北京建设中期报告 2023

中期 报告 2023 目录 公司资料2 集团架构3 管理层讨论及分析4 中期简明综合损益表21 中期简明综合全面收益表22 中期简明综合财务状况表23 中期简明综合权益变动表25 中期简明综合现金流量表26 中期简明综合财务资料附注28 须予披露资料45 企业管治报告52 公司资料 董事会执行董事 朱莹莹先生（主席）（于二零二三年七月二十一日获委任）萧健伟先生（总经理） 许志刚先生（于二零二三年七月二十一日获委任） 张旭东先生 董麒麟先生 郑静富先生（首席财务官）遇鲁宁先生 吴健南先生任林先生 钱旭先生（于二零二三年七月二十一日辞任）赵建锁先生（于二零二三年七月二十一日辞任） 独立非执行董事 葛根祥先生朱武祥先生陈进思先生宋立水先生谢明先生 审核委员会 葛根祥先生（主席）朱武祥先生 陈进思先生宋立水先生谢明先生 提名委员会 陈进思先生（主席）葛根祥先生 遇鲁宁先生宋立水先生谢明先生 钱旭先生（于二零二三年七月二十一日辞任） 薪酬委员会 葛根祥先生（主席）遇鲁宁先生 陈进思先生宋立水先生谢明先生 可持续发展委员会 萧健伟先生（主席） 许志刚先生（于二零二三年七月二十一日获委任）张旭东先生 郑静富先生陈进思先生 公司秘书 郑静富先生 股份代号 925 法定代表 萧健伟先生 郑静富先生（于二零二三年七月二十一日获委任）钱旭先生（于二零二三年七月二十一日辞任） 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 总办事处及主要营业地点 香港湾仔港湾道18号 中环广场66楼 电话：(852)25116016 传真：(852)25986905 主要股份过户登记处 CodanServicesLimitedClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 安永会计师事务所 网站 www.bphl.com.hk 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司中国光大银行股份有限公司 台北富邦商业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 北京北建通成国际物流有限公司∆ 青岛永成国际物流有限公司 集团架构 于二零二三年六月三十日 北京控股集团有限公司#（“北控集团”） 66.85% 北京建设（控股）有限公司 （香港联交所股份代号：925） 100% 72.48% 100% 中国物流基础设施（控股）有限公司 中国工业地产（控股）有限公司 中国冷链产业投资（集团）有限公司 北建（上海）仓储有限公司 100% 北京允中创富企业管理有限公司 100% 天津万士隆国际物流有限公司 100% 广州光明房产建设有限公司 98.9% 7.6% 75% 宝地工业地产发展 （嘉兴）有限公司 60% 天津中渔置业有限公司 天域万隆物流（天津）有限公司 100% 中柬金边经济特区有限公司* 60% 100% 100%江苏苏南智城科技发展有限公司 80% 青岛京昌顺食品有限公司 100% 天津通达优智物流有限公司 100% 北京京泰物流罝业有限公司** 40% 中国物流仓储（控股）有限公司 50% 天津港北建通成 国际物流有限公司** 通辽大华物流有限责任公司 100% 35% 北控城投控股集团有限公司& 80% 100% 海南达通仓储有限责任公司 北京融界数据科技有限公司 通辽骥德仓储有限公司 100% 北京健康（控股）有限公司& 15.60% 80% 厦门逊达洪通仓储有限责任公司 100% 北京养颐国际贸易有限公司 衢州通成农业发展有限公司 100% MillenMinVenturesInc.