东原仁知服务年度报告2023

年度报告 2023 目录 页次 公司资料2 财务摘要3 管理层讨论与分析4 董事、监事及高级管理层20 董事会报告26 监事会报告44 企业管治报告47 环境、社会及管治报告67 独立核数师报告105 综合损益及其他全面收入表112 综合财务状况表113 综合权益变动表115 综合现金流量表116 综合财务报表附注118 五年财务概要221 释义222 易琳女士 非罗韶执颖行女董士事（主席） 范东先生（雇员董事） 执张爱行明董先事生（副主席，雇员董事）独蔡颖立女非士执行董事 王宋苏德生亮先生 香香湾港仔港主要营业地点 40楼 皇大新后金大融道中东2心48号 27楼 合国香泰港规君顾安问融资有限公司皇新纪后元大广道场中1低8座1号 公司资料 监王骏事先生（于年月日起退任） 202312 13 法律顾问 杨洸先生（获委任并于 有关香港法律： 毛谭盾亮先女生士 审宋德核亮委先员生会（主席） 罗王韶苏颖生女先士生 2023年12月14日起生效） 赵香中不港环渝马国强律师事务所 40楼 康怡和乐大广厦场1号 9 国华金融中心大厦幢 层 有北关京中大国成（法重律庆：）律师事务所 易琳女士 薪王苏酬生委先员生会（主席） 中重江国庆北区江北嘴聚贤岩广场号 蔡颖女士 邮编：400024 A27-29 提罗韶名颖委女员士会（主席） 张爱明 蔡宋颖德女亮士先生授权代表黄伟超先生 刘兴先生 联席公司秘书 黄伟超先生 中国 注册办事处及总部 重庆市南岸区 核香港数立师信德豪会计师事务所有限公司执香业港会计师 25楼 永干安诺中道心中111号 合和中心17楼 183 H香股港股中份央证过券户登登记记有处限公司香湾皇港仔后大道东号 1712-1716号铺 主要往来银行 1层206室 南白负坪鹤镇路108号 中重国庆建南设坪银分行 股份代号 2352 公司网址 份有限公司 http://www.dowellservice.com/ 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 2 财务摘要 本公司截至2022年12月31日止年度财务资料追溯重列 于2023年1月31日，本公司透过共同控制实体的业务合并取得上海眩海科技有限公司99%股权，并对本公司截至2022年12月31日止年度财务资料进行追溯重列。详情请参阅本年报综合财务报表附注1、3及33。 由于有关上述收购事项之所有适用百分比率低于5%，且总代价低于3百万港元，故上述收购事项获全面豁免遵守上市规则第14章及第14A章项下之申报及公告规定。 财务摘要 1.本集团收益约为人民币1,483.8百万元，较截至2022年12月31日止年度约人民币1,349.4百万元增加10.0%。 2.本集团业务分部产生的收益如下： (a)物业城市服务的收益约为人民币872.8百万元，占总收益的58.8%，较截至2022年12月31日止年度的人民币656.2百万元增加约33.0%； (b)美好生活服务的收益约为人民币222.0百万元，占总收益的14.9%，较截至2022年12月31日止年度的人民币259.5百万元减少约14.4%；及 (c)涉外、科技、医疗等综合服务的收益约为人民币389.0百万元，占总收益约26.3%，较截至 2022年12月31日止年度的人民币433.7百万元减少约10.3%。 3.毛利约为人民币211.8百万元，较截至2022年12月31日止年度约人民币278.5百万元减少约24.0%。毛利率为约14.3%，较截至2022年12月31日止年度的约20.6%减少约6.3个百分点。 4.报告期利润约为人民币21.9百万元，较截至2022年12月31日止年度利润约人民币92.0百万元减少约76.2%。本公司股东应占报告期利润约为人民币19.0百万元，较截至2022年12月31日止年度股东应占利润约人民币88.5百万元减少约78.6%。 5.董事会建议于截至2023年12月31日止年度派付末期股息每股人民币0.03元（含税）（截至2022年 12月31日止年度：每股人民币0.14元（含税））。 2023年度报告 3 管理层讨论与分析 业务回顾 2023年概要及回顾 2023年，在(i)宏观经济环境波动；(ii)房地产行业持续低迷；及(iii)市场竞争愈加激烈的背景下，本集团深耕住宅市场的同时，坚持市场化转型，积极布局非住业态相关业务链扩张，创新服务模式，构建差异化竞争优势，并且以“客户满意度”为服务标尺，不断推动服务向专业化、产品化、精细化、智慧化发展。截至2023年12月31日，本集团于中国的76座城市经营及管理573个物业项目，同比增长约18.9%，总在管建筑面积约为60.2百万平方米，同比增长约19.0%。于报告期，本集团已订立合约，管理在78个城市总建筑面积约68.0百万平方米的595个物业项目。 本集团始终坚持以“为安心的每一刻”为服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市综合服务商”为愿景，以“大物业•全价值”为发展战略，以多元业态服务为发展特色，布局“住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务”四大领域，形成了住宅与非住双赛道并举，IFM（集成设施管理服务）专业赋能的综合服务优势。2023年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为“2023中国物业服务百强企业”之一，且行业综合实力排名较2022年提升2位至第16位。 业务模式 本集团是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。 于2023年10月18日，董事会决议重新分类本集团三条主要业务线，以使股东对本公司日后的业务营运状况及财务表现有更深入的了解。详情请参阅本公司日期为2023年10月18日有关（其中包括）重新分类本集团三条主要业务线的公告。本集团通过三条主要业务线提供多元化服务： 1.物业城市服务； 2.美好生活服务，包括（其中包括）： (a)社区活动策划服务； (b)管理及代理服务； (c)公用设施维护服务；及 (d)其他美好生活服务。 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 4 管理层讨论与分析 3.涉外、科技、医疗等综合服务，包括（其中包括）： (a)涉外、医疗服务； (b)协销服务； (c)前期规划服务； (d)数字化及智能化技术服务； (e)维护及整改服务；及 (f)其他相关综合服务。 