宝龙商业2023 中期报告

目录 集团简介2 公司资料3 管理层讨论与分析4 其他资料17 中期简明综合全面收益表26 中期简明综合资产负债表27 中期简明综合权益变动表29 中期简明综合现金流量表30 中期财务资料附注31 二零二三年中期报告2 集团简介 宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“本公司”或“宝龙商业”）及其附属公司（统称“本集团”）为一家中华人民共和国（“中国”）领先的商业运营服务供应商。本公司于2019年12月30日（“上市日期”）在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市 （“上市”），成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。本集团坚持深耕布局长三角区域，聚焦经济发展 活力高的城市集群，围绕城市需求出发，致力于打造美好城市生活。 本集团主要以四个品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”提供商业运营服务，截至2023年6月30日，本集团有95处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积（“建筑面积”）注约为10.7百万平方米（“平方米”）；已签约零售商业物业143个，总合约建筑面积约为15.3百万平方米。 本集团亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。截至2023年6月30日，本集团有住宅物业管理服务已交付物业105个，总已交付建筑面积约为20.1百万平方米；已签约物业139个，总签约建筑面积约29.8百万平方米。 本集团将继续秉承“让空间有爱”的使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商，持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 注：除非另有说明，本报告所指所有商业物业的“建筑面积”均包含停车场的面积。 宝龙商业管理控股有限公司3 公司资料 董事 执行董事 许华芳先生（董事会主席）陈德力先生（行政总裁） 非执行董事 张云峰先生（于2023年3月29日由执行董事调任为非执行董事，并于2023年3月29日辞任首席财务官） 许华芬女士许华琳女士 独立非执行董事 陆雄文博士伍绮琴女士陈惠仁先生 审核委员会 伍绮琴女士（主席） 陈惠仁先生陆雄文博士 薪酬委员会 陆雄文博士（主席） 许华芳先生陈惠仁先生 提名委员会 许华芳先生（主席） 陈惠仁先生陆雄文博士 公司秘书 金红女士（于2023年3月29日辞任） 张依婷女士（于2023年3月29日获委任）梁慧欣女士 授权代表张云峰先生梁慧欣女士 MaplesCorporateServicesLimited P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104 CaymanIslands 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlongcm.com 香港营业地点 香港 铜锣湾希慎道33号 利园一期19楼 注册办事处 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦邮编：201101 股份过户登记总处 MaplesFundServices(Cayman)Limited P.O.Box1093BoundaryHallCricketSquare GrandCaymanKY1-1102CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港九龙尖沙咀 天文台道8号10楼 香港法律顾问 二零二三年中期报告4 管理层讨论与分析 概览 本集团为一家中国领先的商业运营服务供应商。截至2023年6月30日，共有95处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为10.7百万平方米；已签约零售商业物业143个，总合约建筑面积约为15.3百万平方米。本公司的品牌于运营所在市场获得广泛认可，本公司已于2023年3月荣获中国指数研究院颁发的“2023中国商业地产百强企业TOP10”及2023年5月荣获赢商网颁发的 “年度商业地产卓越企业”；及2023年6月荣获联商网颁发的“2022年度城市商业杰出运营商”等其他奖项。 本集团亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。截至2023年6月30日，本集团住宅物业管理服务已交付项目105个，总已交付建筑面积约为20.1百万平方米；已签约项目139个，总签约建筑面积约为29.8百万平方米。 本公司的使命是“让空间有爱”，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 业务回顾 截至2023年6月30日止六个月（“报告期”），本公司于下列主要业务分部，即(i)商业运营服务；及(ii)住宅物业管理服务进行业 务活动。商业运营服务为本集团主要收入来源。 商业运营服务：本公司为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。主要包括： (i)于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务； (ii)于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务；及 (iii)向位处购物街及商场的单位提供商业物业租赁服务。 住宅物业管理服务：本集团为住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。主要包括： (i)为物业开发商提供预售活动的预售管理服务，如预售示范单位及销售办公室的清洁、安保及维护； (ii)为业主或业主委员会于交付后阶段提供物业管理服务，如安保、清洁、园艺及维修及维护服务；及 (iii)为在管物业之业主、租户或住户提供其他增值服务，如交付前筹备及垃圾处理服务、公共区域、广告位及停车场管理服务。 