宝龙地产2024 中期报告

目录 集团简介2 公司资料3 管理层讨论及分析4 权益披露13 企业管治16 中期简明综合资产负债表19 中期简明综合全面收益表21 中期简明综合权益变动表22 中期简明综合现金流量表24 中期财务资料附注25 集团简介 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 宝龙地产控股有限公司(1238.HK（)“本公司”或“宝龙”）及其附属公司 （统称“本集团”）专注开发运营综合性商业地产项目。于2009年10月14日，本公司在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。于2019年12月30日，本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“宝龙商业”）在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。 于2024年6月30日，本集团商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”、 “宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列，住宅项目涵盖从中高檔商品房到别墅等各类业态，加之服务配套齐全、高标准定位的办公楼、酒店及公寓项目，宝龙正以多元立体的业态，不断完善当地城市的零售配套，提升城市品质。从助力中华人民共和国（“中国”）的城市化进程到融入长三角一体化，宝龙始终紧跟国家级战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群，在满足国内不断增长的复合型房地产需求的同时，为社会提供了众多的就业机会，实现了人们对生活的需求和梦想。 本集团的成功发展源于董事局主席许健康先生的创新理念，从一开始就注入企业发展之中，并一直推动着企业变革。本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，继续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 2 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 公司资料 董事 执行董事 许健康先生（董事会主席）许华芳先生（总裁） 肖清平先生施思妮女士张洪峰先生 非执行董事 许华芬女士 独立非执行董事 魏伟峰先生梅建平先生丁祖昱先生刘晓兰女士 （于2024年3月27日获委任） 审核委员会 魏伟峰先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生刘晓兰女士 （于2024年3月27日获委任） 薪酬委员会 梅建平先生（主席）许华芳先生 丁祖昱先生刘晓兰女士 （于2024年3月27日获委任） 提名委员会 许健康先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生刘晓兰女士 （于2024年3月27日获委任） 联席公司秘书 海蒂女士梁慧欣女士 授权代表许华芳先生梁慧欣女士 注册办事处 P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中168-200号信德中心西座 33楼3303室 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦 邮编：201101 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 交通银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 大丰银行股份有限公司东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司（附注）执业会计师 香港 湾仔骆克道33号万通保险大厦23楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlong.com 附注：开元信德会计师事务所有限公司已辞任本公司核数师，自2024年9月3日起生效。本公司将适时就委任本公司新核数师另行刊发公布。 3 管理层讨论及分析 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 市场回顾 今年以来，在国际环境更趋复杂严峻和不确定性的背景下，中国经济延续恢复向好态势，经济运行总体平稳、稳中有进，其长期向好的基本面没有改变，高质量发展的大势没有改变。房地产行业则仍处于深度调整阶段，在坚持房住不炒、因城施策支持刚性和改善性住房需求、保交楼稳民生的政策总基调下，政策环境整体延续宽松态势，随着“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的提出，政策更加聚焦稳市场、去库存。需求端政策主要体现在多地逐步取消限购、限贷、限售等措施，降首付、降房贷利率、降交易税费，降低落户难度，推动人才引进，加大公积金购房支持力度，发放购房补贴等，为购房者入市降低门槛和成本，促进购房需求释放。企业端则仍以防范化解房地产风险为政策主线，深入推进项目“白名单”政策，更加精准支持房地产项目合理融资需求，降低房企经营压力。各房企审时度势，重点聚焦“保交付、稳经营”，践行企业责任担当，力促房地产市场平稳健康发展。 业务回顾 截至2024年6月30日止六个月，本集团于下列主要业务分部，即(i)物业开发；(ii)物业投资；(iii)商业运营及住宅物业管理；和(iv)其他物业开发相关业务，进行其业务活动。于回顾期内，物业开发仍为本集团主要收入来源。 物业开发 受房地产行业经营环境严峻的持续影响，截至2024年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币7,332百万元（截至2023年6月30日止六个月：人民币17,610百万元）。截至2024年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积约为690,941平方米（截至2023年6月30日止六个月：1,135,462平方米）。 