东原仁知服务2022中期报告

目录 页次 公司资料 2 财务摘要 3 管理层讨论与分析 4 企业管治及其他资料 20 简明综合损益及其他全面收入表 30 简明综合财务状况表 31 简明综合权益变动表 33 简明综合现金流量表 34 简明综合财务报表附注 35 陈涵先生 范东先生 非易琳执女行士董（主事席）执衡清行达董先事生 独蔡颖立女非士执行董事 王宋苏德生亮先生 监王骏事先生 毛谭盾亮女先士生 合国香泰港规君顾安问融资有限公司皇新纪后元大广道场中1低81座号 27楼 有法关律香顾港问法律： 赵不渝马国强律师事务所 40楼 康怡和乐大广厦场1号 9 有北关京中大国成（法重律庆：）律师事务所 公司资料 易琳女士 审宋德核亮委先员生会（主席） 中重江北庆区江北嘴聚贤岩广场号 王苏生先生 薪王苏酬生委先员生会（主席） 陈蔡涵颖先女生士 提易琳名女委士员（主会席） 蔡宋颖德女亮士先生 衡清达先生 授权代表 刘兴先生 黄伟超先生联席公司秘书黄伟超先生 负108号 白鹤路 注中华册人办民事共处和及国（总“部中国”）重南庆坪市镇南岸区 1层206室 香港 香港主要营业地点 皇后大道东248号 湾仔 大新金融中心40楼 国邮编华：金融中心大厦A幢27–29层 25楼 400024 核香港数立师信德豪会计师事务所有限公司中永安环中干心诺道中111号 合和中心 183 H香股港股中央份证过券户登登记记有处限公司香湾皇港仔后大道东号 17楼1712–1716号铺 股份代号 主中国要建往设来银银行行股份有限公司重庆南坪分行 公司网址 2352 http://www.dowellservice.com/ 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 2 财务摘要 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）于截至2022年6月30日止六个月（“报告期”）的业绩如下： 1.本集团收益约为人民币605.1百万元，较2021年同期约人民币537.8百万元增加约12.5%。 2.本集团业务分部产生的收益如下： (a)物业管理服务的收益约为人民币366.3百万元，占总收益约60.6%，较2021年同期约人民币 298.3百万元增加约22.8%； (b)社区增值服务的收益约为人民币114.0百万元，占总收益约18.8%，较2021年同期约人民币 116.4百万元减少约2.1%；及 (c)非业主增值服务的收益约为人民币124.9百万元，占总收益约20.6%，较2021年同期约人民币123.1百万元增加约1.5%。 3.毛利约为人民币144.9百万元，较2021年同期约人民币135.1百万元增加约7.3%。毛利率约为 24.0%，较2021年同期约25.1%减少约1.1个百分点。 4.报告期利润约为人民币56.4百万元，较2021年同期利润约人民币48.9百万元增加约15.3%。本公司股东应占报告期利润为人民币55.4百万元，较2021年同期约人民币47.9百万元增加约15.7%。 5.于2022年6月30日，本集团有521个合约物业管理项目，合约建筑面积（“建筑面积”）为约62.3百万平方米（“平方米”），较2021年6月30日的合约建筑面积约38.7百万平方米增加约61.0%。该等项目包括在管项目447个及在管建筑面积约47.4百万平方米，较2021年6月30日的在管建筑面积约24.2百万平方米增加约95.9%。 6.本公司董事（“董事”）会（“董事会”）不建议就截至2022年6月30日止六个月派付任何中期股息。 2022年中期报告 3 管理层讨论与分析 业务回顾 2022年上半年概要及回顾 本集团为一家满意度领先并快速成长的全价值链集成物业管理服务商。2022年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为“2022中国物业服务百强企业”之一，且行业综合实力排名较2021年提升2位至第18位。于2022年6月30日，本集团于中国各地经营及管理447个物业项目，于中国58个城市的总在管建筑面积为约47.4百万平方米，并已订约管理在73个城市总建筑面积约62.3百万平方米的521个物业项目。 本集团的业务全面覆盖住宅、商写、城市综合体、政府公建、产业园、外国使领馆、医院、学校和城市服务等多元物业种类。 本集团秉承“为安心的每一刻”的服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商”为愿景。本集团布局“大物业•全价值”的品牌发展战略，始终秉承简单信任、客户为本、追求卓越、彼此成就的价值观，专注于解决人与城市的全生命周期需求，以满足客户需求为核心，持续升级服务品质，为多元客户提供更细致、周全、贴心、高效的物业服务和增值服务。 我们的业务模式 本集团是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。我们通过三条主要业务线提供多元化服务： (i)就以下服务对象的物业种类提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理、维护及保养服务： •物业开发商、业主及住户的住宅物业；及 •业主或在有关场所经营的企业的非住宅物业，例如商业物业、医院、政府楼宇及学校； (ii)社区增值服务，主要包括： •停车位管理服务； •停车位及物业销售服务； •公共资源管理服务； •物业代理服务； •社区活动策划服务； 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 4 管理层讨论与分析 •公用事业维护服务；及 •装修废品处理服务。 (iii)非业主（主要为物业开发商）的增值服务，其中包括： •协销服务； •保养及装修服务； •前介咨询及检验服务；及 •额外定制服务。 本集团认为，物业管理服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加社区增值服务及非业主增值服务客户基础的基础。