银行行业深度报告：存量按揭调降靴子落地，多措并举缓释负债压力

行业深度报告 银行 2024年9月24日 存量按揭调降靴子落地，多措并举缓释负债压力 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业半年度策略报告*银行*盈利寻底，红利先行*强于大市20240619 证券分析师 袁喆奇投资咨询资格编号 S1060520080003 YUANZHEQI052@pingan.com.cn 研究助理 许淼一般证券从业资格编号 S1060123020012 XUMIAO533@pingan.com.cn 平安观点： 存量按揭贷款调整落地，引导存量房贷利率靠近新发利率。9月24日，央 行行长潘功胜在国务院新闻发布会上表示将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例至15%，各地可以自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。自 23年9月以来，存量房贷利率再次迎来下调，居民端现金流压力的降低以及存量和新发按揭利率差的缩窄有望缓解目前提前还贷现象，关注政策合力背景下需求恢复情况。 政策调整冲击盈利，多措并举缓释息差压力。我们基于35家银行24H1财报以及25年全年万得一致预期测算本次政策调整对于上市银行息差、营 收和盈利的冲击情况。若本次存量按揭贷款下降50BP，预计对于主要上市银行25年整体平均息差的负面影响约为6.38BP，对于营收和盈利的负面影响约为3.0%/6.0%。同时央行行长潘功胜提出将引导存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定，成本端空间成为支撑银行息差的重要因素。我们基于35家银行24H1财报以及25年全年万得一致预期数据，在假设活期存款成本下降10BP，定期存款利率下降20BP的背景下，对于上市银行整体平均净息差约贡献11.6BP，贡献营收和净利润增幅约5.5%/11.0%。并且能够看到以降准政策的落地同时呵护了银行净息差水平，存款准备金率将下调50BP，释放长期流动性1万亿元。我们根据上市银行24H1数据以及万得一致预期测算，本次全面降准有利于缓解息差0.6BP，提升利润贡献率约0.6%，经营压力有所缓解。综合来看，存量按揭利率调整对于银行息差、营收和盈利的冲击不可避免，特别是按揭贷款占比更高的国有大行受到的冲击更为明显，但若考虑负债成本红利释放以及监管对于银行业经营的关注，特别是若考虑政策落地之后对于提前还贷现象的改善以及居民消费潜力的释放，对银行负面冲击或将进一步减弱。 投资建议：红利逻辑延续，继续关注银行股息配置价值。我们继续看好银 行板块全年表现，资产荒背景下银行作为类固收资产的配置价值依然存在，截至9月24日，银行板块对应静态估值0.57倍，按9月24日股价 计算上市银行平均股息率5.07%，较无风险利率溢价水平仍处高位。个股 维度，高股息银行的配置价值依然突出（工行、建行、上海），同时关注稳增长和地产政策发力效果对区域行（成都、长沙、苏州、常熟、宁波）和股份行（兴业、招行）的催化。 行业报 告 行业深度报 告 证券研究报告 风险提示：1）宏观经济下行导致行业资产质量压力超预期抬升。2）利率下行导致行业息差收窄超预期。3）金融政策监管风险。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 一、存量按揭贷款调整落地，引导存量房贷利率靠近新发利率4 二、政策调整冲击盈利，多措并举缓释息差压力7 2.1存量按揭调整冲击银行经营，负面冲击幅度相对可控7 2.2多措并举释放红利，呵护银行息差水平8 三、投资建议：红利逻辑延续，继续关注银行股息配置价值14 四、风险提示16 图表目录 图表1商品房销售数据持续低迷4 图表2按揭贷款余额同比负增4 图表3按揭贷款加权利率持续下行5 图表4公积金贷款利率5 图表5全国主要城市商业房贷利率下限5 图表6存量按揭利率调整对于上市银行息差、营收和盈利冲击7 图表7国有大行挂牌利率持续调降8 图表8对公活期存款利率下降明显9 图表9二季度成本端红利释放进度明显加快10 图表10不同假设条件下存款成本红利的支撑作用11 图表1124H1上市银行存款结构12 图表12若降准后上市银行存款准备金率变化13 图表13高股息率成为银行股上涨催化剂14 图表14银行板块主动基金配置仍在低位15 图表15国有大行持仓小幅抬升15 图表16上市银行股息率排序15 一、存量按揭贷款调整落地，引导存量房贷利率靠近新发利率 9月24日，央行行长潘功胜在国务院新闻发布会上表示将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例至15%，各地可以自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。自23年9月以来，存量房贷利率再次迎来下调，居民端现金流压力的降低以及存量和新发按揭利率差的缩窄有望缓解目前提前还贷现象。 从目前按揭贷款增长来看，一方面，目前地产销售数据低迷以及提前还贷现象拖累行业按揭贷款增长。从需求端来看，购房需求仍显低迷，根据国家统计局数据，截止到24年8月末，我国商品房销售面积累计同比增速为-18.0%，销售额的累计同比增速为-23.6%，居民购房弱需求导致地产销售情况不及预期。另一方面，居民去杠杆的行为同样影响到按揭贷款增长，目前由于新增和存量按揭利率差的存在，居民提前还贷的情况仍然存在，成为制约按揭余额增长的重要因素。因此，综合地产销售数据以及居民去杠杆行为带来的影响，按揭贷款增速在近几年持续下行，央行披露截至24年半年末，个人住房按揭贷款同比负增2.1%，负增缺口较1季度末扩大。 