东原仁知服务年度报告2022

目录 页次 公司资料 2 财务摘要 4 管理层讨论与分析 5 董事、监事及高级管理层 22 董事会报告 27 监事会报告 46 企业管治报告 48 环境、社会及管治报告 68 独立核数师报告 108 综合损益及其他全面收入表 116 综合财务状况表 117 综合权益变动表 119 综合现金流量表 120 综合财务报表附注 122 四年财务概要 215 释义 216 非罗韶执颖行女董士事（主席，自2022年10月31日起获委任） 易琳女士 陈涵先生（自2022年10月31日起辞任） 执张爱行明董先事生（副主席，自2022年10月31日起获委任） 范东先生 衡清达先生（自2022年10月31日起辞任） 独蔡颖立女非士执行董事 王苏生先生 公司资料 授张爱权明代先表生（自2022年10月31日起获委任） 黄伟超先生 衡清达先生（自2022年10月31日起辞任） 联刘兴席先公生司秘书 黄伟超先生 注中国册办事处及总部 重庆市南岸区 宋德亮先生 监王骏事先生毛盾先生谭亮女士 审宋德核亮委先员生会（主席） 罗韶颖女士（自2022年10月31日起获委任）王苏生先生 易琳女士（自2022年10月31日起不再担任成员） 薪王苏酬生委先员生会（主席） 易琳女士（自2022年10月31日起获委任为成员）蔡颖女士 陈涵先生（自2022年10月31日起不再担任成员） 提罗韶名颖委女员士会（主席，自2022年10月31日起获委任） 蔡颖女士 宋德亮先生 员） 易琳女士（自2022年10月31日起不再担任主席及成 南坪镇 号 白鹤路108负1层206室 香香港港主要营业地点 湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 合国泰规君顾安问融资有限公司香港 皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 法律顾问 有关香港法律： 赵不渝马国强律师事务所 香港中环 康乐广场1号怡和大厦40楼 有关中国法律： 北京大成（重庆）律师事务所 中国重庆 江北区江北嘴聚贤岩广场9号国华金融中心大厦A幢27-29层邮编：400024 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 2 2022年度报告 3 公司资料 核香港数立师信德豪会计师事务所有限公司执业会计师 香港 股股份过户登记处 干诺道中111号永安中心25楼 H 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号铺 股份代号 主中重庆国要南建往坪设来分银银行行股份有限公司 公司网址 2352 http://www.dowellservice.com/ 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司于截至2022年12月31日止年度（即报告期）的业绩如下： 财务摘要 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 4 1.本集团收益约为人民币1,342.5百万元，较截至2021年12月31日止年度约人民币1,193.4百万元增加 12.5%。 2.本集团业务分部产生的收益如下： (a)物业管理服务的收益为人民币839.8百万元，占总收益的62.6%，较截至2021年12月31日止年度的人民币629.0百万元增加约33.5%； (b)社区增值服务的收益为人民币275.0百万元，占总收益的20.4%，较截至2021年12月31日止年度的人民币286.9百万元减少约4.1%；及 (c)非业主增值服务的收益约为人民币227.7百万元，占总收益约17.0%，较截至2021年12月31日止年度的人民币277.5百万元减少约18.0%。 3.毛利约为人民币275.6百万元，较截至2021年12月31日止年度约人民币308.9百万元减少约10.8%。毛利率为约20.5%，较截至2021年12月31日止年度的约25.9%减少约5.4个百分点。 4.报告期利润约为人民币94.2百万元，较截至2021年12月31日止年度利润约人民币130.4百万元减少约27.8%。本公司股东应占报告期利润约为人民币90.7百万元，较截至2021年12月31日止年度股东应占利润约人民币128.7百万元减少约29.5%。 5.于2022年12月31日，本集团有541个合约物业管理项目，合约建筑面积为约65.7百万平方米，较2021年12日31日的合约建筑面积约42.9百万平方米增加约53.1%。该等项目包括在管项目482个及在管建筑面积约50.6百万平方米，较2021年12月31日的在管建筑面积约28.2百万平方米增加约79.4%。 6.董事会建议于截至2022年12月31日止年度派付末期股息每股人民币0.14元（含税）（2021年：每股人民币0.80元）。 *仅供识别 2022年度报告 5 管理层讨论与分析 业务回顾 2022年概要及回顾 2022年，在疫情跌宕反覆、房地产行业下行、宏观经济持续承压的不利影响下，物业管理行业面临多重压力与挑战。本集团积极应对复杂严峻的外部环境，以市场化为导向打造可持续发展能力，降低房地产行业带来的影响。截至2022年12月31日，本集团经营及管理的业务覆盖60座城市，总在管项目达482个，同比增长约48.3%；总在管面积达约50.6百万平方米，同比增长约79.4%；总签约面积达约65.7百万平方米，同比增长约53.1%。 2022年4月，本集团荣获中国指数研究院认可为“2022中国物业服务百强企业”之一，且行业综合实力排名较2021年提升2位至第18位。本集团秉承“为安心的每一刻”的服务理念，以“成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商”为愿景。本集团布局“大物业•全价值”的品牌发展战略，始终秉承简单信任、客户为本、追求卓越、彼此成就的价值观，专注于解决人与城市的全生命周期需求，以满足客户需求为核心，持续升级服务品质，为多元客户提供更细致、周全、贴心、高效的物业服务和增值服务。 业务模式 我们是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的服务。