宝龙商业管理控股有限公司 5 管理层讨论与分析 下表载列本集团于所示期间按业务分部划分的毛利及毛利率： 截至6月30日止六个月 2023年2022年 毛利毛利率毛利毛利率 人民币千元%人民币千元% 商业运营服务 住宅物业管理服务 378,318 59,893 36.1 26.4 367,983 62,451 35.9 25.8 总计 438,211 34.4 430,434 34.0 商业运营服务 本集团主要通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌为业主、商户及消费者提供专业的商业运营服务。 截至2023年6月30日止六个月，本集团商业运营服务实现总收入约为人民币1,047.9百万元，较截至2022年6月30日止六个月约人民币1,024.5百万元增加约2.3%；已开业建筑面积约为10.7百万平方米，较2022年同期约10.2百万平方米增加约0.5百万平方米；已开业项目数95个，较2022年同期91个净增4个；合约建筑面积约为15.3百万平方米，较2022年同期约14.7百万平方米增加约0.6百万平方米。 1,024,538 10,234 14,699 1,047,889 10,701 15,265 总计 727,095 19,885 277,558 6,522 166 3,546 9,540 416 4,743 754,161 16,539 277,189 6,744 166 3,791 9,986 416 4,863 长三角(1) 珠三角(2) 其他(3) （以千计） 2022年 已开业 建筑面积收入 平方米人民币元 合约建筑面积 平方米 2023年 已开业 建筑面积收入 平方米人民币元 合约 建筑面积 平方米 截至6月30日止六个月 下表载列按地区划分的于所示日期的合约建筑面积及已开业建筑面积及于所示期间商业运营服务分部的收入明细： 二零二三年中期报告6 管理层讨论与分析 附注： (1)包括上海直辖市、浙江省、江苏省及安徽省。 (2)包括广东省。 (3)包括除上述(1)和(2)之外的其他城市。 新增已开业项目 本集团截至2023年6月30日止六个月新增已开业零售商业物业项目如下表所示： 序号项目名称 开业日期 城市 地理分区 项目来源 管理方 管理模式 总建筑面积 商场 商业街 停车场 年╱月（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 宝龙天地1舟山普陀宝龙天地2023年6月 舟山 长三角 宝龙地产 宝龙商业 委托管理 92,100 – 40,800 51,300 小计 92,100 – 40,800 51,300 宝龙星汇1海盐北大街 2023年6月 嘉兴 长三角 第三方 宝龙星汇 委托管理 55,570 – 35,630 19,940 小计 55,570 – 35,630 19,940 总计 147,670 – 76,430 71,240 合计 90.8 92.6 10,701 (1)出租率乃基于内部记录，按各有关期末零售商业物业的实际租赁面积除以可用租赁面积计算得出。出租率仅适用于本集团已有提供租户招揽服务的零售商业物业，而一年内不同期间的出租率可能会有高低波动。 序号项目名称 城市 地理分区 管理方 管理模式 预计建筑面积 （平方米） 宝龙商业管理控股有限公司 7 管理层讨论与分析 新增签约项目 在截至2023年6月30日止六个月内及截至本中期报告日期止，新增签约零售商业物业项目如下表所示： 来自独立第三方 1香塘宝龙广场 2上饶水南街(1) 太仓 上饶 长三角 其他 宝龙商业 宝龙星汇 委托管理 咨询顾问 70,000 158,000 小计 228,000 总计 228,000 (1)项目签约时间为2023年8月，不包含在2023年上半年各类统计数据范围内。 出租率 下表载列于2023年6月30日本集团按产品类型划分的运营中的零售商业物业平均出租率及在管建筑面积。 平均出租率(1) 于2023年 6月30日 产品类型 2023年 6月30日 2022年12月31日 已开业建筑面积 % % （千平方米） 宝龙一城 99.4 98.5 171 宝龙城 97.9 98.4 574 宝龙广场 90.1 92.2 8,445 宝龙天地 92.1 92.5 516 宝龙星汇 92.3 92.3 995 二零二三年中期报告8 管理层讨论与分析 2023年下半年计划开业项目 本集团2023年下半年零售商业物业项目计划开业如下表所示： 序号项目名称 开业日期(1) 年╱月 城市 地理分区 项目来源 管理模式 预计 总建筑面积 （平方米） 宝龙广场 1余姚宝龙广场2023年10月宁波长三角宝龙地产委托管理65,915 2景德镇宝龙广场2023年10月景德镇其他宝龙地产委托管理129,209 3金华金义宝龙广场2023年10月金华长三角宝龙地产委托管理92,743 4徐州和信宝龙广场2023年10月徐州长三角第三方委托管理197,251 5杭州拱墅宝龙广场2023年12月杭州长三角宝龙地产委托管理98,264 6邳州宝龙广场2023年12月徐州长三角宝龙地产委托管理129,514 7临海宝龙广场2023年12月台州长三角第三方整租50,215 小计763,111 宝龙天地 1厦门圆博苑宝龙天地2023年10月厦门其他第三方整租14,705 2厦门文灶2023年12月厦门其他第三方整租41,658 小计56,363 宝龙星汇 1天台文化中心宝龙天地2023年10月台州长三角第三方委托管理18,227 2温州乐清宝龙广场2023年12月温州长三角第三方委托管理56,000 小计74,227 总计893,701 （1）所有项目的开业日期仅为预计，实际开业日期视相关项目进展情况。 截至6月30日止六个月 合约 建筑面积 平方米 2023年 已交付 建筑面积收入 平方米人民币元 合约建筑面积 平方米 2022年 已交付 建筑面积收入 平方米人民币元 （以千计） 宝龙商业管理控股有限公司 9 管理层讨论与分析 住宅物业管理服务 截至2023年6月30日止六个月，本集团住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为人民币2