图表1商品房销售数据持续低迷图表2按揭贷款余额同比负增 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2012/05 2012/12 2013/07 2014/02 2014/09 2015/04 2015/11 2016/06 2017/01 2017/08 2018/03 2018/10 2019/05 2019/12 2020/07 2021/02 2021/09 2022/04 2022/11 2023/06 2024/01 2024/08 -60% 商品房销售面积累计同比（%）商品房销售额累计同比（%） 按揭贷款余额（万亿元）同比增速（%）-右轴 45 40 35 30 25 20 15 10 5 2015/12 2016/06 2016/12 2017/06 2017/12 2018/06 2018/12 2019/06 2019/12 2020/06 2020/12 2021/06 2021/12 2022/06 2022/12 2023/06 2023/12 2024/06 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 资料来源：国家统计局、平安证券研究所资料来源：中国人民银行、平安证券研究所 政策效果推动存量按揭贷款利率下降。目前按揭贷款利率通常由LPR加减点来确定最后的贷款发放利率，所以LPR调整以 及加减点的变化对于按揭贷款影响显而易见。从本次出台的政策角度来看，我们预计政策发力点仍在加减点的调整上。今年以来，针对地产以及个人住房贷款政策不断出台，5月央行发布的《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各省份自主确定下限水平。另一方面，5年期LPR同样处于下调周期中，从23年9月末至今，5年期LPR累计下调35BP。政策合力背景下，推动目前按揭贷款加权利率持续下行，以央行数据为例，6月新发放按揭贷款加权利率为3.45%，同比下降66BP。 图表3按揭贷款加权利率持续下行图表4公积金贷款利率 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 金融机构按揭贷款加权平均利率（%） 5年期LPR（%） 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 2021/06 2021/09 2021/12 2022/03 2022/06 2022/09 2022/12 2023/03 2023/06 2023/09 2023/12 2024/03 2024/06 2.0% 公积金贷款利率（5年以下）公积金贷款利率（5年以上） 2009/06 2010/06 2011/06 2012/06 2013/06 2014/06 2015/06 2016/06 2017/06 2018/06 2019/06 2020/06 2021/06 2022/06 2023/06 2024/06 资料来源：中国人民银行、平安证券研究所资料来源：中国人民银行、平安证券研究所 但存量按揭和新发放贷款利率利差仍存，也是此次政策重点关注方向。首先从存量按揭贷款利率来看，去年9月存量按揭政策落地后，存量按揭贷款加权平均利率为4.27%1，按照23年9月20日5年期LPR（4.20%）来计算为LPR+7BP。从新发放贷款利率来看，一方面从央行公布的6月末数据来看，23年6月新发放个人住房贷款利率为3.45%，按8月末已公布 5年期LPR（3.85%）来看，为LPR-40BP。另一方面，我们从主要城市个人首套房住房按揭贷款政策利率下限来看，大多数城市个人首套房住房按揭贷款利率范围处于[LPR-55BP，LPR-45BP]2范围内。此外，目前政策对于贷款利率下限约束基本取消，按照央行以及国家金融监督管理总局5月发布的《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各省份自主确定下限水平，政策利率下限的取消以及目 前居民购房弱需求的情况预计仍将带动新发放贷款利率的下行。从利率差来看，简单假设下3，新发和存量的利率差约为50BP 左右，与潘行长在会上提及预计存量按揭贷款利率下降幅度相近。 图表5全国主要城市商业房贷利率下限 分类 城市 商业房贷利率下限 首套 二套 利率 LPR加减点（BP） 利率 LPR加减点（BP） 直辖市 北京 3.40% -45 五环外3.6%；五环内3.8% 五环外-25；五环内-5 上海 3.40% -45 自贸区临港新区&6个郊区3.6%/核心区3.8% 自贸区临港新区&6个郊区-25/核心区-5 深圳 3.40% -45 3.80% -5 天津 3.25% -60 3.80% -5 重庆 3.45% -40 3.80% -5 省会 广州 2.85% （个别银行） -100 （个别银行） 3.05% （个别银行） -80 （个别银行） 南京 3.05% -80 3.05% -80 成都 3.25% -60 3.55% -30 南宁 3.25% -60 4.05% 20 长春 3.30% -55 4.00% 15 合肥 3.35% -50 3.35% -50 福州 3.30% -55 3.65% -20 昆明 3.3%（个别银行） -55 （个别银行） 3.75% -10 郑州 3.25% -60 3.35% -50 哈尔滨 3.35% -50 4.05% 20 西安 3.45% -40 3.80% -5 济南 3.35% -50 3.85% 0 南昌 3.55% -30 3.95% 10 1《中国区域金融运行报告(2024)》，中国人民银行 2LPR代指5年期LPR，数据截至2024年8月末（3.85%） 3不考虑提前还贷等情况，仅假设贷款人不做任何处理的简单情形下 长沙 3.35% -50 3.55% -30 武汉 3