东原仁知服务2023中期报告

2023年中期报告 1 目录 页次 公司资料2 财务摘要3 管理层讨论与分析4 企业管治及其他资料20 简明综合损益及其他全面收益表30 简明综合财务状况表31 简明综合权益变动表33 简明综合现金流量表35 简明综合财务报表附注36 易琳女士 非罗韶执颖行女董士事（主席） 范东先生 执张爱行明董先事生（副主席）独蔡颖立女非士执行董事王宋苏德生亮先生 监骏事 毛谭亮盾女先士生 审宋德核亮委先员生会（主席） 罗王韶苏颖生女先士生 薪酬委员会 香香湾港仔港主要营业地点 40楼 皇大新后金大融道中东2心48号 27楼 合国香泰港规君顾安问融资有限公司皇新纪后元大广道场中1低8座1号 有法关律香顾港问法律： 赵香不港渝马国强律师事务所 40楼 康怡乐和广大场厦1号 9 国华金融中心大厦幢层 有北关京中大国成（法重律庆：）律师事务所中重江国庆北区江北城聚贤岩广场号 公司资料 王易苏琳生女先士生（主席） 邮编：400024 A27–29 蔡颖女士 提罗韶名颖委女员士会（主席） 蔡宋颖德女亮士先生 张爱明先生 授权代表 黄伟超先生 刘兴先生 联席公司秘书 黄伟超先生 负108号 白鹤路 注中华册人办民事共处和及国（总“部中国”）重南庆坪市镇南岸区 1层206室 核香港数立师信德豪会计师事务所有限公司执香业港会计师 25楼 中永环安干中诺心道中111号 合和中心17楼 183 H香股港股中份央证过券户登登记记有处限公司香湾皇港仔后大道东号 1712–1716号铺 股份代号 主中国要建往设来银银行行股份有限公司重庆南坪分行 公司网址 2352 http://www.dowellservice.com/ 财务摘要 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）于截至2023年 6月30日止六个月（“报告期”）的业绩如下： 本公司截至2022年6月30日止六个月及截至2022年12月31日止年度财务资料追溯重列 于2023年1月31日，本公司透过共同控制实体的业务合并取得上海眩海科技有限公司99%股权，并对本公司截至2022年6月30日止六个月及截至2022年12月31日止年度之财务资料进行追溯重列。详情请参阅本中期报告简明综合财务报表附注1、2及24。 由于有关上述收购事项之所有适用百分比率低于5%，且总代价低于3百万港元，故上述收购事项获全面豁免遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”）第14章及第14A章项下之申报及公告规定。 财务摘要 •本集团收益约为人民币706.4百万元，较2022年同期约人民币606.4百万元增加约16.5%。 •本集团业务分部产生的收益如下： •物业管理服务的收益约为人民币510.9百万元，占总收益约72.3%，较2022年同期约人民币366.3百万元增加约39.5%； •社区增值服务的收益约为人民币120.3百万元，占总收益约17.0%，较2022年同期约人民币114.0百万元增加约5.6%；及 •非业主增值服务的收益约为人民币75.2百万元，占总收益约10.7%，较2022年同期约人民币126.1百万元减少约40.4%。 •毛利约为人民币127.6百万元，较2022年同期约人民币145.7百万元减少约12.4%。毛利率约为 18.1%，较2022年同期约24.0%减少约5.9个百分点。 •报告期利润约为人民币33.2百万元，较2022年同期利润约人民币55.1百万元减少约39.7%。本公司股东应占报告期利润为人民币32.0百万元，较2022年同期约人民币54.0百万元减少约40.8%。 •于2023年6月30日，本集团有552个合约物业管理项目，合约建筑面积（“建筑面积”）为约65.8百万平方米，较2022年6月30日的合约建筑面积约62.3百万平方米增加约5.5%。该等项目包括在管 项目511个及在管建筑面积约53.0百万平方米，较2022年6月30日的在管建筑面积约47.4百万平方米增加约11.9%。 •本公司董事（“董事”）会（“董事会”）不建议就截至2023年6月30日止六个月派付任何中期股息。 管理层讨论与分析 业务回顾 2023年上半年概要及回顾 2023年上半年，本集团深耕住宅存量市场的同时，坚持市场化转型，积极布局非住业态相关业务链扩张，创新服务模式，构建差异化竞争优势。截止2023年6月30日，本集团于中国的68座城市经营及管理511 个物业项目，包括208个住宅项目及303个非住宅项目，总在管建筑面积分别约为33.5百万平方米（“平方米”）及约19.5百万平方米，并已签订管理在73个城市总建筑面积约65.8百万平方米的552个合约物业管理项目。 本集团始终坚持以“为安心的每一刻”为服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商”为愿景，以“大物业•全价值”为发展战略，以多元业态服务为发展特色，布局“住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务”四大领域，形成了住宅与非住双赛道并举，增值产业链赋能的综合服务优势。2023年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为“2023中国物业服务百强企业”之一，且行业综合实力排名较2022年提升2位至第16位。 我们的业务模式 本集团是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。本集团通过三条主要业务线提供多元化服务： (i)就以下服务对象的物业种类提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理、维护及保养服务： •物业开发商、业主及住户的住宅物业；及 •业主或在有关场所经营的企业的非住宅物业，例如商业物业、医院、政府楼宇及学校； (ii)社区增值服务，主要包括： •停车位管理服务； •停车位及物业销售服务； •公共资源管理服务； •物业代理服务； •社区活动策划服务； 管理层讨论与分析 •公用事业维护服务；及 •装修废品处理服务。 (iii)非业主（主要为物业开发商）的增值服务，其中包括： •协销服务； •保养及装修服务； •前介咨询及检验服务；及 •额外定制服务。 