本集团通过三条主要业务线提供多元化服务： (i)就以下服务对象的物业种类提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理、维护及保养服务： •物业开发商、业主及住户的住宅物业；及 •业主或在有关场所经营的企业的非住宅物业，例如商业物业、医院、政府楼宇及学校； (ii)社区增值服务，主要包括： •停车位管理服务； •停车位及物业销售服务； •公共资源管理服务； 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 6 管理层讨论与分析 •物业代理服务； •社区活动策划服务； •公用事业维护服务；及 •装修废品处理服务。 (iii)非业主（主要为物业开发商）的增值服务，其中包括： •协销服务； •保养及装修服务； •前介咨询及检验服务；及 •额外定制服务。 本集团认为，物业管理服务业务线是本集团创造收益、扩展业务规模及增加社区增值服务及非业主增值服务客户基础的基础。本集团提供的非业主增值服务允许本集团及早取得物业项目，并与物业发展商创建及培养业务关系，令本集团在取得物业管理服务业务委聘方面具有竞争优势。本集团全面的社区增值服务业务线有助于本集团加强与所管理物业项目的客户及居民的关系，从而提高他们的满意度及忠诚度。董事认为，该三条业务线相辅相成，将继续助本集团获得更大的市场份额并扩展其在中国的业务版图。 物业管理服务 概览 本集团管理源自迪马集团（定义见下文）及联属公司（定义见下文）的住宅及非住宅物业。此外，本集团透过积极参与招投标及并购，不断扩展业务规模，增加自独立第三方（定义见下文）取得的住宅物业及非住宅物业的数量。报告期内，本集团的物业管理服务收益约为人民币839.8百万元，较2021年同期增加约33.5%，主要由于(i)较往年在管建筑面积扩张约79.4%；及(ii)有关收购事项（定义见下文）。 管理层讨论与分析 业务规模持续增长及物业组合不断扩大 本集团利用多种渠道巩固市场地位及扩大物业组合和业务规模，包括有机增长、战略收购和投资。报告期内，凭藉与本公司控股股东之一迪马集团的密切关系，源自迪马集团的项目的在管建筑面积为约15.4百万平方米，较2021年12月31日增加约24.2%。此外，本集团成功收购两家从事住宅和非住宅物业管理服务的公司，其在管物业项目均源自独立第三方。有关进一步详情，请参阅下文“重大投资、收购及出售事项”一段。因此，源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约32.0百万平方米，较2021年12月31日增加约126.6%。 按物业项目来源划分： 下表载列本集团截至2022年12月31日止两个年度的物业管理服务总收益及本集团于2021年及2022年12月31日按相关物业项目来源划分的在管建筑面积及项目数目。 截至2022年12月31日 止年度于2022年12月31日 在管 截至2021年12月31日 止年度于2021年12月31日在管 源自迪马集团的物业项目(1) 源自联属公司的物业项目(1) 源自独立第三方的物业项目(1) 总计 收益(%)项目数目 千元） （千平方米） 千元） （千平方米） 371,230 44.2 90 15,371 325,847 51.8 73 12,372 41,425 4.9 17 3,243 35,536 5.6 10 1,719 427,127 50.9 375 31,959 267,645 42.6 242 14,104 839,782 100.0 482 50,573 629,028 100.0 325 28,195 （人民币 建筑面积(2) 收益(%)项目数目 （人民币 建筑面积(2) 2022年度报告 7 管理层讨论与分析 附注： 1.提供物业管理服务产生的收益明细乃基于本集团获取相关物业项目的来源，而非我们获得收益的来源。例如，就源自迪马集团的一个物业项目而言，本集团可能于不同阶段从迪马集团、业主及业主委员会获得收入，而所处阶段则取决于住宅物业是否已交付予业主及业主委员会是否已成立等因素。 2.其中包括由本集团合营企业和╱或联营公司所提供的物业管理服务所占建筑面积。于2022年12月31日，由本集团合营企业和╱或联营公司管理的物业项目的总在管建筑面积为约2.0百万平方米。 本集团管理多样化物业项目组合，包括(i)住宅物业；及(ii)非住宅物业（例如办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、位于国内的外国大使馆、工业园及医院）。 于2022年12月31日，本集团住宅物业的在管建筑面积为约32.0百万平方米，占本集团在管建筑面积的约 63.2%。住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2021年同期减少约9.5%。 于2022年12月31日，本集团非住宅物业的在管建筑面积为约18.6百万平方米，占本集团在管建筑面积的约 36.8%。非住宅物业于本集团在管建筑面积的占比较2021年同期增长约9.5%。 下表载列本集团截至2022年12月31日止两个年度的物业管理服务总收益及于2021年及2022年12月31日的在管建筑面积及项目数目： 住宅物业非住宅物业 总计 截至2021年12月31日 截至2022年12月31日 止年度 于2022年12月31日 收益%项目数目在管建筑面积 （人民币 千元）（千平方米） 505,139 334,643 60.2 39.8 193 289 31,985 18,588 839,782100.0 482 50,573 止年度于2021年12月31日 收益%项目数目在管建筑面积 （人民币 千元）（千平方米） 366,44258.313320,512 262,58641.71927,683 629,028100.032528,195 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 8 管理层讨论与分析 地理版图持续扩展 按地理分布划分： 于2022年12月31日，本集团于中国各地经营及管理482物业项目，于中国60个城市的总在管建筑面积为约 50.6百万平方米，并已订约管理在69个城市总建筑面积约65.7百万平方米的541个