宝龙地产2022 中期报告

目录 集团简介2 公司资料3 管理层讨论及分析4 权益披露13 企业管治17 中期简明综合资产负债表20 中期简明综合全面收益表22 中期简明综合权益变动表23 中期简明综合现金流量表25 中期财务资料附注26 集团简介 宝龙地产控股有限公司二零二二年中期报告 宝龙地产控股有限公司(1238.HK（)“本公司”或“宝龙”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）专注开发运营综合性商业地产项目。于2009年10月14日，本公司在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。于2019年12月30日，本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“宝龙商业”）在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。 于2022年6月30日，本集团商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”、 “宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列，住宅项目涵盖从中高檔商品房到别墅等各类业态，加之服务配套齐全、高标准定位的办公楼、酒店及公寓项目，宝龙正以多元立体的业态，不断完善当地城市的零售配套，提升城市品质。从助力中华人民共和国（“中国”）的城市化进程到融入长三角一体化，宝龙始终紧跟国家级战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群，在满足国内不断增长的复合型房地产需求的同时，为社会提供了众多的就业机会，实现了人们对生活的需求和梦想。 本集团的成功发展源于董事局主席许健康先生的创新理念，从一开始就注入企业发展之中，并一直推动着企业变革。本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，继续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 2 宝龙地产控股有限公司二零二二年中期报告 公司资料 董事 执行董事 许健康先生（董事会主席）许华芳先生（总裁） 肖清平先生施思妮女士张洪峰先生 非执行董事 许华芬女士 独立非执行董事 魏伟峰先生梅建平先生丁祖昱先生 审核委员会 魏伟峰先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 薪酬委员会 梅建平先生（主席）许华芳先生 丁祖昱先生 提名委员会 许健康先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 联席公司秘书 海蒂女士 孙佩真女士（于2022年8月30日辞任）梁慧欣女士（于2022年8月30日获委任） 授权代表 许华芳先生 孙佩真女士（于2022年8月30日辞任）梁慧欣女士（于2022年8月30日获委任） 注册办事处 P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港 皇后大道中99号中环中心 56楼5603室 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦 邮编：201101 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司 中国邮政储蓄银行股份有限公司大丰银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港九龙尖沙咀天文台道8号10楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlong.com 3 管理层讨论及分析 宝龙地产控股有限公司二零二二年中期报告 市场回顾 2022年上半年，在国际环境复杂严峻，国内疫情出现多发散发，突发因素超出预期的背景下，中国经济仍呈现企稳回升态势，展现了其韧性强、潜力足、长期向好的基本特点。在房地产领域，市场正历经下行到筑底趋稳的过程，在以稳为主、房住不炒、因城施策支持刚性和改善性合理住房需求、稳妥实施房地产金融审慎管理制度的政策主基调下，各地频繁优化房地产调控政策，需求端政策不断发力，纷纷出台降房贷利率、降首付、放宽限购限贷限售、加大公积金购房支持力度、人才引进等举措，助力房地产市场回暖。各房企审时度势，聚焦保稳定、保交付、保品质，力促房地产市场平稳健康发展和良性循环。 业务回顾 截至2022年6月30日止六个月，本集团于下列主要业务分部，即(i)物业开发；(ii)物业投资；(iii)商业运营及住宅物业管理；和(iv)其他物业开发相关业务，进行其业务活动。于回顾期内，物业开发仍为本集团主要收入来源。 物业开发 受房地产行业经营环境严峻及国内疫情的持续影响，截至2022年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币23,241百万元（截至2021年6月30日止六个月：人民币53,039百万元）。截至 2022年6月30日止六个月，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积约为1,532,058平方米（截至2021年6月30日止六个月：3,385,793平方米）。 于截至2022年6月30日止六个月，本集团的合约销售业态分布如下： 截至2022年6月30日止六个月 业态 销售面积 平方米 销售金额 人民币百万元 平均售价 人民币╱平方米 商业 522,485 7,976 15,266 住宅 1,009,573 15,265 15,120 合计 1,532,058 23,241 15,170 物业投资及商业运营及住宅物业管理 为获取稳定及经常性之收入，本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2022年6月30日，本集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（“建筑面积”）合共约7,622,378平方米（于2021年12月31日：约7,286,508平方米），较2021年12月31日增加约4.6%。 