宝龙地产2023 中期报告

目录 集团简介2 公司资料3 管理层讨论及分析4 权益披露13 企业管治16 中期简明综合资产负债表19 中期简明综合全面收益表21 中期简明综合权益变动表22 中期简明综合现金流量表24 中期财务资料附注25 集团简介 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 2 宝龙地产控股有限公司(1238.HK（)“本公司”或“宝龙”）及其附属公司 （统称“本集团”）专注开发运营综合性商业地产项目。于2009年10月14日，本公司在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。于2019年12月30日，本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“宝龙商业”）在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。 于2023年6月30日，本集团商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”、 “宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列，住宅项目涵盖从中高檔商品房到别墅等各类业态，加之服务配套齐全、高标准定位的办公楼、酒店及公寓项目，宝龙正以多元立体的业态，不断完善当地城市的零售配套，提升城市品质。从助力中华人民共和国（“中国”）的城市化进程到融入长三角一体化，宝龙始终紧跟国家级战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群，在满足国内不断增长的复合型房地产需求的同时，为社会提供了众多的就业机会，实现了人们对生活的需求和梦想。 本集团的成功发展源于董事局主席许健康先生的创新理念，从一开始就注入企业发展之中，并一直推动着企业变革。本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，继续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 公司资料 董事 执行董事 许健康先生（董事会主席）许华芳先生（总裁） 肖清平先生施思妮女士张洪峰先生 非执行董事 许华芬女士 独立非执行董事 魏伟峰先生梅建平先生丁祖昱先生 审核委员会 魏伟峰先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 薪酬委员会 梅建平先生（主席）许华芳先生 丁祖昱先生 提名委员会 许健康先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 联席公司秘书 海蒂女士梁慧欣女士 授权代表许华芳先生梁慧欣女士 注册办事处 P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中168-200号信德中心西座 33楼3303室 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦 邮编：201101 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司东亚银行有限公司 平安银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司大丰银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港九龙尖沙咀天文台道8号10楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlong.com 3 管理层讨论及分析 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 市场回顾 今年以来，在国际环境复杂严峻、世界经济整体增长乏力的背景下，中国经济仍呈现回升向好态势，高质量发展稳步推进，展现出巨大的发展韧性和潜力，其长期向好的基本面没有改变。房地产行业则仍处于深度调整期，在坚持房住不炒、因城施策支持刚性和改善性住房需求、保交楼稳民生的政策主基调下，政策环境整体延续宽松态势。需求端宽松主要体现在各地逐步松绑过往限购、限贷、限售等措施，降首付、降房贷利率，优化公积金购房支持力度，发放购房补贴等，为购房者入市降低门槛和成本，促进合理住房消费。企业端则以防范化解房企风险为政策优化主线，改善优质房企资产负债状况，加大保交楼金融支持。各房企审时度势，重点聚焦“保交付、稳经营”，践行企业责任担当，力促房地产市场平稳健康发展。 业务回顾 截至2023年6月30日止六个月，本集团于下列主要业务分部，即(i)物业开发；(ii)物业投资；(iii)商业运营及住宅物业管理；和(iv)其他物业开发相关业务，进行其业务活动。于回顾期内，物业开发仍为本集团主要收入来源。 物业开发 受房地产行业经营环境严峻的持续影响，截至2023年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币17,610百万元（截至2022年6月30日止六个月：人民币23,241百万元）。截至2023年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积约为1,135,462平方米（截至2022年6月30日止六个月：1,532,058平方米）。 4 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论及分析 于截至2023年6月30日止六个月，本集团的合约销售业态分布如下： 截至2023年6月30日止六个月 业态 销售面积 平方米 销售金额 人民币千元 平均售价 人民币╱平方米 商业 229,270 3,375,773 14,724 住宅 906,192 14,234,103 15,708 合计 1,135,462 17,609,876 15,509 物业投资及商业运营及住宅物业管理 为获取稳定及经常性之收入，本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2023年6月30日，本集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（“建筑面积”）合共约7,834,363平方米（于2022年12月31日：约7,743,836平方米），较2022年12月31日增加约1.2%。 