4 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论及分析 于截至2024年6月30日止六个月，本集团的合约销售业态分布如下： 截至2024年6月30日止六个月 业态 销售面积 平方米 销售金额 人民币千元 平均售价 人民币╱平方米 商业 282,113 1,845,300 6,541 住宅 408,828 5,486,279 13,420 合计 690,941 7,331,579 10,611 物业投资及商业运营及住宅物业管理 为获取稳定及经常性之收入，本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2024年6月30日，本集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（“建筑面积”）合共约8,226,773平方米（于2023年12月31日：约8,215,509平方米），较2023年12月31日增加约0.1%。 于截至2024年6月30日止六个月，本集团（连同联营公司及共同控制实体）完成了1个新购物中心开业任务，杭州拱墅宝龙广场于2024年5月24日成功开业，由本集团运营管理的1个轻资产项目台州杜桥宝龙广场于2024年1月13日成功开业。于2024年6月30日，本集团持有及管理的购物中心已达61家，另管理9家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。 酒店业务 本集团继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源，以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。 于2024年6月30日，本集团旗下拥有7家国际品牌酒店（上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店），并拥有及经营11家自创品牌连锁酒店（泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、盐城宝龙艺悦精选酒店、泰安宝龙艺珺酒店、金华盘安宝龙艺珺酒店及绍兴柯桥艺珺酒店）。 土地储备 本集团未来将坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域；本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 于2024年6月30日，本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为18.56百万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为15.17百万平方米；持作未来发展物业约为3.39百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2024年6月30日，本集团土地储备约59.9%分布于长三角地区。 5 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论及分析 展望 预期2024年下半年，房地产行业将聚焦“稳市场、去库存”，更好统筹发展和安全，持续防范化解重点领域风险。为适应房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，未来将加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，加大保障性住房建设和供给，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，不断完善“市场+保障”住房供应体系，更好满足居民刚性和改善性住房需求。预期需求端宽松政策将持续加码，企业端合理融资需求将持续细化落实，加强审核及管理“白名单”项目，强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设的资金保障。在房地产行业逐步构建发展新模式的阶段，各房企将继续坚持“保交付、稳经营”，持续加强精细化管控，夯实提升产品力和服务力，积极探索符合自身优势的发展新模式，努力实现企业持续稳健经营及高质量发展。 面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇，本集团于2024年中提出“再燃激情、滴水穿石”的发展主题，聚焦2024年下半年重点工作“再燃激情、一城一策、全面担当”，积聚团队活力，达共识解目标，积小胜为大胜，全盘统筹规划，上下及时贯通，坚决执行策略，极致挖掘资源，扛起营销业绩，责任一路到底。在艰难的大环境中，本集团将始终坚持稳健经营，坚守“保交付”底线，坚定做负责任的企业，坚持品质为先、责任为先的原则，聚焦“好房子”建设，持续提升精细化管理，充分挖掘产品品质细节的差异化优势，科学化成本管控，不断优化产品与服务，持续增强产品力与品牌力，形成企业核心优势竞争力。全员坚定信心，团结拼搏，全力以赴，攻坚克难，为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 本集团将继续集成并巩固优势资源，力争年内实现高品质开业计划。本集团旗下宝龙商业将继续坚持深耕长三角的战略布局，以“全力招商精益运营、分类管理价值提升、注重人才梯队构建”为导向，积极应对市场和消费新变化，突破传统品牌招商思维，创新招商资源，提升项目运营的精细化管理水平，激发运营团队的活力和积极性。分类管理在营项目，打磨标杆项目服务细节，对培育期和需提升项目制定专属招调方案，全面提升项目经营水平和竞争力。多维度推动人才梯队建设，注重文化建设，继续优化组织效能，打造行业一流商业运营团队。 6 宝龙地产控股有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论及分析 为积极应对本集团流动性压力，本集团将继续采取一系列流动性管理措施，加快销售款和其他应收款的回笼，延长部分借款的债务期限，持续优化融资结构，降低融资成本，全力推进境外债务的整体管理可行方案，努力盘活存量资产，加强资产管理，提升出租率和租金水平，精简组织架构提高效率，节省各项运营及行政费用，持续稳定公司经营，确保房地产开发项目能够按时交付，为本集团可持续发展保障现金资源。 本集团将积极推进人才与企业的协同发展，要求员工秉承务实文化，重新定义自我。激活个体，实现自我价值；流程再造，提高工作效率；多维激励，打造精英团队。本集团将继续