公司概况与业务回顾
北京建設（控股）有限公司（以下简称“本集團”）過往定位為專業地產開發商，主要業務包括物流倉庫、冷庫、工業廠房和一級土地開發，同時經營商業項目。然而，由於重資產投資的特點，本集團設計了可持續發展的商業模型，旨在通過項目出售和營運改善實現最終收益最大化。自2018年起，本集團積極籌備成熟項目的資產出售，但受國家政策變更、貿易戰、疫情等多重因素影響，至2022年才完成部分資產出售，但時間延遲導致財務費用增加和資產價格下跌，導致持續虧損。因此，本集團決定進行業務轉型，逐步出售重資產業務，並發展冷鏈業務，以降低負債、增加收入多元化，改善盈利能力。
现有项目分类
本集團現有項目分為以下幾類：
(1)高端和現代化普通倉庫
- 已完成或正在進行出售多個成熟項目，包括北京通州區、廈門同安區、海南澄邁區等，回收資金約人民幣566,000,000元。
- 上海浦東區、天津（天津自貿區天津機場區）、天津（天津自貿區天津港片區）及青島膠州項目共計約43萬平方米的項目也在有序安排出售中。
- 部分項目出租率穩定，如上海倉庫出租率為57.87%，通遼項目出租率為83.92%。
(2)供應鏈發展
- 本集團發展供應鏈業務，以提供高貨值的進口肉類和水產類交易全程一體化服務為主，目標是成為全國性的食品供應鏈業務服務商。
- 已開展國際貿易服務、冷鏈倉儲服務和凍品電子商業系統開發。
- 天津中漁冷鏈倉庫一期出租率為43.35%，青島冷鏈倉庫出租率達100%。
- 凍品e港累計註冊用戶數突破198,582戶，企業認證數量7,073戶，覆蓋全國約31個省份和400多個縣市區。
- 衢州通成農業發展有限公司項目分為二期建設開發，一期已啟用，二期正在設計圖優化階段，批發交易區、倉儲服務區和市場公共配套區的平均出租率分別為80.27%、80.88%和86.31%。
(3)工業地產
- 現唯一持有的工業廠房位於江蘇省常州市天寧經濟開發區的工業園總部基地項目，第一期已竣工，正在積極開展租售工作，已完成出售面積8,413.03平方米。
- 第二期項目目前正在辦理竣工延期，計劃延期至2026年11月5日，預計需要資金約1.8億元。
(4)一帶一路
- 中柬特區項目位於柬埔寨磅清揚省，規劃佔地目標為30,000,000平方米，目前已取得土地證之面積約為14,667,829平方米。
- 項目完成規控設計和部分市政設計，定位於服務“一帶一路”上的華資企業，為華商提供集群式綜合產業平台。
- 柬埔寨政府將設置海關、商務部等，為特區內企業提供一站式對接服務。
- 本集團主要是對特區土地進行一級開發，並在土地開發完成後售予中國企業，同時對園區提供管理服務。
(5)商業地產
- 廣州光明房產建設有限公司擁有廣州光明廣場之99%權益，上半年項目自有面積之平均出租率約為84.27%。
- 北京允中創富企業管理有限公司擁有位於北京市北禮士路的四星級商務休閒酒店，已與北京首厚康健養老企業管理有限公司簽署了委託經營合同，目前項目於2024年第二季度投入營運。
业务前景
本集團已逐步實施業務轉型，一是逐步淡化對泛地產開發業務的依賴，並持續推動成熟項目的資產處置工作；二是進一步推動供應鏈產業的發展。中國中產社會興起，對優質食品需求快速遞增，而中國供應鏈行業發展比較緩慢，給予了本集團發展機遇。本集團的供應鏈業務已開展國際貿易服務、冷鏈倉儲服務和凍品電子商業系統開發，目標是建立中國最好的供應鏈行業綜合服務平台。
- 本集團將減少對重資產的依賴和投資速度，轉入輕重結合的發展模式，提高服務方面的業務比重，相信在政策支持、市場需求的共同推動下，食材供應鏈業務有望在未來實現更加快速、健康和可持續的發展。
- 同時繼續收縮經營成本和財務費用支出，實現經營利潤和正現金流，持續為股東帶來收益。
财务回顾
收入及毛利分析
- 2024年中期收入約為人民幣489,180,000元，較2023年中期減少約35.47%。
- 各業務分部收入均有所減少，高端及現代化普通倉庫收入減少約42.56%，冷鏈物流倉庫收入減少約64.68%，貿易業務收入減少約35.39%，專業批發市場收入增加約9.32%，工業地產收入減少約70.78%，商業物業收入減少約0.55%。
- 毛利方面，除專業批發市場毛利率上升外，其他業務分部毛利率均有所下降或變為負數。
財務費用
- 2024年中期財務費用約為人民幣158,060,000元，較2023年中期減少約36.81%。
現金及現金等價物
- 2024年中期現金及現金等價物增加人民幣1,594,620,000元，主要由發行擔保債券、出售附屬公司所得款項、提取銀行及其他借貸淨額等因素引起。
研究结论
本集團正積極進行業務轉型，從重資產投資模式轉向輕重結合的發展模式，重點發展供應鏈業務。雖然2024年中期收入和毛利有所減少，但財務費用和現金持有量有所增加，表明業務轉型初見成效。本集團相信，在政策支持、市場需求的共同推動下，食材供應鏈業務有望在未來實現更加快速、健康和可持續的發展，並為股東帶來收益。
