东原仁知服务2024中期报告

中期报告 2024 5 目录 页次 公司资料2 财务摘要3 管理层讨论与分析4 企业管治及其他资料23 简明综合损益及其他全面收益表30 简明综合财务状况表31 简明综合权益变动表33 简明综合现金流量表35 简明综合财务报表附注36 易琳女士 非罗韶执颖行女董士事（主席） 范东先生（雇员董事） 执张爱行明董先事生（副主席，雇员董事）独蔡颖立女非士执行董事 王宋苏德生亮先生 监洸事 毛谭亮盾女先士生 审宋德核亮委先员生会（主席） 罗王韶苏颖生女先士生 香香港港主要营业地点 40楼 湾皇大新后大金道融东中2心48号 有法关律香顾港问法律： 赵香中不港环渝马国强律师事务所 40楼 康怡和乐大广厦场1号 有中关伦中律国师法事律务：所 8 200120 中上浦国海东新区世纪大道号国邮编金：中心二期10层 公司资料 薪王苏酬生委先员生会（主席） 易蔡琳颖女士 提韶名委员士会（主席） 蔡宋德颖亮女先士生 张爱明先生 授权代表 黄伟超先生 刘兴先生 联席公司秘书 黄伟超先生 负108号 白鹤路 注中华册人办民事共处和及国（总“部中国”）重南庆坪市镇南岸区 1层商业206室 核香港数立师信德豪会计师事务所有限公司执香业港会计师 25楼 永干安诺中道心中111号 17楼 合和中心 湾仔 香港 H股股中份央证过券户登登记记有处限公司皇后大道东183号 1712–1716号铺 股份代号 主中国要建往设来银银行行股份有限公司重庆南坪分行 公司网址 2352 http://www.dowellservice.com/ 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 2 财务摘要 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）于截至2024年 6月30日止六个月（“报告期”）的业绩如下： 本公司2023年度财务资料追溯重列 本公司已于2024年6月21日收购上海常青社康养企业发展有限公司（“上海常青社”）约90.73%股权，并对本公司截至2023年12月31日止年度的财务资料进行追溯重列。有关该收购事项的详情，请参阅(i)本 公司日期为2024年4月19日及2024年4月29日的公告；及(ii)本公司日期为2024年6月3日的通函。详情亦请参阅本中期报告简明综合财务报表附注中的附注1、2及24。 财务摘要 •本集团收益约为人民币769.9百万元，较2023年同期约人民币727.7百万元增加约5.8%。 •本集团业务分部产生的收益如下： —物业城市服务的收益约为人民币462.4百万元，占总收益约60.0%，较2023年同期约人民币413.5百万元增加约11.8%； —美好生活服务的收益约为人民币115.5百万元，占总收益约15.0%，较2023年同期约人民币117.4百万元减少约1.7%；及 —涉外、科技、医疗等综合服务的收益约为人民币192.0百万元，占总收益约25.0%，较 2023年同期约人民币196.8百万元减少约2.5%。 •毛利约为人民币125.8百万元，较2023年同期约人民币131.2百万元减少约4.2%。毛利率为约 16.3%，较2023年同期约18.0%减少约1.7个百分点。 •报告期利润约为人民币25.2百万元，较2023年同期利润约人民币24.9百万元增加约1.2%。本公司股东应占报告期利润约为人民币23.9百万元，较2023年同期约人民币24.5百万元减少约2.1%。 •本公司董事（“董事”）会（“董事会”）建议于截至2024年6月30日止六个月派付中期股息每股人民币0.036元（含税）（截至2023年6月30日止六个月：零）。 2024年中期报告 3 管理层讨论与分析 业务回顾 2024年上半年概要及回顾 2024年上半年，面对复杂严峻的外部环境和愈发激烈的市场竞争，本集团在深耕传统优势领域的前提下，坚持全面创新，垂直综合非住领域，发展特色技能，不断布局新业务进行战略聚焦，不仅对自身服务内容进行升级迭代，更赋能推进物业企业发展的全面革新，与整个行业共同向新而盛。于2024年6月 30日，本集团于中华人民共和国（“中国”）的74座城市经营及管理589个物业项目，总在管建筑面积（“建筑面积”）约为58.3百万平方米（“平方米”）。于2024年6月30日，本集团已订立合约，管理78个城市总建筑面积约68.1百万平方米的649个物业项目。 本集团始终坚持以“为安心的每一刻”为服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市综合服务商”为愿景，以“大物业•全价值”为发展战略，以多元业态服务为发展特色，布局“住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务”四大领域，覆盖“西南区域、华南区域、华西区域、华中区域、华东区域、华北区域”六大区域，服务于住宅、高端商写、政府公建、工业园、产业园、使领馆、医院、学校和城市服务等众多业态，形成了住宅与非住双赛道并举，IFM（集成设施管理服务）专业赋能的综合服务优势。2024年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为“2024中国物业服务百强企业”之一，且行业综合实力排名较2023年提升1位至第15位。 我们的业务模式 本集团是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。本集团通过三条主要业务线提供多元化服务： (i)向住宅及当地非住宅物业提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理服务及维护服务（统称“物业城市服务”）； 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 4 管理层讨论与分析 (ii)美好生活服务，包括（其中包括）： (a)为住户及物业开发商筹办活动（“社区活动策划服务”）； (b)提供(i)停车位管理服务（包括但不限于进出管控、清洁、监控及收取停车费）；及(ii)停车位及物业销售服务（包括但不限于为位于源自迪马集团（定义见下文）及联属公司（定义见下文） （包括迪马集团的联系人）的物业项目的停车位及物业提供营销及销售服务）（“管理及代理服务”）； (c)公用设施维护服务；及 (d)其他美好生活服务 （统称“美好生活服务”）；及 (iii)向外资企业、外国大使馆、国际学校、医院和医疗设施提供的服务，以及其他综合服务，包括（其中包括）： (a)向外资企业、外国大使馆、国际学校、医院和医疗设施提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、设施管理服务及维护服务（“涉外、医疗服务”）； (b)协助物业销售活动，包括访客接待、清洁、安保检查、维护及其他客户相关服务（“协销服务”）； (c)提供整体项目设计及规划以及售前活动协调方面的顾问服务（“前期规划服务”）； (d)数字化及智能化技术服务； (e)维护及整改服务； (f)提供养老综合服务，包括居家社区、养老机构、护理康复机构及专科机构的医疗及康养服务（“养老综合服务”）；及 (g)其他相关综合服务 （统称“涉外、科技、医疗等综合服务”）。 