【中金不动产与空间服务】保利物业：压舱石业务平稳推进，关注增值服务后续抓手

【中金不动产与空间服务】保利物业：压舱石业务平稳推进，关注增值服务后续抓手 公司公布2023年上半年业绩：营收同比增长11%至71.4亿元，略低于市场预期，主要系非业主增值服务及社区增值服务收入增长放缓所致；归母净利润同比增长22%至7.6亿元，大体符合市场预期。 基础物管规模和第三方拓展均实现稳健增长。 截至2023年上半年末，公司在管及合约面积分别同比增长24%和15 【中金不动产与空间服务】保利物业：压舱石业务平稳推进，关注增值服务后续抓手 公司公布2023年上半年业绩：营收同比增长11%至71.4亿元，略低于市场预期，主要系非业主增值服务及社区增值服务收入增长放缓所致；归母净利润同比增长22%至7.6亿元，大体符合市场预期。 基础物管规模和第三方拓展均实现稳健增长。 截至2023年上半年末，公司在管及合约面积分别同比增长24%和15%至6.50亿平米和8.42亿平米，管理规模实现稳步扩张；上半年内公司延续核心城市和核心业态深耕的拓展战略，新中标第三方项目金额13.9亿元（同比增长12%），其中新签约第三方项目中重点48城市占比超过80%，非居业态金额占比达84%。 聚焦产品、调整结构致社区增值服务发展承压。 上半年公司社区增值服务实现收入12.7亿元，同比下降9%，其中社区资产经营服务收入同比增长5%，社区生活服务及其他同比则下降14%；一方面公司逐步退出疫情期间开展的部分生鲜物资保障类业务，另一方面公司主动调整、更多聚焦优势领域的产品打造，优化细分产品服务较为分散、一定程度缺乏竞争力的状况。 利润率持续改善，现金流整体表现良好。 2023年上半年公司综合毛利率同比提升0.9个百分点至21.2%，其中基础物管、社区增值及非业主服务分别同比提升0.5、6.2和0.9个百分点；上半年销售管理费用率同比下降0.7个百分点至7.3%，主要系公司持续加强项目全周期的成本管控、推动片区管理提效、扩大业务集采范围等因素所致。 若剔除车位代销业务的保证金影响，公司截至上半年末的在手现金较去年末增加约9.4亿元，高于上半年的净利润规模；上半年贸易应收款较去年末新增约7亿元，其中公服项目回款率同比略有下降，但整体风险可控。 料公司未来聚焦有质量的增长。 公司目标2023年收入和净利润实现20%左右的增速，考虑到上半年社区增值服务的结构调整，我们建议关注下半年公司在增值服务端的业务进展及恢复情况。 展望未来，考虑到公司的品牌品质，我们预计在深耕聚焦、高质量外拓的推动以及保利集团的持续协同支持下，公司未来有望实现有质量的稳健增长（公司股票激励计划的考核标准中包含2019-22/2020-23/2021-24年的归母净利润复合增速均不低于25.5%，隐含2023、24两年归母净利润复合增速不低于22.6%）。 考虑到经营环境压力及社区增值服务业务结构调整，我们分别下调2023年和2024年收入预测6%和7%至161.3亿元和196.3亿元（同比增长 18%和22%），下调归母净利润预测2%和2%至13.7亿元和16.8亿元（同比增长23%和23%）。 维持跑赢行业评级，下调目标价12%至52.6港元（对应18倍2023年目标市盈率，隐含42%上行空间），主要反映盈利预测调整及未来收入增长的确定性降低。 公司当前交易于13倍2023年市盈率。