于截至2023年6月30日止六个月，由本集团运营管理的1个轻资产项目香塘宝龙广场已于2023年5月16日成功开业。于2023年6月30日，本集团持有及管理的购物中心已达60家，另管理10家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。 酒店业务 本集团继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源，以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。 于2023年6月30日，本集团旗下拥有8家国际品牌酒店（上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店、盐城雅乐轩酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店），并拥有及经营11家自创品牌连锁酒店（青岛宝龙艺筑酒店、泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、烟台蓬莱艺珺酒店、泰安宝龙艺珺酒店及金华盘安宝龙艺珺酒店）。 土地储备 本集团未来将坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域；本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 于2023年6月30日，本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为23.67百万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为20.61百万平方米；持作未来发展物业约为3.06百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2023年6月30日，本集团土地储备约64.2%分布于长三角地区。 5 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论及分析 展望 随着房地产行业正从过去高速发展逐步转向平稳发展的新趋势，房地产市场供求关系和城镇化格局等正发生重大趋势性、结构性变化，不同城市、区域之间的分化特征日趋明显。预期2023年下半年，中国房地产行业将在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下继续有序宽松，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，防范化解房地产金融风险，继续加大保交楼金融支持，确保房地产市场平稳健康发展。在房地产行业逐步迈向高质量平稳发展的阶段，各房企将继续围绕“保交付、稳经营”，持续加强精细化管控，以过硬的交付力、产品力、服务力，努力实现企业持续稳健经营及高质量可持续发展。 面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇，本集团于2023年中提出“攻坚克难、智勇前行”的发展主题，贯彻落实“以项目为中心，创造新价值”的经营管理工作方针，围绕“管理变革、排除障碍、全面开花”取得“销售确保达成”，围绕“强化预算、精准使用、融资突破”达成“资金有效管控”，围绕“关键资源、全程紧盯、使命必达”达成 “项目全力冲刺”，围绕“打破常规、充分挖掘、超越预期”达成“价值最大实现”，围绕“责任机制、人岗匹配、助力业务”达成“管理持续落地”，继续回归良性发展轨道。在房地产行业依然面临挑战的大环境中，本集团将始终努力坚持稳健经营，坚守“保交付”底线，重信守约将“品质交付”作为目标，履行承诺保障各地项目全力交付。全面提升精细化管理，务实做好计划制定与执行。全员坚定信心，发挥团队精神无私奉献，勇于承担在企业稳健发展中的工作责任和历史使命，为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 本集团将继续集成并巩固优势资源，力争年内实现高品质开业计划。继续坚持以客户和品质服务为导向，持续提升项目经营品质及商业氛围，加快现有项目的调整翻新进程，巧用科技赋能智慧商业，全面提升项目管理效能。积极应对市场和消费变化，突破思维、打破常规，不断优化升级业态组合、树立项目标签，打造丰富的消费场景，进一步激发商业活力，不断提高消费者满意度，满足消费者多元化生活方式。 6 宝龙地产控股有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论及分析 在中国房地产行业处于深度调整期的背景下，本集团将持续加强财务风险管理，全力保障本集团现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，严控整体负债规模，努力盘活存量资产，加强资产管理，提升出租率和租金水平，降低财务杠杆，降低资产负债率，优化财务融资结构，持续提升融资能力，降低融资成本，加强费用管控，严控各项非核心非必要的经营支出，不断推进稳健安全的财务管控体系，持续完善并优化信息化的财务管理能力，尤其是宝龙财务共享中心完善，提升财务效能，提高财务风险管理及内控作用。 本集团将积极推进人才与企业的协同发展，要求员工秉承务实文化，重新定义自我。激活个体，实现自我价值；流程再造，提高工作效率；多维激励，打造精英团队。本集团将继续秉承“激发潜能、汇聚精英”的人才战略，为人才发展搭建平台、创造机会，实现共生共赢。 本集团将始终秉承社会责任企业公民的初心，坚定做负责任的企业，坚持走高质量可持续发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 财务回顾 收入 本集团的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入及其他物业开发相关业务收入。截至2023年6月30日止六个月，本集团录得总收入约为