房地产市场周报：调控政策迎来重大转变，楼市表现仍有待观察

证券研究报告 策略点评 调控政策迎来重大转变，楼市表现仍有待观察 房地产市场周报（05.13-05.19） 2024年05月21日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 11% 1% -9% -19% 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 % 1M 3M 12M 上证指数 4.89 10.05 -4.16 沪深300 4.75 9.30 -7.55 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场专题报告：日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示2024-05-17 2房地产市场周报：多城相继优化限购政策，市场信心仍有待修复2024-05-14 3房地产市场周报：政治局会议定调政策方向， 房地产调控将更加积极2024-05-08 本周观点：本周各能级城市商品房销售情况出现分化，30大中城市中 一二线城市成交面积环比分别上升4.95%、5.22%，而三线城市则环比下降17.27%，这反映住房需求的结构性特征正在凸显。从政策面来看，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部等四部门于5月17日推出了一系列房地产新政，中央在信贷政策、政府收储、保交楼以及房企融资等方面均加大了支持力度。央行主导的信贷政策“三箭齐发”，标志着“限贷”政策全面放开，这表明政策对需求端的支持力度在持续加大。此外，根据住建部的部署，先前已在郑州等部分城市试点的政府收储将在全国范围内推广，预计后续政府收储和住房“以旧换新”将成为消化存量住房的主要抓手，全国商品房的去库存压力有望得到缓解。总体来看，当前房地产市场调控政策已迎来重大转变，随着供需两端政策形成合力，房地产供需关系有望恢复健康，特别是部分高能级核心城市的住房需求仍有增长空间。考虑到当前市场预期尚未完全修复，短期内市场表现仍有待观察，各项具体举措还需加力落实。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）5月17日，央行印发通知，宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率 政策下限、下调个人住房公积金贷款利率。（2）5月17日，央行、国家金融监督管理总局印发通知，下调个人住房贷款最低首付款比例。（3）央行副行长陶玲17日介绍，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。 本周商品房与土地市场重点高频数据：本周30大中城市整体新房成交量环比略有收缩，但一二线城市成交面积维持增长态势；由于政策聚焦去库存和盘活存量项目，土地供需有所缩量。5月13日至5月 19日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少0.40%，同比减少 38.95%；100大中城市成交土地环比减少60.79%，同比减少71.77%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程” 将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1央行调整商业性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率5 2.2央行、国家金融监管总局调整个人住房贷款最低首付款比例5 2.3央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年4月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.2%,销售额累计同比下降28.3%；商品房销售面积当月值已连续31个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-4月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅相比一季度有所 扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，4月国房景气指数降至92.02，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，政策调控迎来重大转变，期待房地产市场作出积极反响。本周各能级城市商品房销售情况出现分化，30大中城市中一二线城市成交面积环比分别上升4.95%、 5.22%，而三线城市则环比下降17.27%，这反映住房需求的结构性特征正在凸显。从政策面来看，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部等四部门于5月17日推出了一系列房地产新政，中央在信贷政策、政府收储、保交楼以及房企融资等方面均加大了支持力度。央行主导的信贷政策“三箭齐发”，标志着“限贷”政策全面放开，这表明政策对需求端的支持力度在持续加大。此外，根据住建部的部署，先前已在郑州等部分城市试点的政府收储将在全国范围内推广，预计后续政府收储和住房“以旧换新”将成为消化存量住房的主要抓手，全国商品房的去库存压力有望得到缓解。总体来看，当前房地产市场调控政策已迎来重大转变，随着供需两端政策形成合力，房地产供需关系有望恢复健康，特别是部分高能级核心城市的住房需求仍有增长空间。考虑到当前市场预期尚未完全修复，短期内市场表现仍有待观察，各项具体举措还需加力落实。 2本周政策动态及重要消息 2.1央行调整商业性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率 为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，央行印发《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》和《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。通知主要内容包括：一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二、自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含 5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 来源：人民银行 2.2央行、国家金融监管总局调整个人住房贷款最低首付款比例 为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。通知要求：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首