& 49.17% 60% 眉山逊达洪通仓储有限责任公司 100% 德弘环球贸易有限公司 100% 衢州通成信息化农贸市场 管理有限公司 #北控集团透过其全资附属公司间接持有北京建设（控股）有限公司（“本公司”）已发行股本66.85% *仅供识别 **合营企业 &联营公司 ∆该交易已于二零二三年八月十日完成 管理层讨论及分析 截至二零二三年六月三十日止六个月（“二零二三年期间”），本集团录得本公司股东应占综合亏损约港币82,690,000元，较截至二零二二年六月三十日止六个月（“二零二二年期间”）所录得之本公司股东应占综合溢利约港币20,230,000元减少约港币102,920,000元。 业务回顾 本集团过往定位为专业地产开发商，以物流仓库、冷库、工业厂房和一级土地开发为重点，同时经营若干商业项目。然而，本集团过往参与的业务属于重资产投资，具有资金积压大、回收周期长的特性，因此本集团设计出一个可持续发展的特定商业模型，使项目获得持续收益的同时，也可以通过经营业绩的改善带动物业价值的提升，并最终在价值体现时抓住市场的最有利时机进行出售，实现最终收益的最大化。自二零一八年起，本集团已积极筹备各成熟项目的资产出售，但受国家操作制度变更、贸易战和地沿政治激烈斗争持续不断的影响，导致整个经济大环境不断恶化，最终在二零二二年才完成了物流仓库两项资产和工业厂房三项资产的出售，并获得了可观的收益。但因时间上的拖延，导致过去四年间财务费用的增加和资产价格的下跌，使本集团持续出现亏损。因此在审慎评估了业务的可持续发展未来后，本集团决定进行业务转型，即逐步退出重资产投资，并基于自二零一九年开始发展的冷链业务对上下游进行渗透，开展中国的食品供应链业务，务求透过重资产出售，实现降低负债和财务费用支出，同时通过增加实现收入多元化，双管齐下地提升本集团的盈利能力。 本集团现有项目亦根据不同分类分别列出如下。 (1)高端和现代化普通仓库 高端和现代化物流仓库类是本集团优先考虑售出的成熟项目，已于二零二二年六月六日完成售出了北京通州区项目的90%权益，余下的10%权益亦于二零二三年八月十日完成出售，回收资金约人民币180,000,000元（相当于约港币203,706,000元）。该分类下的厦门同安区项目、海南澄迈区项目、上海浦东区项目、天津（天津自贸区天津机场区）项目、天津（天津自贸区天津港片区）项目及青岛胶州项目共计约57.2万平方米的项目也在有序安排出售中，目前厦门同安区项目及海南澄迈区项目已签订买卖协议，本集团亦会就相关进展不时向各股东发出公告。 管理层讨论及分析 本集团仍持有的高端和现代化普通仓库的面积和出租率列表如下： 仓库位置 附注 拥有面积 （平方米） 可出租面积 （平方米） 二零二三年 (%) 二零二二年 (%) 上海浦东区1 (a) 211,555 211,555 60.45 51.22 天津（天津自贸区天津机场区）1 (b) 57,670 57,670 43.46 95.28 天津（天津自贸区天津港片区）1 (c) 16,083 16,083 100.00 100.00 厦门同安区2 (d) 92,466 92,466 81.35 77.99 眉山东坡区 (e) 97,809 97,809 65.41 58.26 海南澄迈区2 (f) 48,702 48,702 80.65 72.05 通辽科尔沁区 (g) 31,113 31,113 81.18 78.21 青岛胶州市3 (h) 145,170 – –* –* 700,568 555,398 *在建工程 规划及 营运中 截至六月三十日止六个月平均出租率 附注： 1.本集团有意将此等项目出售，因此项目已分类为持有作出售类别。详情请参阅本公司日期为二零二二年三月十八日之公告及二零二二年八月三日之通函。 2.本集团有意将此等项目出售，因此项目已分类为持有作出售类别。详情请参阅本公司日期为二零二二年三月十八日、二零二三年三月十日及二零二三年四月二十八日之公告及二零二二年八月三日之通函。 3.本集团有此有意将此项目出售，详情请参阅本公司日期为二零二一年十二月三十一日之公告。 