本集团提供的非业主增值服务使本集团及早取得物业项目，并与物业发展商创建及培养业务关系，令本集团在取得物业管理服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的社区增值服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关系，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 下表载列报告期及2021年同期本集团按业务线划分的总收益明细： 截至6月30日止六个月 2022年2021年 收益百分比收益百分比 （人民币千元）(%)（人民币千元）(%) 物业管理服务366,25460.6298,27955.4 社区增值服务113,95618.8116,43721.7 非业主增值服务124,90120.6123,06122.9 总计605,111100.0537,777100.0 2022年中期报告 5 管理层讨论与分析 物业管理服务 概览 本集团管理源自迪马集团（定义见下文）及联属公司（定义见下文）的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及并购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。报告期内，本集团的物业管理服务收益约人民币366.3百万元，较2021年同期增加约22.8%，这主要是由于本集团的在管建筑面积扩张及在管项目数目增加所致。 业务规模持续增长及物业组合扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团（定义见下文）的密切关系，源自迪马集团的项目的在管建筑面积为约14.5百万平方米，较2021年6月30日增加约27.0%。此外，本集团成功收购两家从事住宅和非住宅物业管理服务的公司，其在管物业项目均源自独立第三方。有关进一步详情，请参阅下文 “重大投资、收购及出售事项”一段。因此，源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约29.3百万平方米，较2021年6月30日增加约163.1%。 按物业项目来源划分： 下表载列本集团于报告期及2021年同期按本集团取得相关物业项目来源划分的物业管理服务总收益、在管建筑面积及项目数目。 截至2021年6月30日 止六个月于2021年6月30日在管 收益(%)项目数目建筑面积(5) 源自迪马集团的物业项目(1)(2) 源自联属公司的物业项目(1)(3) 源自独立第三方的物业项目(1)(4) 总计 （人民币千元）（千平方米） 64 11,429 9 1,689 198 11,121 271 24,239 159,59453.5 17,3085.8 121,37740.7 298,279100.0 截至2022年6月30日 （人民币千元） 182,181 19,526 164,547 止六个月 收益 (%) 项目数目建筑面积(5) 于2022年6月30日在管 49.8 5.3 44.9 （千平方米） 7814,513 183,610 35129,261 366,254100.0 447 47,384 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 6 管理层讨论与分析 附注： 1.提供物业管理服务产生的收益明细乃基于本集团获取相关物业项目的来源，而非我们获得收益的来源。例如，就源自迪马集团的一个物业项目而言，本集团可能于不同阶段从迪马集团、业主及业主委员会获得收入，而所处阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 2.迪马集团指重庆市迪马实业股份有限公司（“迪马”）及迪马及╱或其附属公司与其他独立第三方（定义见下文）设立而迪马于其中持有控股权益的公司。 3.联属公司指委聘本集团提供服务及(i)由迪马集团（包括本集团）与独立第三方成立而迪马集团于其中并无拥有任何控股权益且并非为迪马集团的综合实体的公司；及(ii)直接由罗韶宇先生、重庆东银控股集团有限公司、赵洁红女士及重庆硕润石化有限责任公司（本集团及迪马集团除外）持有的公司。 4.独立第三方指并非迪马集团或联属公司旗下的企业，包括（其中包括）第三方开发商、业主委员会及个人业主。 5.其中包括由本集团持有非控股权益的实体所提供的物业管理服务所占建筑面积。于2022年6月30日，由本集团持有非控股权益的实体管理的物业项目的总在管建筑面积为约1.9百万平方米。 我们管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、位于国内的外国大使馆、工业园及医院）。 于2022年6月30日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约29.1百万平方米，占本集团在管建筑面积的约61.5%。住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2021年同期增长约67.7%。 于2022年6月30日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约18.3百万平方米，占本集团在管建筑面积的约38.5%。非住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2021年同期增长约165.9%。 2022年中期报告 7 管理层讨论与分析 下表载列本集团于报告期及2021年同期物业管理服务的总收益、在管建筑面积及项目数目： 住宅物业非住宅物业 总计 地理版图持续扩展 按地理分布划分： 截至2022年6月30日 止六个月于2022年6月30日 收益%项目数目在管建筑面积 （人民币千元）（千平方米） 57.9 174 29,133 173,780 58.3 112 42.1 273 18,251 124,499 41.7 159 211,992 154,262 366,254100.044747,384 截至2021年6月30日 止六个月于2021年6月30日 收益%项目数目在管建筑面积 （人民币千元）（千平方米） 17,375 6,864 298,279100.027124,239 于2022年6月30日，本集团于中国各地经营及管理447个物业项目，于中国58个城市的总在管建筑面积为约47.4百万平方米，并已订约管理在73个城市总建筑面积约62.3百万平方米的521个物业项目。 下表载列本集团于报告期及2021年同期物业管理服务的总收益、在管建筑面积及项目数目： 重庆四川省湖北省上海