于截至2022年6月30日止六个月，本集团（连同联营公司及共同控制实体）完成了1个新购物中心开业任务。台州椒江宝龙城于2022年6月24日成功开业。于2022年6月30日，本集团持有及管理的购物中心已达60家，另管理8家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。 酒店业务 本集团继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源，以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。 于2022年6月30日，本集团旗下拥有8家国际品牌酒店（上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店、盐城雅乐轩酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店），并拥有及经营12家自创品牌连锁酒店（青岛宝龙艺筑酒店、泉州安溪宝龙艺筑酒店、淮安艺悦酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、烟台蓬莱艺珺酒店、烟台蓬莱艺悦酒店及泰安宝龙艺珺酒店）。 土地储备 本集团的土地储备策略为确保足以支持本集团未来约三至五年的用地发展，未来将继续坚持并优化“1+1+N”发展战略，重点布局长三角与粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区；精准布局，及时掌握政策走向，严格遵守价值投资的原则。 于2022年6月30日，本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为31.5百万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为26.8百万平方米；持作未来发展物业约为4.7百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2022年6月30日，本集团土地储备接近百分之六十八分布于长三角地区。 宝龙地产控股有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论及分析 展望 在各地陆续出台稳楼市措施，政策端接连释放改善信号的背景下，预期2022年下半年，房地产市场有望逐步回稳，成交预计整体好于上半年。随着各地深入贯彻落实因城施策，各区域和城市的房地产市场分化或将愈加显着，预计一二线城市将率先企稳，尤其是长三角与粤港澳大湾区的核心城市，而部分长期供地过量的城市去库存仍存压力。在房地产行业逐步迈向高质量发展的阶段，各房企将保持稳中求进的态势，紧跟各地政策形势，及时把握结构性机会，提升精益化管理，更加注重产品力与服务力，努力实现企业持续稳健经营及高质量可持续发展。 面对复杂严峻的国际形势、国内疫情多发散发及房地产行业进入深度调整期所带来的诸多挑战，本集团于2022年中提出“聚力攻坚、勇拓新局”的发展主题，下半年将重点围绕“保销售、保交房、保还款”，坚决落实一城一策，坚决销售突破，全力保障交房，确保资金平衡，高效盘活资产，充分发挥资源，强化信心凝聚。坚持责任为先原则，坚定做负责任的企业。坚持品质为先，深入研究客户需求和市场环境，及时调整产品的规划定位，以精细化管理夯实产品品质，持续提升产品力和服务力。上下结合，资源贯通，优化成本管理。科学管理团队，落实责任到位，激发员工潜能，凝聚团队力量。 本集团将继续坚持并优化“1+1+N”发展战略，重点布局长三角及粤港澳大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区，审慎拓展优质土地储备，为持续稳健经营及高质量发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 本集团将继续集成并巩固优势资源，力争年内实现高品质开业计划。继续坚持以客户和品质服务为导向，持续全面提升项目管理品质及效率，对优质项目持续招调迭代，打造更多的行业标杆。巩固商业数字化体系，借助智慧商业继续扩大商业轻资产输出的拓展力度，进一步激发商业活力，提升消费者体验，为品牌持续赋能，构建一个更多元的“宝龙商业生态圈”。 本集团将继续推进稳健安全的财务管控体系，不断完善并优化信息化的财务管理能力，提升财务效能，提高财务内控作用。同时，本集团将严控整体负债规模，优化财务融资结构，持续提升融资能力，降低融资成本。 本集团将积极推进人才与企业的协同发展，要求员工秉承务实文化，重新定义自我。激活个体，实现自我价值；流程再造，提高工作效率；多维激励，打造精英团队。本集团将继续秉承“激发潜能、汇聚精英”的人才战略，为人才发展搭建平台、创造机会，实现共生共赢。 本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 财务回顾 收入 本集团的收入主要包括物业销售收入、投资物业租金收入、提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入及其他物业开发相关业务收入。截至2022年6月30日止六个月，本集团录得总收入约为人民币16,897百万元（截至2021年6月30日止六个月：约人民币20,730百万元），较2021年同期下降约18.5%，主要是由于物业销售收入减少所致。 物业销售收入 于截至2022年6月30日止六个月，本集团紧密符合其原定的竣工及交付时间表交付相应项目。截至2022年6月30日止六个月，已出售及交付项目的收入约为人民币14,547百万元（截至2021年6月30日止六个月：约人民币18,421百万元），较2021年同期减少约21.0%，主要是由于物业交付减少所致。 于截至2022年6月30日止六个月，已出售及交付物业业态分布如下： 截至2022年6月30日止六个月 区域 已出售及交付建筑面积 已出售及交付金额 平均售价 （平方米）（人民