15%，主要因新增合约面积以关联方项目为主，交付确定性强，且控股股东与上市公司利益高度一致。

资产运营
板块分为商业运营（5座重资产、5座轻资产商场及3个长租公寓）和产业园运营（1个出租项目、2个出售项目）。核心自持项目预计2024-26年合计营收2.2亿元，NOI率达65%；出售项目预计年均销售超4.7亿元，毛利率超40%。

地产科技
业务已从单一PC产品迭代至MIC、装配式内装、智慧整家结合的复合产品矩阵，市场拓展以大湾区和发达海外市场为主。预计2024-26年营业收入保持10%左右复合增速。

研究结论
维持跑赢行业评级，预计2024-25年归母核心净利润5.0亿元、6.8亿元，同比增长20%、35%，目标价3.50港币。公司2024-25年业绩确定性强，派息率可达70%左右，当前交易对2024-25年股息收益率和P/E分别有11%/15%、6.5%/4.7倍，股息收益率具备较强吸引力。需关注派息表现不及预期风险。