房地产行业2024年1-3月统计局数据点评：销售降幅略微收窄，投资降幅有所扩大

行业点评报告●房地产 2024年04月16日 销售降幅略微收窄，投资降幅有所扩大 --2024年1-3月统计局数据点评 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 事件：统计局公布2024年1-3月全国房地产开发投资和销售数据，2024年1-3月全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%；1-3月新开工面积17283万方，同比下降27.8%；1-3月竣工面积15259万方，同比下降20.7%；1-3月商品房销售面积22668万方，同比下降19.4%；1-3月销售金额21355亿元，同比下降27.6%；1-3月房地产企业开发到位资金25689亿元，同比下降26%。 销售降幅略微收窄：2024年1-3月全国商品房销售面积22668万方，同比下降19.4%，降幅较上月收窄1.1pct；2024年3月单月商品房销售面积11299万方，同比下降18.26%。2024年1-3月全国商品房销售额21355亿元，同比下降27.60%，降幅较上月收窄1.70pct；2024年3月单月商品房销售金额10789亿元，同比下降25.85%。对应的1-3月销售均价为9421元/平米，同比下降 10.17%；单月销售均价9548元/平米，同比下降9.29%。2月5年期LPR超预 期下降后，3月市场热度较2月有所缓解。受到前期高基数等因素的影响，同比数据依然承压。在放松政策下，高能级城市楼市或有望得到一定幅度的改善。 投资降幅有所扩大：2024年1-3月房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，降幅较上月扩大0.5pct。3月单月开发投资10240亿元，同比下降10.07%。一季度楼市整体尚未修复，房企投资意愿较低。开工端：2024年1-3月新开工面积17283万方，同比下降27.8%，降幅较上月缩小1.90pct。3月单月新开 工面积7854万方，同比下降25.38%。在5年期LPR超预期下降和各地政策刺激下，销售略有改善，房企开工意愿有所修复。竣工端：2024年1-3月竣工面积15259万方，同比下降20.7%，同比降幅继续扩大。3月单月竣工4864 万方，同比下降21.75%。交付高峰期已过，叠加高基数因素的影响，竣工同比表现承压。 到位资金降幅扩大：2024年1-3月房企到位资金25689亿元，同比下降26.00%，降幅较上月扩大1.9pct。其中1-3月国内贷款为4554亿元，同比下降9.1%；自筹资金8681亿元，同比下降14.60%，定金及预付款7435亿元，同比下降37.50%，个人按揭贷款3643亿元，同比下降41.00%。3月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比降幅为6.3%较上月收窄；与销售相关的定金及预收款、和个人按揭贷款的的单月同比降幅均扩大至40%以上，与销售整体承压关系较大。 投资建议：2024年1-3月销售、开工、竣工等均承压。受到前期高基数等因素的影响，销售的同比表现依然承压，但2月以来，5年期LPR超预期下降，3月市场热度较2月有所缓解。我们认为在放松政策下，高能级城市楼市或有得到一定幅度的改善；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、新城控股、滨江集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 房地产沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业深度报告_房地产行业_城镇化的困境之斗 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 目录 一、销售降幅略微收窄4 二、投资降幅有所扩大5 三、到位资金降幅扩大6 四、风险提示6 由于报告期数据与2023年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一、销售降幅略微收窄 2024年1-3月全国商品房销售面积22668万方，同比下降19.4%，降幅较上月收窄1.1pct；2024年3月单月商品房销售面积11299万方，同比下降18.26%。2024年1-3月全国商品房销售额21355亿元，同比下降27.60%，降幅较上月收窄1.70pct；2024年3月单月商品房销售金额10789亿元，同比下降25.85%。对应的1-3月销售均价为9421元/平米，同比下降10.17%；单月销售均价9548元/平米，同比下降9.29%。2月5年期LPR超预期下降后，3月市场热度较2月有所缓解。受到前期高基数等因 素的影响，同比数据依然承压。在放松政策下，高能级城市楼市或有望得到一定幅度的改善。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 0 商品房销售面积累计值 (万方) 同比增速(%) -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 -32 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 10 商品房销售额累计值 同比增速 (亿元) (%) 4 -2 -8 -14 -20 -26 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2024年1-3月，各区域金额的同比降幅均收窄，东北区域的销售金额收窄幅度大。东部地区销售面积10192万方，同比下降17.1%；中部地区销售面积5638万方，同比下降23.9%；西部地区销售面积6103万方，同比降幅19.4%；东北地区销售面积734万方，同比下降14.3%。2024年1-3月，东部地区销售金额12726亿元，同比下降28.8%；中部地区销售额3878亿元，同比下降28.90%； 西部地区销售额4227亿元，同比下降23.10%；东北地区销售额525亿元，同比下降19.3%。东部和中 部区域的销售金额同比降幅较大。 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速图4：分地区商品房累计销售额同比增速 东部地区中部地区东部地区中部地区 西部地区东北地区西部地区东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 40 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资降幅有所扩大 2024年1-3月房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，降幅较上月扩大0.5pct。3月单月开发投资10240亿元，同比下降10.07%。一季度楼市整体尚未修复，房企投资意愿较低。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 140,000 (亿元) 房地产开发投资额累计值同比增速 (%) 8 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 0-32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2024年1-3月新开工面积17283万方，同比下降27.8%，降幅较上月缩小1.90pct。3月单月新开工面积7854万方，同比下降25.38%。在5年期LPR超预期下降和各地政策刺激下，销售略有改善，房企开工意愿有所修复。 竣工端：2024年1-3月竣工面积15259万方，同比下降20.7%，同比降幅继续扩大。3月单月竣工4864万方，同比下降21.75%。交付高峰期已过，叠加高基数因素的影响，竣工同比表现承压。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 140,000 房屋新开工面积累计值 (万方) 同比增速(%) -9120,000 (万方) 房屋竣工面积累计值同比增速 (%) 22 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 -14 -19 -24 -29 -34 100,000 80,000 60,000 40,000 14 6 -2 -10 20,000 -39 20,000 -18 0-44 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 0 -26 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、到位资金降幅扩大 2024年1-3月房企到位资金25689亿元，同比下降26.00%，降幅较上月扩大1.9pct。其中1-3月国内贷款为4554亿元，同比下降9.1%；自筹资金8681亿元，同比下降14.60%，定金及预付款7435亿元，同比下降37.50%，个人按揭贷款3643亿元，同比下降41.00%。3月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比降幅为6.3%较上月收窄；与销售相关的定金及预收款、和个人按揭贷款的单月同比降幅均扩大至40%以上，与销售整体承压关系较大。 图8：商品房开发资金累计值及同比增速图9：各项资金来源累计值及同比增速 160,000 140,000 120,000 资金来源累计值同比增速 (亿元) (%) 0 60,000 -4 -850,000 定金及预收款累计值个人按揭贷款累计值 定金及预售款累计同比增速个人按揭贷款累计同比增速 (亿元) (%) 10 0 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 -12 -16 -20 -24 -28 40,000 30,000 20,000 10,000 -10 -20 -30 -40 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022