管理层讨论及分析 (a)二零二三年，上海经济低迷，面对严峻的租赁形势和市场压力，上海仓库加强与现有租户的沟通联系，积极开展到期续租工作，充分利用自身资源协助租户优化营商环境，并大力拓展新租户资源，发掘现有租户的扩租意向。通过运营团队不懈努力，截至二零二三年六月三十日，项目整体出租率由年初的58.71%提升至62.03%，整体稳中有升，二零二三年上半年新增租赁面积约2,400平方米；临租面积约4,500平方米。 (b)天津（天津机场片区）仓库－天津万士隆国际物流有限公司（“天津万士隆”）仍为天津滨海国际机场内唯一之二级海关监管仓库。而天域万隆物流（天津）有限公司（“天域万隆”）原客户因业务集成重组，于二零二三年二月全面退租，并支付赔偿金折抵租金涵盖至八月中旬。疫情后天津租赁市场整体呈下滑趋势，市场增量客户稀少，且由于天域万隆功能结构受限，截至目前尚未再签订合适租户。天域万隆一、二期及天津万士隆二零二三年上半年平均出租率为43.46%。 (c)天津（天津港片区）仓库乃位于天津港保税区的仓库。该项目的土地总面积为30,003平方米，总建筑面积为16,083平方米。项目由嘉里大通物流有限公司天津分公司整体承租，二零二三年上半年维持满租状态，收入保持稳定。 (d)本集团在福建省厦门市拥有五座库房及两座配套用房，可出租面积合共92,466平方米，库房租户均为国内知名电商和仓配物流企业，配套房由当地一家实业公司承租，截至二零二三年六月底，项目出租率为81.98%。 (e)本集团在四川省眉山市东坡区拥有四座可出租面积合共约97,809平方米之仓库。二零二零至二零二二年受疫情及周边市场激烈竞争的影响，眉山项目出租率出现下滑，但经过团队的不懈努力，目前项目出租率保持稳定，截至二零二三年六月底之出租率提升至73.71%。 (f)本集团在海南省海口市澄迈县拥有两座库房及宿舍综合楼，可出租面积合共48,702平方米。截至二零二三年六月底之出租率为82.20%。剩余库房面积正在与意向客户洽谈中。 (g)本集团通辽项目在进行商业开发前仍作为物流仓储设施进行对外出租。项目位于通辽市中心区域，地理位置优越，紧邻高铁站，交通便利，周边商业设施成熟完备。二零二三年，项目团队克服各方面的不利影响，持续加大招租工作力度，整体出租率稳步提升，二零二三年上半年平均出租率为81.18%。 (h)本集团于二零一九年三月取得青岛市胶州经济技术开发区交大大道西侧、洮河路南侧一块土地，土地总面积为约113,428平方米。该项目紧邻胶州湾高速及即将投入运营的胶州机场，地理位置优越。项目计划建设三座国际标准双层普通库及一座多层冷库，总建筑面积约155,400平方米，可供出租面积约145,170平方米，总投资约人民币6.5亿元。项目已于二零一九年十月开工，预计于二零二四年底完工。 管理层讨论及分析 (2)供应链发展 全国性供应链业务是本集团依托现有已趋向成熟发展的在线和线下冷链和农业批发市场基础设施而延伸重点发展的业务，并进一步藉自主开发的网上交易平台开拓贯穿上下游，目的是成为全国性的食品供应链业务服务商。本集团发展的供应链业务，以提供高货值的进口肉类和水产类交易全程一体化服务为主。随着中国中产社会兴起，对优质食品需求每年正处于快速递增的趋势。然而，中国在过去一段时间，由于行业没有进行改革，供应链行业仍受高投入和低信息化等因素影响，发展比较缓慢，并无形成行业领军企业，因此给予了本集团一个重要的发展机遇。本集团的供应链业务，已开展国际贸易服务、冷链仓储服务和冻品电子商业系统开发。其战略目标是要创建中国最好的供应链行业综合服务平台，充分利用数码化科技手段为客户节省成本和增加收入，对整个链条中的货物、信息、资金实施全面管控，消除金融机构的融资风险。 供应链业务下现有的冷冻仓储详情如下： 仓库位置 拥有仓储量 可出租仓储量 二零二三年 二零二二年 附注 （吨） （吨） (%) (%) 天津汉沽区1 (a) 75,000 45,000 69.86 70.10 青岛城阳区