本集团认为，物业管理服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加社区增值服务及非业主增值服务客户基础的基础。本集团提供的非业主增值服务使本集团及早取得物业项目，并与物业发展商创建及培养业务关系，令本集团在取得物业管理服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的社区增值服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关系，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 物业管理服务 概览 本集团管理源自迪马集团（定义见下文）及联属公司（定义见下文）的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及并购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。于报告期内，本集团的物业管理服务收益约人民币510.9百万元，较2022年同期增加约39.5%，这主要是由于(i)本集团业务持续扩张，在管建筑面积由于2022年6月30日的47.4百万平方米增加约11.9%至于2023年6月30日的53.0百万平方米；(ii)2022年6月末，本集团收购(a)浙江中都物业管理有限公司；及(b)湖南金典物业管理有限公司，导致报告期内物业管理服务收益相应增加。详情请参阅本公司日期为2022年6月23日的公告。 按物业项目来源划分： 下表载列本集团于报告期及2022年同期按本集团取得相关物业项目来源划分的物业管理服务总收益、在管建筑面积及项目数目。 截至2023年6月30日止六个月于2023年6月30日在管截至2022年6月30日止六个月于2022年6月30日在管 收益(%)项目数目建筑面积(5)收益(%)项目数目建筑面积(5) （人民币千元）（千平方米） （经重列） （千平方米） 管理层讨论与分析 业务规模持续增长及物业组合扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。于 报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团（定义见下文）的密切关系，源自迪马集团的项目的在 管建筑面积为约15.8百万平方米，较2022年6月30日增加约8.6%。此外，本集团扩大向独立第三方采 购的在管物业项目。源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约33.7百万平方米，较2022年6月30日增 加约15.2%。 源自迪马集团的物业项目(1)(2) 源自联属公司的物业项目(1)(3) 源自独立第三方的物业项目(1)(4) 总计 196,35738.49515,754 22,9084.5173,546 291,63057.139933,714510,895100.051153,014 （人民币千元） 182,18149.87814,513 19,5265.3183,610 164,54744.935129,261366,254100.044747,384 管理层讨论与分析 附注： 阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 1.上就述源提自供迪物马业集管团理的服一务个产物生业的项收目益而明言细，乃本基集于团本可集能团于获不取相同关阶物段业从项迪目马的集来团源、，业而主非及本业集主团委获员得会收获益得的收来入源，。而例所如处， 2.迪而迪马马集于团其指中重持庆有市控迪股马权实益业的股公份司有。限公司（“迪马”）及迪马及╱或其附属公司与其他独立第三方（定义见下文）设立 士及重庆硕润石化有限责任公司（本集团及迪马集团(i除i)直外接）持由有罗的韶公宇司先。生、重庆东银控股集团有限公司、赵洁红女 3.控联属股公权司益指且委并聘非本为集迪团马提集供团服的务综及合(实i)由体迪的马公集司团；（及包括本集团）与独立第三方成立而迪马集团于其中并无拥有任何 4.独立第三方指并非迪马集团或联属公司旗下的企业，包括（其中包括）第三方开发商、业主委员会及个人业主。 2.6百万平方米。 5.其有非中控包股括权由益本的集实团体持管有理非的控物股业权项益目的的实总体在所管提建供筑的面物积业为管约理服务所占建筑面积。于2023年6月30日，由本集团持 我们管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、位于国内的外国大使馆、工业园及医院）。 于2023年6月30日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约33.5百万平方米，占本集团在管建筑面积的约 63.2%。住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期增长约1.7个百分点。 于2023年6月30日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约19.5百万平方米，占本集团在管建筑面积的约36.8%。非住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2022年同期减少约1.7个百分点。 地理版图持续扩展 按地理分布划分： 于2023年6月30日，本集团拥有552个合约物业管理项目及合约建筑面积约65.8百万平方米，较2022年6月30日的合约建筑面积约62.3百万平方米增加约5.5%。该等项目包括511个在管项目及在管建筑面积约53.0百万平方米，较2022年6月30日的在管建筑面积约47.4百万平方米增加约11.9%。 下表载列本集团于报告期及2022年同期物业管理服务的总收益、在管建筑面积及项目数目： 截至2023年 止六个月 （人民币千收元益） 119,215 79,193 63,501 48,729 54,989 31,020 24,752 11,467 44,041 33,988 6月30日 项目数目 于2023年6月30日在管 75 58 37 57 54 52 38 34 36 70 （千建平筑方面米积） 9,254 7,647 7,629 2,288 5,662 3,437 920 1,520 9,729 4,928 510,895 511 53,