2024年中期报告 5 管理层讨论与分析 本集团认为，物业城市服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加美好生活服务及涉外、科技、医疗等综合服务客户的基础。本集团持续深耕涉外、科技、医疗等综合服务，创建广泛的服务能力，以与物业开发商创建及培养业务关系，令本集团在取得物业城市服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的美好生活服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关系，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助力本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 物业城市服务 概览 本集团管理源自迪马集团及联属公司的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及并购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。报告期，本集团的物业城市服务收益约为人民币462.4百万元，较2023年同期增加约11.8%，主要由于较去年同期在管建筑面积扩张约7.3%所致。 业务规模持续增长及物业组合不断扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。于报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团（定义见下文）的密切关系，源自迪马集团的项目的在管建筑面积为约17.5百万平方米，较2023年6月30日增加约11.0%。源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约28.5百万平方米，较2023年6月30日增加约4.8%。 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 6 管理层讨论与分析 按物业项目来源划分： 下表载列本集团截至2023年及2024年6月30日止六个月的物业城市服务总收益及本集团于2023年及 2024年6月30日按相关物业项目来源划分的在管建筑面积及项目数目： 截至2024年6月30日止六个月于2024年6月30日在管截至2023年6月30日止六个月于2023年6月30日在管 收益(%)项目数目建筑面积(5)收益(%)项目数目建筑面积(5) （人民币千元）（千平方米）（人民（币经千重元列）） （千平方米） 附注： 17,483 源自迪马集团的物业项目(1)(2)源自联属公司的物业项目(1)(3)源自独立第三方的物业项目(1)(4) 217,20425,290219,890 47.05.447.6 10620237 总计 462,384 100.0 363 3,909 28,545 49,937 196,357 47.5 95 15,754 5.5 17 3,546 47.0 195 27,230 100.0 307 46,530 22,908 194,195 413,460 阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 1.提就供源物自业迪城马市集服团务的产一生个的物收业益项明目细而乃言，基本于集本团集可团能获于取不相同关阶物段业从项迪目马的集来团源、，业而主非及本业集主团委获员得会收获益得的收来入源，。而例所如，处 2.迪而迪马马集于团其指中重持庆有市控迪股马权实益业的股公份司有。限公司（“迪马”）及迪马及╱或其附属公司与其他独立第三方（定义见下文）设立 士及重庆硕润石化有限责任公司（“(ii)直接由罗韶宇先生、重庆东银控股集团有限公司、赵洁红女重庆硕润”）（本集团及迪马集团除外）持有的公司。 3.控联属股公权司益指且委并聘非本为集迪团马提集供团服的务综及合(实i)由体迪的马公集司团；（及包括本集团）与独立第三方成立而迪马集团于其中并无拥有任何 4.独立第三方指并非迪马集团或联属公司旗下的企业，包括（其中包括）第三方开发商、业主委员会及个人业主。 3.7百万平方米。 5.其有非中控包股括权由益本的集实团体持管有理非的控物股业权项益目的的实总体在所管提建供筑的面物积业为城约市服务所占建筑面积。于2024年6月30日，由本集团持 2024年中期报告 7 按物业项目种类划分： 管理层讨论与分析 本集团管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施及工业园）。 于2024年6月30日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约38.7百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约77.5%。住宅物业于本集团物业城市服务在管建筑面积的占比较2023年同期增长约5.5%。 于2024年6月30日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约11.2百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约22.5%。非住宅物业于本集团物业城市服务在管建筑面积的占比较2023年同期减少约5.5%。 下表载列本集团截至2023年及2024年6月30日止六个月的物业城市服务总收益及于2023年及2024年6月30日的在管建筑面积及项目数目： 截至2024年6月30日止六个月于2024年6月30日在管截至2023年6月30日止六个月于2023年6月30日在管 收益%项目数目建筑面积收益%项目数目建筑面积 （人民币千元）（千平方米）（人民（币经千重元列）） （千平方