本集团认为，物业城市服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加美好生活服务及涉外、科技、医疗等综合服务客户的基础。本集团持续深耕涉外、科技、医疗等综合服务，创建广泛的服务能力，以与物业开发商创建及培养业务关系，令本集团在取得物业城市服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的美好生活服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关系，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助力本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 物业城市服务 概览 本集团管理源自迪马集团及联属公司的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及并购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。报告期内，本集团的物业城市服务收益约为人民币872.8百万元，较2022年同期增加约33.0%，主要由于较去年同期在管建筑面积扩张约20.2%。 业务规模持续增长及物业组合不断扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团的密切关系，源自迪马集团的项目的在管建筑面积为约16.8百万平方米，较2022年12月31日增加约9.2%。源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约32.0百万平方米，较2022年12月31日增加约26.9%。 2023年度报告 5 按物业项目来源划分： 管理层讨论与分析 下表载列本集团截至2022年及2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及本集团于2022年及2023年12月31日按相关物业项目来源划分的在管建筑面积及项目数目： 截至2023年12月31日止年度 于2023年12月31日 收益 （人民币千元） 418,390 49,563 404,820 (%) 项目数目 47.9 5.7 46.4 99 20 228 面积(2) （千平方米） 16,780 3,909 31,950 在管建筑 872,773 100.0 347 52,639 截至2022年12月31日止年度于2022年12月31日 面积(2) 收益(%)项目数目在管建筑 （经重列）（业务线重新（业务线重新 （人民币千元） 分类后重列） 分类后重列） （千平方米） 源自迪马集团的物业项目(1)源自联属公司的物业项目(1)源自独立第三方的物业项目(1) 总计 附注： 371,23056.69015,371 41,4256.3173,243 243,55837.116925,175656,213100.027643,789 阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 1.提就供源物自业迪城马市集服团务的产一生个的物收业益项明目细而乃言，基本于集本团集可团能获于取不相同关阶物段业从项迪目马的集来团源、，业而主非及本业集主团委获员得会收获益得的收来入源，。而例所如，处 4.0百万平方米。 2.营其企中业包和括╱由或本联集营团公合司营管企理业的和物╱业或项联目营的公总司在所管提建供筑物面业积城为市约服务所占建筑面积。于2023年12月31日，由本集团合 本集团管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施及工业园）。 于2023年12月31日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约37.1百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约70.5%。住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期减少约2.5%。 于2023年12月31日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约15.5百万平方米，占本集团物业城市服务在管建筑面积的约29.5%。非住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期增长约2.5%。 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 6 管理层讨论与分析 下表载列本集团截至2022年及2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及于2022年及2023年12月31日的在管建筑面积及项目数目： 收益 （人民币千元） 603,746 269,027 截至2023年12月31日止年度 % 项目数目在管建筑面积 （千平方米） 于2023年12月31日 69.2 30.8 229 118 37,106 15,533 872,773 100.0 347 52,639 截至2022年12月31日止年度于2022年12月31日 收益%项目数目在管建筑面积 （经重列）（业务线重新（业务线重新 （人民币千元） 分类后重列） 分类后重列） （千平方米） 住宅物业非住宅物业 总计 地理版图持续扩展 按地理分布划分： 505,13977.019331,985 150,98423.08311,804 656,213100.027643,789 于2023年12月31日，本集团于中国各地经营及管理347个物业项目，于中国60个城市的总在管建筑面积为约52.6百万平方米，并已订约管理在62个城市总建筑面积约60.4百万平方米的369个物业项目。 截至2023年 12月止3年1日度 收益 于2023年月日 1231 （人民币千元） 项目数目在管建筑面积 （千平方米） 下表载列本集团截至2022年及2023年12月31日止两个年度的物业城市服务总收益及于2022年及2023年12月31日的在管建筑面积及项目数目： 12月31日 截至2022年 止年度于2022年12月31日 收益（业项务目线数重目新在（管业建务筑线面重积新 235,305 83 10,748 194,090 68 8,724 16